在未有完善機制保障 小業主權益的情下，政府利用立法會
( x& S% n4 b8 T& R分組點票的操作，使降低強拍門檻至八成得以強渡關山，下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處，顯而易見，由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展，政府在檢討市區重建策略之際，應該一併檢視有關情。我們認為，對重建後升值預期的利益分配，是重建（包括市建局TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 Z1 o! f$ t" a
和發展商）爭議焦點所在，如果政府朝「風險分擔，利益分享」方向處理此事，相信可以紓解重建困結。tvb now,tvbnow,bttvb, O6 p- B9 }8 O0 z' T# p
& M0 m& O. P' K1 t. {% `7 d
tvb now,tvbnow,bttvb# c9 ?5 q/ y0 g3 x8 Y. n
小業主發展商財力懸殊9 k/ z0 s5 W/ Q$ F, Z
5 A7 ?9 `! C( }& U5 @. T# ]" L! N公仔箱論壇法律公正性未體現出來
! c& C! [! v- U3 e
8 l4 r8 h9 r! F3 D& W5 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。強拍機制最使人詬病之處，有兩點：（1）強拍並非真正拍賣，實質是強收；（2）當小業主與發展商爭持到強拍階段，實際上就是打官司，但是兩者之間實力懸殊，法律的公正難以體現出來。tvb now,tvbnow,bttvb% K% [0 j+ O1 b7 ^! w# M
1 ~+ G: m/ w6 e' i' htvb now,tvbnow,bttvb
1 @8 v) h# \3 o" [tvb now,tvbnow,bttvb關於強拍接近強收，皆因法例由1999年生效迄今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手下，由申請拍賣者（發展商）以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步，他們之間的損益，此消彼長，若屬真正拍賣，則業權的真實價值就會顯現出來，不過，現實上並無真正拍賣，小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此，當門檻降低至八成，將有更多小業主應得權益被侵奪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 D3 ~) y! g& V7 c* Q& @) w4 Q6 C
' R+ x" {" l( O% B9 B& I
小業主與發展商爭持到強拍，由土地審裁處審理，當啟動到這個機制，實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂，發展商在財力上佔絕對優勢，小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案，最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司，案件去年12月在土地審裁處審理，發展商由大律師代表出庭，並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告，小業主如何反對發展商申請強拍呢？小業主並無大律師代表，也沒有測量師和建築師助拳，只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。) S+ p- x8 e; L& z6 ]
5.39.217.760 h0 C8 B5 L/ j2 }: C/ t% h
在法庭上，出現這樣的專業與業餘對碰，結果可想而知，發展商大勝，小業主大敗，小業主所得賠償，基本上就是發展商提出來的數字，一個單位的一半業權和一個車位，共150萬元。對於事件中的小業主而言，噩夢還不止此，因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄，此案於去年12月1-4、7及18日審理，訟費肯定不菲，那150萬元能否足夠支付，就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里，在今年2月底完成強拍，由新世界發展以7.09億元底價成交，樓面呎價約3500元，較近期將軍澳賣地的4600元呎價，遠有不如。% H* r W0 o5 C* `( I5 V6 u9 R9 T& P( Q
6 i h' }9 a+ r3 L5.39.217.76政府認為強拍機制有土地審裁處把關，就可以保障小業主利益，但是從上述情看來，法律的公正性在小業主與發展商角力時，根本不能體現出來。因此，政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件，就應該設立機制，讓公權力在審裁處階段作適度介入，例如就現用值（existing use value）及重建值（redevelopment value）等估計方面，給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主，提供專業協助。
2 ?1 m8 T! S2 M. p/ E, S. ~, W
+ B& B' M# O1 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。收樓增加賠償選擇
9 X& R6 E% g, ~. q
% {" g4 Y' N; u* M4 `+ G$ @+ B9 ^3 \可減爭拗推動重建5.39.217.76& I# ^( Q3 i4 {; b) R4 I2 E! W
/ b. c: o% g7 K& Z8 o關於市區重建，小業主盡量叫高賠償價，乃人之常情，市建局有賠償當區7年樓齡的準則，尚且與小業主爭拗不絕；發展商收樓重建，一方叫價，一方壓價，爭議必然更多。若單以現用值而言，一些舊樓「溶溶爛爛」，確實不值太多錢，若加上重建值，則一些舊樓所坐落地區，升值潛力甚高，情不一樣了。小業主眼於發展潛力，事實上舊樓重建後價值狂的例子，比比皆是，小業主欲與發展商分利，也屬人之常情。4 L# p; e6 D) l, z. \$ h$ b
' S6 m) C# f/ i3 a1 h* C+ sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。發展商投資重建舊樓，無可否認存在一定風險，我們認為在收樓賠償方面，若發展商提供不同方案供小業主選擇，應可化解爭端，平衡雙方利益，加速重建進度。例如：
( i0 _+ B! \' U3 u4 ^/ m0 A5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb7 ]" p$ [" c% C, q$ ~5 I5 J, z) h- }
方案1：是小業主可選擇一筆過賠償，自此與發展商再無轇轕；
* S" K$ v( n8 N- A; O9 Q
3 w, W1 T: w& R; S* |方案2：發展商以「風險分擔利益分享」原則，供小業主選擇，具體是小業主首筆只取部分賠償，待重建完成後，按項目盈虧，與發展商分取其餘款項；
7 U( h1 F* }* I$ O, K) ]) btvb now,tvbnow,bttvb
5 o/ P0 Z: u( w% L V方案3：「以樓換樓」和「以舖換舖」。
1 b$ A( e6 }! R8 y y1 b; Q- U3 s' c4 a# w: H
上述原則，也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建，一向標榜不牟利，這樣的話，「風險分擔利益分享」更有推行基礎，若市建局採納，加強了重建效率，不但為市區重建打開一個新局面，還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇，操作起來會較繁複，但是若能加快推動重建，又無損社會和諧，則政府應該朝這方向思考改善。7 R1 M+ ^2 x7 ^0 B$ O1 V H
P. f, f W6 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb4 }1 b3 C9 f% M% e% N2 A4 i
|
發表於 2010-3-18 07:02 AM
| 