樓市兩極化 切勿一刀切

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運輸及房屋局昨日公布，可供發售的一手私人住宅單位，由今年6月底的4.9萬個進一步下跌至4.7萬個，為2004年有紀錄以來的低位。為壓抑豪宅炒風，金管局決定收緊二千萬元以上豪宅的按揭成數，由七成降至六成。天價豪宅引起社會對樓市是否出現泡沫的廣泛關注，要求政府出手壓抑樓價的聲音此起彼伏。不過，現時本港樓市已分為豪宅及一般住宅兩個不同的市場。兩個市場之間雖有影響，但相對獨立，應對措施不可一刀切。當局應集中壓抑炒風，監管有誤導性的宣傳，加強市場透明度。同時，優化勾地表機制，將勾地門檻降至6成，通過市場調節，增加樓宇供應。至於復建居屋，問題複雜，切勿倉促行事。

雖然本港第三季住宅落成量創新低，但並不存在供應斷層的問題。隨政府加快推出約三萬個單位的西鐵住宅項目招標，到2010年底私人住宅累積總供應量可以回升到6萬個的水平。事實上，這一輪樓市急升主要是豪宅市場所帶動。現時全球熱錢泛濫，不少都流入各大城市的豪宅市場圖利。雖然豪宅對整體樓市有一定「傳導」作用，但大部分中小型住宅價格僅收復金融海嘯時失地。所以，當局穩定樓市的重點應是壓抑豪宅炒風。當局收緊豪宅按揭，加強規管豪宅的銷售，加強資訊透明，有利豪宅炒風降溫。 tvb now,tvbnow,bttvb! C' C$ _; t! K" z# A

政府自05年推出優化勾地表措施後，至今只成功勾出22幅地皮拍賣。勾地門檻過高，令發展商屢屢未能勾出土地，影響供應。當局應將勾地門檻由原來市價的8折降至6折，以鼓勵勾地。雖然勾地門檻降低，但不表示政府要「賤賣」土地，因為最終的拍賣價仍要符合當局的要求。當局亦應增加勾地透明度，對一些多次勾出失敗的土地，可公開相關資料，讓發展商有所衡量。同時，將更多中小型及新界的地皮納入勾地表，令土地供應更加多元化。

有意見要求復建居屋，為市民提供置業機會。然而，復建居屋實際上是政府重回直接進入樓市的舊路，長遠會歪曲市場運作，對樓市弊大於利。政府當年千辛萬苦才抽離居屋市場，因一時樓價波動而重回舊路，並不明智。當局要為基層市民提供住屋安全網，可增加興建公屋。有些市民不願到較為偏遠的新界置業，而希望政府在市區提供廉價的居屋。這是不現實的。較為務實的做法，是在經濟不容許時先選擇較偏遠便宜的屋苑，然後逐步改善居住條件。
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樓市攸關經濟民生，任何措施都必須慎重。尤其是這一輪樓市升溫主要由熱錢帶動，如果當局貿然對樓市施大手術，大增土地供應，當熱錢大量離開豪宅市場時，兩相夾擊，將會對樓市造成極大衝擊，甚至可能重演亞洲金融風暴時樓市骨牌式崩塌的覆轍，給經濟帶來沉重打擊。當局必須引以為誡。