大氣候無法改變小氣候好自為之

近期全球股、樓、金齊鳴，乃去年金融海嘯後，歐美多國政府大規模透過印鈔救銀行、救經濟、低利率的必然結果。對於炒風重臨，資產價格泡沫與實體經濟脫節的現象，特別是美元貶值對世界經濟的衝擊，有識之士都深以為憂，各國在力所能及範圍內，已紛紛籌謀或已採取實際措施應對。在這個大氣候框架檢視市民熱切關注的樓市和樓價問題，更能突顯香港這個小氣候的處境，反映政府必須採取措施，理順樓市的必要。

量化寬鬆催谷泡沫
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美元貶值觸發危機公仔箱論壇* y% |7 V( [- k' m
去年的金融海嘯，美國是始作俑者，禍及金融關係密切的歐洲，新興國家只是餘波所及，受創較輕。但是，美國和英國以美其名是「量化寬鬆貨幣政策」，實質是透過開動印鈔機來救銀行和救經濟，市場利率也因而跌近乎零的水平。由於歐美經濟堪虞，大批游資紛紛湧向儲蓄較多、經濟前景較佳的新興市場，導致包括香港在內的多個新興市場面對資產價格形式泡沫的威脅。但是，隨着美國經濟逐漸復蘇在望，美國為了防範自身的通脹失控，勢必會掉頭抽走閒資，市場利率也會因此而上升，令資產價格潛伏着爆破的危機。此外，近期美元的持續下滑更教人擔憂，每天都要依靠外資大舉流入來填補巨額財赤的美國，可能要大幅提高利率方能向外舉債。一旦事情發展到如此地步，隨時會觸發新一輪規模無人可預知的金融危機。5.39.217.768 s# h% [! f" V. f

目前美元與世界經濟的關係，已經出現美元漲，世界經濟收縮；美元跌，世界經濟擴張的規律。這是因為金融海嘯猝發之初，世界經濟不景，美元發揮其避險功能，若世界經濟復蘇，投資者就會爭取較高回報。近期許多投資者對於金融海嘯的教訓，已經「結痂就忘了痛」，再次對高槓桿、高風險的投機炒賣趨之若鶩。貪婪再次戰勝恐懼，為下一個金融危機埋下了種子。5.39.217.76' Y0 h8 Q9 q& Z7 P$ Y, n! F! K
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美國雖然口口聲聲說推行強美元政策，但觀乎近期的持續跌勢，相信已沒有人相信美國真的在推行強美元政策。事實上，美元貶值，美國是得益最大的一方﹕首先可以刺激出口，減少巨額的貿易赤字，改善經常賬失衡情况；另外，由於美國的對外負債以美元計價，美元貶值可以降低實質債務。

美國以美元貶值來解決自己的困境，其損人利己之處，為許多國家（例如歐盟諸國）所不齒，但是美國的全球霸主地位，其他國家縱有不滿，也無可奈何。不過，即使如此，一些國家在力所能及之下，仍然採取保護自己的措施，例如巴西的雷亞爾（當地貨幣），今年累升超過30%，引發大量熱錢湧入，使股市等資產價格暴漲，為了減慢雷亞爾的升值速度及防止出現泡沫，巴西政府落重藥阻遏熱錢流入，向外國投資者購買以雷亞爾結算的股票和固定收益證券，開徵2%交易稅。巴西財長表示，此舉是為了「避免股市與資產市場的過度投機」。新加坡和韓國的樓市，今年以來也因為熱錢湧入而炒賣熾熱，他們已經分別採取措施，務求要樓市不致硬着陸。5.39.217.764 O7 @' n9 t! i1 H, ^

飽受美元貶值之苦的歐元區，也在籌謀自救之道。歐洲央行行長特里謝（Jean-Claude Trichet）、歐元集團主席容克（Jean-Claude Juncker）及歐盟貨幣事務委員阿爾穆尼亞（Joaquin Almunia）已經宣布將於年底前訪華，相信他們將討論美元和人民幣匯價問題。另外，據知全球金融新泡沫也進入了中國領導人的視程甚或議事日程，目的當然也是為了避免遭受到衝擊。公仔箱論壇) }, `/ E1 m, z5 T: y8 k- c* B6 z
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香港與巴西、新加坡、韓國等新興國家一樣，正面對全球游資、熱錢在投資市場興風作浪的威脅，處境完全被動。對於美國藉美元貶值謀私利，香港也和其他國家地區一樣，無法抗衡大氣候的威力。但是，香港要向其他國家地區學習，在力所能及範圍內有所作為，不能束手待斃。
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香港因為聯繫匯率，基本上失去了貨幣政策和利率調節的主導權，一切以美國利率為馬首是瞻。這次資產價格泡沫，在本港的具體呈現，就是股市飈升和樓價猛漲。股市與一般市民生活無直接關係，但是樓宇則是市民生活的必需品，因此樓價飈升，而政府坐視不理，才會觸發起近期的熱切關注和討論。5.39.217.76" B2 ?5 C4 c+ ]4 ]; N; {

由於本周一以來，政府對樓市的調子，與行政長官曾蔭權去周三施政報告對樓市的認知，有明顯不同。除了金管局增加2000萬元以上樓宇按揭成數等措施，涉及樓市的局長，在發言時均顯得面對問題，而非曾蔭權一口咬定樓市無問題的無知取態。不過，局長們肯面對問題，不等於他們掌握了問題的核心。

本港樓市的問題，關鍵於供應失衡。以昨日政府公布的數字為例，未來3至5年，貨尾連興建中的私宅單位，只有47,000個，這個數量，肯定未能滿足市民置業需求，此外近年內地人來港買樓逐有增加，私宅單位供應，更顯不足了。* A4 ~0 X' g) _) A, P9 h" E
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樓市扭曲在於供不應求

活化居屋無助解決短缺
至於當局研究活化居屋二手市場，我們擔心此舉只能能協助一些無法應付動輒幾百萬元的私樓的低入息中產，但改變不了整體私樓供應不足、樓價飈升的局面，因為賣了居屋的人還是要另外置業的，在整體供應沒有增加情况下，根本不可能解決問題。我們認為，恢復定期賣地，由政府主導土地供應；恢復興建居屋，協助中產人士置業，才是長遠解決住屋問題的方法。
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面對這次資產泡沫，政府不應該管股市，但是樓市關乎民生，政府不應置諸不理。過去，政府就住宅供應無作為，致使樓價如養虎為患一樣，使政府現在陷於進退維谷境况。樓市扭曲在惡化中，政府若繼續採取鴕鳥政策，或是虛與委蛇敷應了事，而非認真體待，切實解決，繼續蹉跎歲月的結果，一旦形成大型泡沫後，當閒資一撤出，泡沫爆破，市民和社會便要付出沉重代價。特區政府如今已再無選擇，只能想方設法，控制資產泡沫的形成，為閒資最終的撤走做好應有的準備。

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