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「曾九招」僅治標非治本 樓市供應趨緊基調未變

財政司長曾俊華公仔箱論壇8 N1 `" K" {5 ~* _* h
和運輸及房屋局長鄭汝樺
* T) A- @& j2 w. J0 ]; J* m5.39.217.76昨日宣示政府的最新土地房屋政策,有所變有所不變。變是政府終於規管發展商的樓花銷售手法,使置業者得到比較公平合理待遇;不變是未來3年,本港樓宇供應整體維持趨緊,樓價走高可期,市民不易置業,特別是中產階層難以安居樂業的情,並無改變。
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「合理的買樓文化」
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$ b0 |4 D( i! f! g- X. V0 E能否建立視乎發展商取態
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6 W5 s  z; ]0 `  {( \  I# }8 yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。近年發展商與置業市民的利益變得非常對立,最爭議的是發展商的售樓手法,經常環繞建築面積、實用面積、價單、宣傳資料、售樓說明書到示範單位等做文章,一些手法已有近乎誤導的不當銷售之嫌,例如示範單位出現貨不對辦情等。過去兩年,政府不止一次與發展商討論,並由地產建設商會以指引形式,要求會員自律,但是發展商售樓手法「創意」層出不窮,政府則後知後覺,當發現有問題手法,採取措施堵塞時,發展商已另闢蹊徑,置業市民的權益,始終未能得到較充分保障! b- J1 c& R  {+ `# \8 e' E
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曾俊華就樓花銷售安排、發放售價資料和成交資料等,對地產建設商會提出9點建議,要求商會給會員發出指引。這9點,無疑增加了樓花銷售的透明度,特別是首張價單須包括更多單位,供置業者參考比對,這個安排,對目前發展商以「擠牙膏」手法賣樓花,營造搶手氣氛,然後推高樓價的做法,有一定針對性。初步而言,發展商「搭棚」推高樓價的操作空間,是壓縮了;不過,能否做到明碼實價,就要看執行細節會否又給予發展商鑽空子的空間。
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$ k! v9 G7 x( A* \- V) lTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。除了「曾九招」,政府這次就示範單位,作出了12項具體規範,總體而言有所改進,不過,示範單位內仍然准許拆牆,雖云在地面要註明牆壁的位置和厚度,但是沒有門牆的示範單位,觀感上較寬敞,與門牆齊備時的空間感,差異很大。所以,政府應該重新考慮要求示範單位必須全部門牆齊備,讓置業者眼見為實地作出判斷。tvb now,tvbnow,bttvb5 E% T1 n& l5 P$ R! U! M) D! e2 l

! y- I$ y1 W. Y8 d1 m& Y5.39.217.76樓價升,發展商的售樓手法使民怨火上加油,「曾九招」和示範單位的「十二式」,相信可以消減一些怨氣,但是能否建立一套「合理的買樓文化」,仍在未知之數。政府既然不打算立法規管,依然倚賴發展商自律,則這套文化之建立和落地生根,就不由政府主導,主要還看發展商的取態和意願。若發展商仍然以「創意」來鑽空子,逃避規管,則無論政府多努力,成效還是有限。所以,政府若有意於此,立法規管是無可避免的選擇。
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/ @3 u3 R: N& e公仔箱論壇買樓動輒涉及數百萬元,市民一輩子為此奔忙,一個公平合理的買賣機制,其實是市民應得的,也是消費者應有的權利。嚴格而言,「明碼實價、貨辦相符、公平交易」只是基本要求,本屬政府施政所應為,現在政府花大氣力得出九招十二式,卻仍然不知道會否奏效。政府、發展商與市民消費者之間的三角關係,於此可見一斑。) M" o1 C- G$ t3 ^+ S4 B

: f# }  f3 u5 D9 `) w& n至於曾俊華和鄭汝樺所提到政府的最新土地房屋政策,顯示未來3年內,供應與真實需求仍有一定距離,本港樓市和樓價情基本不變。據曾俊華羅列,未來3年,本港最多約有6.8萬個新樓單位供應,以3年計算,每年平均不到2.3萬個,以4年計算,則每年平均只有約1.7萬個,政府認為這個供應量已可應付需求。公仔箱論壇2 k+ C5 O/ X3 t2 M( A" E/ J6 d

, V& L6 }3 @2 p1 A9 |政府的估算,是把過去10年一手私人住宅成交平均每年1.91萬個視為市民的置業需求。較早前,我們已經指出政府這個數字乃基於片面數據,有誤導成分。因為20年來,市民對住宅的需求,從兩個客觀數字顯示出來:(1)政府供應的居屋,由1978年居屋計劃開始,到2002年取消興建居屋,房委會共賣出了約30萬個居屋單位,即平均每年約1.2萬個;(2)發展商供應的私人住宅,1990至2004年間,每年由2萬個至3萬個不等(直至2005年以來,則持續不足2萬個,09年更不足1萬個)。這兩個數字加起來,說明過去20年,市民每年消化約3萬至4萬個單位。且,近年還有內地客來港買樓以移民或投資,實際需求就更大了。
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7 r# y% f5 j/ p4 ]+ T/ J5.39.217.76政府以成交量視為需求量,與真實需求有較大落差,不過,既然政府心意已決,則未來3年新樓單位供應會較緊絀,已無可避免。另外,現在發展商多把新樓包裝成豪宅出售,就算是一些400方呎以下的單位,呎價也動輒過萬,根本脫離了一般打工仔的負擔能力,於中產階層,在政府堅拒復建居屋之下,置業安居更是難乎其難矣!
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不在增加供應下工夫
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樓市難以健康正常發展tvb now,tvbnow,bttvb7 A" L0 E* }( k: G) o+ I3 ?( Z
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因此,政府增加售樓透明度,加緊向炒樓投機者追稅等措施,只是治標之法,對於本港樓市整體趨向健康發展,作用不大;治本之道是要在供應面入手,政府若不增加供應(包括土地和住宅單位),則居住難的問題會繼續困擾市民,許多深層次矛盾也會因而惡化。
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曾俊華昨日透露,市民供樓,供款佔私人住宅住戶入息中位數比例,已由去年第四季的38%,升至今年第一季的42%,若息口上升之後,市民供樓款項超過收入的50%,將會為期不遠。市民為一個實用面積45平方米(不到500方呎)的居所,花費一半收入供樓,年期長達最少20年,這就是香港社會「屋奴」的寫照。政府若不作為,「屋奴」將會世襲傳承下去,這個委實是香港市民的悲哀。
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