[美洲] 「紙盤交易」免繳土地轉讓稅 ， 描述： 加拿大新聞

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「紙盤交易」免繳土地轉讓稅
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, B7 c* ]5 E' m) l4 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 W+ R: F5 v" [' y% D! W
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甚麼是「影子轉售」？簡單而言，「影子轉售」就是地產經紀將已經賣出、但還沒有最後交接的房屋（買賣合約），再拿到市場上加價出售一次或數次。由於樓盤在每次交易中並沒有真的轉手，買賣的只是紙上的合同，所以姑且稱之為「紙盤交易」或「影子轉售」。
9 r3 O# X$ k* i% }) v" {: pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- e1 |8 k. j6 c. \7 @" V
以一個虛擬例子而言，一個地產經紀協助客戶將其房屋以200萬元賣掉，最初買家出資200萬元。然後同一名經紀再找到第二名買家，以250萬元由第一位買家手中買下這份合同。第二位買家再把合同放回市場出售。同一名經紀再尋找第三位買家，以300萬元買下第二位買家手裏的合同。
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上述這些交易都是在最初的房屋買賣合同交接前進行。到房屋交接時出現甚麼情況呢？第一位買家以200萬元買進，250萬元將房屋合同賣出，賺了50萬元。第二位買家以250萬元將合同買進，以300萬元將合同賣給第三位買家，也賺了50萬元，第三位買家以300萬元買了合同，假如他沒有繼續將合同轉手，而是自己成為新的房主人，那麼他要付200萬元給最初的房主人，同時再付100萬元給第二位買家（第二位買家要付50萬元給第一位買家）。最後一位買家因為成了真正的房主，要按300萬元的最終成交價繳土地轉讓稅等，和其他房屋過戶費用。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ v1 C, U6 z4 V% P. }

/ n( s% ^! H1 h0 D2 w3 b, J$ W- z$ g「用槍手充當中間買家」5.39.217.76  Y* N8 u3 A& C1 U
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中間的兩位買家不僅賺取了差價利潤，由於他們轉手的只是合同，沒有實際交接房屋，所以雖然各賺了50萬元，並不用繳納土地轉讓稅。至於說從頭至尾安排這些交易的地產經紀，可以在每一次合同轉手交易過程中，多收取一次經紀佣金。可以看到，經紀透過一棟200萬元的豪宅的多次紙盤交易，賺取10萬元佣金並不全是天方夜譚。不僅如此，如果經紀本人或是他們使用槍手充當中間買家，更可以連其中的巨額差價利潤一併賺進。
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8 P$ h+ A% T/ G  R" n  X; Q% VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。至於房屋的最初賣家，即使得知其房屋尚未交接，就在市場上在短時間內被炒高了100萬元，他們在交接時所得到的仍是最初買家簽約時的房屋售價200萬元，同時要付給經紀掛牌佣金。此時與他真正交接房屋的人，也不是當初簽約的人，可能是幾手以後的買家。這個最後買家不僅買單了所有炒高的房價，還要繳納政府稅收。

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影子交易由樓花蔓延二手房 疑似華裔經紀「摩貨」日賺萬元
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  t. z/ }8 _, [) ~6 B$ [「影子轉售」在英文裏叫做shadow flipping，在中文沒有一個對應的名稱。它是一種地產經紀利用「合同轉讓條款」，涉及利益衝突謀取個人收益的交易過程。" u/ n0 I: X2 a5 b9 l
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在樓花買賣過程中，最初的買家在幾年後房屋臨近交接時，將購屋合同轉手賣給一個新買家接手，賺取部分差價，由新買家承擔所有合同責任，並與開發商最終做交接。這種方式叫做「合同轉讓」（assignment）。樓花合同轉讓的條款，一般在買家最初與開發商簽定的合同中有規定，轉讓時必須經過開發商的同意，有時開發商會收取一定數額的轉讓費。& w# p7 Z: f1 S& x7 Y

! q5 n" ^0 I+ S. R( j: Q7 Vtvb now,tvbnow,bttvb很多人了解這種「摩貨」方式，但以為只有樓花買賣中才存在assignment。其實這種交易方式，也可以在二手房屋的買賣中存在。只是以前並沒有那麼普及。現在由於房市的火熱，在房屋交接之前，利用轉讓條款加價倒賣合同，成為一些經紀的生財之道。
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- Q$ c) ?+ ]- x. ^在實際操作中，地產經紀、特別是本人充當中間買家的經紀，可以賺取多少利潤？《環球郵報》（The Globe and Mail）上月一則調查報道指，溫哥華一戶西人家庭以520萬元將房屋賣給一位海外商人，但交易時發現買家變成這位商人的地產經紀。這位姓名疑似是華裔的地產經紀向賣家表示，將與之前那位買家的太太「合買」這個物業。賣家雖然懷疑卻無可奈何，因為先前合同中確實有允許買家轉讓合約給其他人的條款。
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兩度掛牌叫價高逾百萬
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% i0 T6 @- H9 Z4 ?1 o0 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這房屋交接3個月之後，新的房主人即是同一位地產經紀，將房屋重新掛牌上市，賣出620萬元高價。報道指以兩次成交日期之間天數計，相當於每天賺了11,000元。而同一位經紀在今年2月該報做出報道時，再次將房屋掛牌上市，叫價658萬元。
! O6 ^% C# D% `& E" qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; |/ g, M1 A$ s  i+ U公仔箱論壇卑詩省長簡蕙芝（ Christy Clark）約兩周前宣布，該省將採取兩個措施打擊「影子轉售」行為。一是所有交接前的合同轉讓，必須取得房屋主人授權同意。二是交接前房屋合同加價轉讓所獲取的所有利潤，一律歸最初賣房的房主人所有。

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安省嚴管經紀操守 最高罰5萬兼判囚
: V9 Y1 A$ A6 n) i% b" H公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ ~* F' v6 q9 O5 V3 r' q& `5 _
安省於2002年通過的「房地產及交易中介法」（Real Estate and Business Brokers Act； REBBA 2002）及「地產經紀職業操守」（Code ofEthics）規管房地產經紀的行為，保證房地產市場有序經營，以及執業者遵守職業操守，誠實公平對待消費者。
8 b8 R( I4 o1 K: c+ [# G; N5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ H9 E5 P% q- z  w' l# K
其中一項重要規定是披露利益衝突。地產經紀除了正常佣金之外，若在一宗交易中涉及任何直接或間接個人利益，如地產經紀本人或其親屬是買家或賣家，或與之相關的公司是交易的買家賣家，都必須在交易達成前，向買家和賣家書面披露利益衝突，並得到相關方的書面認可和授權。4 t' F2 \. x2 p6 b
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利益衝突的披露包括：經紀所了解的任何可能對交易物業的價值產生影響的事實或因素，包括地產經紀已經達成的涉及該物業未來的買賣、出租、交換或其他交易的談判、出價及合約情況，以及地產經紀在佣金以外，所收獲的其他金錢或利益。
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經紀公司可被罰25萬
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6 [; x* R2 j3 c- C另外，當同一個經紀或是經紀公司在一宗交易中同時代表賣家及買家，或經紀公司或個人在一宗交易中，同時代理超過一名買家，即出現所謂「多重代理」（Multiple Representation）的情況時，必須要告知賣方或買方，並且讓他們知道除非得到他們的書面許可，經紀公司或個人不能繼續這樣做。
  u& j6 I0 ^/ }& P1 A# V. YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 E' f! ?! o( s/ [1 |0 {" r違反上述規定的經紀在安省將面對嚴重後果。違背職業操守的經紀可能受到RECO的紀律聆訊，受到罰款2.5萬元的處罰。如果是違反REBBA 2002的立法條款，可能由安省執法法庭（ProvincialOffences Court）定罪，個人可能被罰款5萬元及坐監，經紀公司可能被罰款25萬元。此外，RECO還可以就情況對經紀做出停牌、釘牌（revoke）、不予續牌或是在特殊要求下才能執業等處罰。

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地產議會要新海岸 遵守7項牌照條件
  z& i8 p' L& y1 Wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 L" D0 b6 n, V4 `* I2 u
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據《環球郵報》（The Globe and Mail）指稱一間「引起買家極度不滿的卑詩地產公司」的報道，卑詩省房地產議會（The Real Estate Council of British Columbia，簡稱RECBC）周六發表聲明，要求涉及該指稱的新海岸地產（NewCoast Realty，簡稱新海岸）須遵守7項牌照條件：包括委任當局批准的行政經紀(Managing Broker)、每月上交全部有關轉讓和佣金紀錄等。有學者稱，地產議會對地產公司發出這樣的發牌條件，非常罕見，足見問題的嚴重程度（詳另文）。而新海岸地產董事長吳語在接受本報獨家訪問時承認，該公司現行經營模式有待改善(詳A4)。% X' F8 j: F. M1 b# A: F
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周六在《環球郵報》刊登的調查報道指出，據現場錄音內容，新海岸負責人在去年10月的經紀培訓講座中，涉嫌鼓勵進行俗稱「摩貨」的違規行為（詳另文）。針對該項報道，負責監管本地地產經紀的RECBC隨後公布一份聲明，稱報道引起當局「嚴重擔憂」，因為報道中的錄音內容可能違反《房地產服務法》（Real Estate Services Act）。
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% L, h! A, N( C0 L( e8 L3 J; TRECBC曾向《環球郵報》要求提供證據，但該報拒絕這麼做。不過，RECBC表示，會採取各種可能的辦法展開調查，以保護公眾利益。公仔箱論壇2 M- S' x9 C; F5 g- h* O2 @
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當局要求提供涉事錄音) H8 d0 `* o4 v* `' O5 n" D! A2 o" h

9 ^0 z9 f- o+ g" c, n; K5 X9 vRECBC的聲明指出，上周較早時已經接觸到新海岸負責人和其律師，對方也願意合作，並提交報道中涉及的錄音。
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1 N1 h/ p  i1 y4 j4 u2 f& ARECBC表示，為了確保地產公司遵守《房地產服務法》，現向新海岸增加7項牌照條件，包括委任當局批准的行政經紀、每月上交全部有關轉讓和佣金的紀錄等（見附表）。該公司已經同意了這些條件。
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2 N+ A1 O6 Y6 F. P  y; n公仔箱論壇RECBC還會在每個季度對新海岸進行審核，如發現問題，會作出相應的處理。新加上的牌照條件的最終版本，將於本周公布。當局稱，消費者若對新海岸地產交易有任何疑慮，可以致電604-683-9664或電郵info@recbc.ca。
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* }% G' j0 z4 p0 }* _: m+ @調查「摩貨」小組 周二發表報告; b" B, F; w! R& p9 ?7 \

5 ]! h5 i: M, U) V& g& v+ ~RECBC行政主任福西特(Robert O. Fawcett)在聲明中稱：「該地產經紀公司正進行大量買家及賣家的交易。有關消費者須要履行合約的責任，當局不會干預這些交易，消費者與經紀公司所同意的條件將保證能夠進行，也會得到適當的監管。」
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《星島日報》記者周六進一步查詢時，RECBC發言人彼得斯（Marilee Peters）回覆時表示，暫無法透露更多細節，但指出調查樓市「摩貨」的獨立諮詢小組，將於本周二發表中期報告。
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! r3 w# b- y- @$ k( _* w" a5.39.217.76新海岸否認有關報道指控
( \4 M# E4 E( F3 O1 c5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 D) L3 J7 M9 ?  h7 o2 e7 I2 F8 R
新海岸隨後也作出回應，否認《環球郵報》有關文章中的指控，指「新海岸的經紀和管理層工作努力，為客戶提供最佳利益，同時尊重職業責任」。
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新海岸在否認的同時，指出該報道引用的錄音對話片段是斷章取義。新海岸現與RECBC合作，審查這些事件，並期待對這些已經做出的不公平指責作出答辯。」
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1 j3 y" N+ [; t7 @5.39.217.76《星島日報》周六向《環球郵報》撰寫該文章的記者Kathy Tomlinson查詢相關報道，但至截稿時，仍未獲對方回覆。

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再有大溫業主稱是「摩貨」受害者
. l& Z+ O( Y) f- P( s% J8 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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據《環球郵報》披露，一個列治文前屋主斯塔特(Don Stutt)自稱是新海岸地產公司「摩貨」受害者。他認為該公司游說他賣屋的手法非常有問題。
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摩一摩獲利40萬元
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) _+ ?6 g. a# r/ l) Q* {斯塔特說，自己和妻子在去年12月，出售他們名下的獨立屋予一個黃姓女子(Ms. Huang，譯音)，成交價150萬元，但4個月後，該幢物業約以190萬元轉售，令該黃姓女子賬面獲利40萬元。
% R& o5 f1 [0 q( n( @' N; ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; V: @" s( h! B+ Z4 Y0 M0 i5.39.217.76據《環球郵報》調查顯示，上述黃姓女子是新海岸地產公司其中一位董事。" T8 q- S& \0 o& h3 R; a
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不過，斯塔特承認，在該宗賣屋交易，他是通過自己的經紀跟新海岸地產公司的經紀洽談買賣事宜。
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屋主入稟法院追討賠償
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% u- G7 I) r* `1 j% n: `tvb now,tvbnow,bttvb此外，在今年2月，據CTV電視台報道，另一位列市前屋主戴維斯(Jim Davis)表示，約於5年前，他被自稱「桑尼(Sunny)」但事實上就是吳語的男子，游說出售自己的列市獨立屋，結果雙方以87萬元成交，但在1個月後，「桑尼」已把該幢物業以97萬元轉售給其他買家。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- k2 M; a9 Z& b; Z

+ @4 k; R; g* D  [$ ^& m公仔箱論壇患嚴重風濕病須住院治療的戴維斯，現已和至少另外兩個列市前屋主，入稟法院向吳語追討賠償。tvb now,tvbnow,bttvb; I9 C& C& s9 i# Y
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不過，新海岸地產公司就向傳媒強調，所有交易均屬合法買賣，不存在詐騙情形。
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0 M" Q' L' U' Q9 a4 q( ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卑詩省長簡蕙芝(Christy Clark)已於今年3月宣布，新措施將規定今後「摩貨」利潤歸原來的業主。

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吳語：錄音紀錄斷章取義
- H' t5 Q% R  W4 w5 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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面對卑詩房地產議會頒下7項新牌照條件的新海岸地產公司，據《環球郵報》記者展開的調查顯示，新海岸地產公司東主吳語去年10月14日，出席一項在卑詩本拿比舉行的經紀培訓內部講座中表明，游說賣家以低於他們所期望價格，盡快出售物業，然後又把同項項物業以更高價格轉售予其他投資者，即俗稱「摩貨」行為，是為經紀為自己和公司賺更多錢的法門。據了解，《環球郵報》還取得了吳語該段說話的錄音紀錄。
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據該篇由《環球郵報》記者湯姆林森〈Kathy Tomlinson)撰寫的報道指出，吳語強調經紀必須考慮本身利益，這樣才可以賺更多錢。- w+ n, m9 z$ R; M. `3 A+ V

9 K* q" x# @0 H% r該報道引述吳語稱：「我們買屋賣屋都要快。你必須想到自己的利益。儘管第一口叫價永遠不會是最好的價格，我相信這是事實，但你一定要(向賣家)說，第一個出價，已經是最理想的價格。」
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$ M. j1 g+ ~' ^& V) K$ `6 L/ V報道稱，現年42歲的吳語，約10年前從中國移民來加，現擁有加拿大永久居民身分，但不會說英語，因此他是以普通話向下屬講解摩貨技巧的要點。 - a! w$ K+ R3 h: w( b
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公司東主非持牌地產經紀5.39.217.76# _: b8 m. D: i4 v$ j% ?

9 K7 h; Q/ g# ?1 K/ p9 |3 x9 h此外，湯姆林森也指出，儘管吳語是新海岸地產公司東主，但並非持牌地產經紀或行政經紀，因此吳語不受卑詩省地產經紀法例的監管。
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據地產經紀專業守則表明，經紀在交易中必須從客戶的最佳利益著想，如果違反此守則，就可能面對紀律處分。公仔箱論壇# j+ f2 X) I* ^/ T
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不過，新海岸地產公司的代表律師科瓦爾(Simon Coval)，否認該公司的經紀以自己和公司利益為先，並反指相關報道斷章取義，曲解了吳語的說話內容。
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科瓦爾說：「我們從公司獲得的指示，就是為客戶爭取最好的價錢。」

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; S% _  @5 s3 z, C6 f1 E公仔箱論壇
# W" l" v5 ~+ i) p$ c  [( C% v專訪董事長吳語 稱經營模式須改善  U3 Y9 X! W# o) e5 n2 i
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  f( Z0 F' }# W' N' s新海岸壞消息多承認不足歡迎監督
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+ o* X/ q7 k/ M$ B/ \$ n$ F5.39.217.76剛受到卑詩房地產議會調查，並須接受7項牌照條件要求的新海岸地產公司，近期被指欠經紀佣金遭抗議、涉炒地產買賣合同(「摩貨」)被指手法欠妥，負面新聞層出。在成為風眼中心當兒，該公司董事長吳語在列治文公司總部接受本報獨家專訪，在回應負面消息時，他承認亟需反省公司經營模式，須加以完善，以及多寬容，少樹敵。公仔箱論壇! {# I6 f  S8 j/ B$ R; w

$ z, k* R* v1 S# J  v- M2 Btvb now,tvbnow,bttvb在該公司總部會議室接受本報記者獨家採訪時，吳語表示，歡迎卑詩省記者房地產議會（The Real Estate Council of British Columbia，簡稱RECBC）展開的調查監督。談到近期該公司連串風波，他坦承須要反省現行經營模式並且加以總結，汲取教訓以做得更完善。: ~* A$ _/ B  f5 f) b8 H
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強調沒欠佣金 公司按合同辦事TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% L4 K+ V5 V) ~
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《星島日報》記者在周末採訪吳語時，適逢該公司與RECBC開會研究地產經紀等問題。關於有經紀較早時於該公司開年會時候，在會場外抗議欠佣金事件，吳語說：「我們沒有拖欠佣金，一切按合同辦事。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ b3 x$ E& @) _' J& `
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他解釋說，該公司的經紀制度與別人的並不一樣，而且不同經紀間的合約也不同，收取管理費用有異，所簽合同內容也就不同了。tvb now,tvbnow,bttvb9 i; [, A: y4 O8 R
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他透露，第一種是獨立經紀，來去自由，公司遵照合約，不分不扣任何佣金。這與其他地產公司的傳統模式比較相似。
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第二種是團隊經紀，這是新海岸的創新模式。加入團隊的經紀在慎重考慮之後，自願和公司簽約，佣金和公司按合約比例分成。有的是三七分成，公司分三成，經紀拿七成；有的是五五分成。分成比例與公司支持力度相關。
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, N1 u+ E: h- i吳語又強調，該公司的團隊經紀採用創新合作模式，所以與他們簽的合同也與獨立經紀不一樣。經紀離開公司的方式，跟其他傳統公司不同的有兩條：一是如須解除合作，團隊經紀須提前6個月提出書面通知；二是團隊經紀如果退出合作轉到其他經紀公司，在該公司還未收到的、應得的所有房屋買賣佣金，全歸公司所有。7 d# Z) X4 W0 R2 Z

# @% _* o. l6 F. D. @: _5.39.217.76吳語還向記者說，當天在溫市中心的抗議人士中，有些並不是該公司的經紀。
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對5年前「摩貨」事件有解釋
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有關被媒體指「摩貨」，吳語指源於一位5年前客戶的投訴。本地有媒體報道，Jim Davis在5年前以87萬元出售自己的獨立屋給華人男子Sunny，一個月後他發現Sunny以97萬元把他剛沽出的物業轉售，Sunny賬面獲利10萬元。而據入稟狀提供資料顯示，Sunny正是吳語。
+ q/ j# K( S. L. O, l" y  \1 z/ l* m公仔箱論壇
5 |& U. G; A; C/ a  l/ Stvb now,tvbnow,bttvb吳語辯稱，當時新海岸公司還沒有成立，他在開建築公司，與一位合伙人買了屋主Jim Davis的獨立屋準備拆掉重建，但因為合伙人改變主意，他們就把房子賣掉。「合同上寫得很清楚，可以轉讓給第三方。」
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5 I" w$ [  q3 c! g* Q" S他說，房子是由助理買的，他沒進去看過房子，只是在價格上把關，助理和經紀與賣家談判。「賣家投訴說被經紀忽悠了，我不是經紀，我只是買家。」當時房價漲得很快，他認為是賣家見價格漲得高，反悔了。
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現年42歲的吳語更強調，當時地產公司並未成立，該事件是他開建築公司時所遇到的。2012年他成立新海岸地產公司，2013年關閉了建築公司。所以吳語認為，不能光憑這個新聞就說他「摩貨」。
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關於轉讓合同，十年前自大陸移居加國的吳語說，在買家賣家同意下，轉讓合同是合法的。關鍵是一定要向雙方披露信息，不可隱瞞。