在未有完善機制保障 小業主權益的情下，政府利用立法會公仔箱論壇4 ]( @8 @ n) _" e9 J3 \5 ]
分組點票的操作，使降低強拍門檻至八成得以強渡關山，下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處，顯而易見，由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展，政府在檢討市區重建策略之際，應該一併檢視有關情。我們認為，對重建後升值預期的利益分配，是重建（包括市建局
3 Y0 k8 ]* E0 ` l% I" y6 m$ M5.39.217.76和發展商）爭議焦點所在，如果政府朝「風險分擔，利益分享」方向處理此事，相信可以紓解重建困結。
; I5 a# ` T9 \* M# Etvb now,tvbnow,bttvb
u: w5 Q- e! W* z9 k- Stvb now,tvbnow,bttvb. w& r$ u" v" N8 T/ f+ J( Y/ B* m" f4 x, D
小業主發展商財力懸殊tvb now,tvbnow,bttvb3 \3 n# o! N R7 T* Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# W, m5 o" R( ~9 v$ |
法律公正性未體現出來% U3 a3 ]) s" i2 n0 k/ v$ o" H' P/ [
8 T/ o9 z6 R! m0 ^$ J- `5.39.217.76強拍機制最使人詬病之處，有兩點：（1）強拍並非真正拍賣，實質是強收；（2）當小業主與發展商爭持到強拍階段，實際上就是打官司，但是兩者之間實力懸殊，法律的公正難以體現出來。0 _ C& `( @, a* |! u
: v8 I& |& m& x8 V0 g
5.39.217.76! T0 A) L u- i, k, A
關於強拍接近強收，皆因法例由1999年生效迄今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手下，由申請拍賣者（發展商）以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步，他們之間的損益，此消彼長，若屬真正拍賣，則業權的真實價值就會顯現出來，不過，現實上並無真正拍賣，小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此，當門檻降低至八成，將有更多小業主應得權益被侵奪。tvb now,tvbnow,bttvb2 `' c S0 K& D" J- f7 t# T! [; Y
7 I' t0 h- y- |0 w7 [5 m9 n# CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。小業主與發展商爭持到強拍，由土地審裁處審理，當啟動到這個機制，實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂，發展商在財力上佔絕對優勢，小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案，最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司，案件去年12月在土地審裁處審理，發展商由大律師代表出庭，並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告，小業主如何反對發展商申請強拍呢？小業主並無大律師代表，也沒有測量師和建築師助拳，只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。公仔箱論壇+ a$ W! {0 V n+ d3 `1 l6 n, C
9 T" i* ^1 q# N/ @
在法庭上，出現這樣的專業與業餘對碰，結果可想而知，發展商大勝，小業主大敗，小業主所得賠償，基本上就是發展商提出來的數字，一個單位的一半業權和一個車位，共150萬元。對於事件中的小業主而言，噩夢還不止此，因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄，此案於去年12月1-4、7及18日審理，訟費肯定不菲，那150萬元能否足夠支付，就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里，在今年2月底完成強拍，由新世界發展以7.09億元底價成交，樓面呎價約3500元，較近期將軍澳賣地的4600元呎價，遠有不如。公仔箱論壇+ F, w2 _: ^3 l+ E0 t& l
" \2 u3 p: S! c政府認為強拍機制有土地審裁處把關，就可以保障小業主利益，但是從上述情看來，法律的公正性在小業主與發展商角力時，根本不能體現出來。因此，政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件，就應該設立機制，讓公權力在審裁處階段作適度介入，例如就現用值（existing use value）及重建值（redevelopment value）等估計方面，給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主，提供專業協助。
* l1 }# d" d) ?$ t1 y5.39.217.765 F, c3 ~" s# b8 r4 w) e! \6 f
收樓增加賠償選擇公仔箱論壇9 P2 L$ p: m. M3 y0 r
! ^( m1 \/ C# z6 |& s
可減爭拗推動重建
7 y2 F* D6 M3 I/ U公仔箱論壇5.39.217.762 ~' Z6 M! g1 b7 L
關於市區重建，小業主盡量叫高賠償價，乃人之常情，市建局有賠償當區7年樓齡的準則，尚且與小業主爭拗不絕；發展商收樓重建，一方叫價，一方壓價，爭議必然更多。若單以現用值而言，一些舊樓「溶溶爛爛」，確實不值太多錢，若加上重建值，則一些舊樓所坐落地區，升值潛力甚高，情不一樣了。小業主眼於發展潛力，事實上舊樓重建後價值狂的例子，比比皆是，小業主欲與發展商分利，也屬人之常情。- H7 E9 l0 j5 ~! O5 X. N
/ D4 T" J% o* e& V發展商投資重建舊樓，無可否認存在一定風險，我們認為在收樓賠償方面，若發展商提供不同方案供小業主選擇，應可化解爭端，平衡雙方利益，加速重建進度。例如：
" U) S. |9 W$ {. }公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb8 @" e$ O3 n4 R: f. U/ ~
方案1：是小業主可選擇一筆過賠償，自此與發展商再無轇轕；
5 ^" S7 b L, L4 h' z; p
/ m b0 X/ o$ g4 c& N7 ztvb now,tvbnow,bttvb方案2：發展商以「風險分擔利益分享」原則，供小業主選擇，具體是小業主首筆只取部分賠償，待重建完成後，按項目盈虧，與發展商分取其餘款項；tvb now,tvbnow,bttvb$ H& f% T7 c @2 N' r* R5 q
3 E' L) @+ H6 a! I- e& k7 Q5 _
方案3：「以樓換樓」和「以舖換舖」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 J. q3 M6 r3 ^2 ~4 w" E$ r
' g, k( z9 p7 C5 z! p0 G+ Q上述原則，也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建，一向標榜不牟利，這樣的話，「風險分擔利益分享」更有推行基礎，若市建局採納，加強了重建效率，不但為市區重建打開一個新局面，還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇，操作起來會較繁複，但是若能加快推動重建，又無損社會和諧，則政府應該朝這方向思考改善。
( e: D0 J$ w( X3 a+ I1 Q6 C5.39.217.76 tvb now,tvbnow,bttvb/ q- z" b# u" B2 E$ O
$ Z! c* @2 |1 u; F+ w. E* x |
發表於 2010-3-18 07:02 AM
| 