梁振英暫不敢問也不敢答的問題／文﹕李先知

行政會議
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不斷努力曝光，為其2012年的特首夢創造條件，已是政圈裏無人不知的事實。早陣子，他大力倡議社會要關注低下階層所面對的貧窮問題，相信已為他贏得了不少支持。近日，有象顯示，他正準備就當前另一個社會的主要矛盾——高樓價，發表他的想法。不過，政壇耳語透風謂，梁振英十分明白此事的敏感性，因此已決定了不會在正式參選特首前觸及高樓價背後的制度問題，也不會說透他構思中的解決方法。然而，這名下任特首熱門候選人的思路，大家也不難猜中。, j" r4 q/ Y4 |+ ]
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梁振英上周五在本報的《筆陣》專欄中，詳細利用政府的數據，來論證香港過去幾年的私樓供應根本追不上住樓的需要。他更警告謂，「如果空置量繼續下跌，買樓自住的市民碰上的問題，將不僅是樓價問題，而是要花更多時間才可以找到在地點、房型和樓價各方面都比較合適的出租和出售盤。」

此外，他亦一矢中的地揭破了不少官員經常掛在嘴邊的「樓價沒有泡沫，樓市無問題」的迷思。他說，「一家人負擔不起一個單位，就變成幾家人合住一個單位，過去香港有句話﹕『一家七口一張』，就是因為收入低，樓價和租金高，當時市場有沒有泡沫？沒有。今天馬頭圍道45J一類的『房』，每呎租金也很高，有沒有泡沫？也沒有。市場沒有泡沫，不等於社會沒有住房問題。」
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然而，看罷他的文章後，大家很易會察覺得到他的分析是有故意「勒馬」之處的，例如，他說，「市場經濟學的理論說﹕價格愈高，供應量愈大……但在香港過去幾年的經驗中，價格愈高，供應量就愈大的現象並沒有出現﹕我們不僅沒有看見地產商多開新盤，反而市場創了『惜售』這種名詞……我們也沒有看見地產商增購土地以增加住宅單位供應。政府多年來在『勾地表』有數量充裕，可以供地產商申請，買入後可以立即發展的土地，但近年發展商買地極少。實際和理論脫節，箇中原因，值得大家思考。」5.39.217.76  K2 ]7 p( |1 `2 C+ H

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梁振英本身就是資深專業測量師，也是一家國際測量師行的大老闆，無道理不知道為何當樓價升但地產商不願意買地的原因。政壇耳語透風謂，他欲言又止，正因為他是行會召集人，而中央現時又不會輕易同意他辭職參選，因這樣一來會令特區政府多了一個強勁的批評者。因此，他只能點到即止。
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不過，明眼人不難猜到答案。因為，香港的主要地產商都有龐大的土地儲備，只要樓價升，他們手上的土地價值自然會水漲船高，其升幅比辛辛苦苦建樓所能賺取的利潤豐厚得多。tvb now,tvbnow,bttvb2 b- B. {0 e+ W' u. X# O. n* O
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政府是由2004年1月起，全面依靠勾地制度（即地產商不勾地，政府便不會賣地）來提供土地供應，情可說維持至今，因為預算案提出的主動賣地安排還未實施。2003年底，反映香港樓價整體情的中原城市樓價指數只錄得37.07，但如今（上周）同一個指數已攀升至78.63（見圖）。換言之，6年多裏，樓價累計升幅達1.12倍，其間香港生產總值只增加了約32％。若單看2009年以來，升幅更厲害，達38.5％。簡而言之，發展商愈不勾地，供應愈緊張，樓價升幅愈厲害，發展商的土地儲備愈有價。那麼，又何來勾地的意欲呢？

政壇耳語謂，梁振英十分明白這個關鍵，但他的行會身分，令他不可以說勾地制度有問題。筆者有理由相信，這個不能說真話局面，恐怕要一直維持至他正式辭職參選特首為止，屆時，香港這個深層次矛盾看來定必會成為主要的競選議題。有志參選者，恐怕要做足功課了。

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