林行止: 根留海外狂置業 現鈔買樓強國夢
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一、
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歐美物業市場所以引起內地買家的興趣，在「總體」（宏觀）層次，主要是各國政府對私有產權的保障，辦妥當地法律手續購進的物業，不必擔心政經變化，業權永屬買家所有，買家因此信心滿滿，放心置業；至於與置業者本身利益有關的「個體」（微觀）層次，對置業者吸引力更大，除了物業是和平時期的穩健投資媒介之外，筆者月前在溫哥華聽「老華僑」所說，近年的買家，不乏內地高官巨賈的後代，看他們年紀輕輕，有的尚在學更多的還未成家，但買大屋出手闊綽，這些已富起來的內地豪客，置業的目的不在「自住」，而在作為遲早或因退休或因「後台」失勢或因本身貪腐行賄隱情曝光被迫出走時，有個「可以居」的退路或套現以濟燃眉之急。據說（還未見統計數據）不少中國高幹和大款，深明目前內地政局隨時有變，當然可以變好亦可能變壞，由於怎麼變不在預期之中，意味前景不明朗（他們自嘲地說在內地有如過往港人生活在「借來的時間借來的地方」，毫不安逸沒有安全感），因此，許多「老人家」因種種原因無法不滯留內地，但「不准」子孫「學成歸國」，寧可要他們棲留海外，或工作或繼續深造當然更多游手好閒享受生活。這樣做雖然失去家庭團聚之樂，卻是留根海外——萬一出事不致連根被拔—— 的不二法門。「有趣」的是，內地「尖子」（才、財皆有）奉先輩之命「留」落海外，老華僑的後代，則因當地經濟疲不能興、「好工」難覓，回內地工作已成趨勢。如此的「人才（財）交流」，是想像以外的事。世界真的變了。( L$ T. P3 ^2 h1 S0 O& h B' [ |
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二、9 W1 v! _, B' v9 D$ X& V7 L* n
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! x ^8 n' k$ F/ |8 G1 F: ]2 L9 ]5.39.217.76西方論者認為喜歡在紐約、三藩市、邁阿密、倫敦、多倫多特別是溫哥華置業的這類內地「投資者」，視物業如「瑞士銀行戶口」，雖然瑞士的銀行保密制度如今已不難「破解」，但一般人仍視在瑞士銀行開「數碼戶口」是保密的正道。這種形容，意味內地買家的真正身份不欲人知，買家神神秘秘，正好說明資金來源不便（不可）告人……。上述那幾個強國買家鍾情的城市，因此有強國人「保險箱」（Lockbox）的別稱——神秘買家購進物業目的不在「居住」而是視之為隨
! h2 P# g# _- F8 b6 L- Z9 \# Y時可以套現的「現鈔」；物業是沒有報價（不如股票、證券）的商品，不保證可遂業主之意而套現，不過，只要天下太平，即使市道頹疲，「打個折扣」便有人「接貨」，無人「接貨」，則可按揭給銀行。持有物業的確有「有錢人保險箱」之效。
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& O( g# q$ Y# S* @3 p! I強國人在當今利率似有若無、分期付款置業非常有利的環境下，棄而不用，大都以現金一次過付款，即使數以百萬計，亦視作等閒，這種奇象，難免令西方傳媒人大開眼界之餘，還不斷「扒糞」、追尋「資金來源」，可是，在只准每年個人合法滙出五萬美元之國，調走巨額財富，手法和門道非常精密複雜和「高級」，豈是老記所能了解；因此，他們莫不認為這類資金大都是走私漏稅貪腐所得，見不得光，才會「來源不便透露」。如此這般的揣測，未必與事實吻合，但內地政府有關部門對這種「新常態」固然保持緘默，有關人士更「側側膊」不發一言，而那些從有關交易中大有斬獲的銀行和經紀，看錢份上，更是不敢多問。
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強國人為何有這麼多現鈔？相信只有北京有答案。5.39.217.76- p; N/ @) P: x( `5 ^ r1 q
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因為強國人付全數現鈔買樓「成行成市」，早為有關部門注意，相關統計已經出籠，二○○八年美國便有所謂「現金交易物業」（Cash Sales Homes）的數據。美國物業經紀協會的資料顯示，今年四月現鈔買樓只佔總物業成交額的百分之三十二（前四個月的平均數則為百分之三十四），為開始統計的○八年以來的新低。不過，上述數據為全美平均數，以個別地區而言，邁阿密（佛羅里達）的有關數字為百分之四十六、紐約百分之四十四，均錄得不錯的增幅，而增長的「動力」來自強美元和「環球性不安定」，這兩點理由是可以接受和理解的。不過，雖然海外人士（經協指主要是「外國豪客」- [! K. |' ?8 I( w% D$ r- A2 M( f
〔foreign affluent buyers〕）置業興趣未減，卻因當地經濟乏起色物業供應增加，而重要客源中國買家「突然少見」（過去十二個月，強國人在美置業數額比去年少約百分之十五），令邁阿密和曼哈頓豪宅平均價格過去三個月依次挫約百分之十及十四……。這份報告詳列美國各主要城市的物業交投數據，但我們知道物業經紀都以「亞洲豪
7 v) C# j% L6 Ktvb now,tvbnow,bttvb客」為推銷對象便夠。tvb now,tvbnow,bttvb7 G! g- N4 d i5 }' n, J: w* m
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$ n: w* V7 P; V8 K以現鈔買物業，引起聯邦政府的注意，七月二十七日美國財政部的「防止金融犯罪網」（FinCEN）宣布會加強一項今年一月起實施調查「神秘物業買家」（track secret homebuyers）的執行，提高力度找出這類買家——個人和法人（大都為「離岸公司」）——的真面目；而第一步是要物業保險商交出買家的名單。調查物業「真買家」，是美國環球「打貪」的一着棋，買家不能見光、需要隱蔽身份，可見其資金「來源不正」政府有責任查清楚；而此舉公開的目的在協助北京肅貪！5.39.217.76+ [" X/ |8 t: Z) Y- u! A- n
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和美國「同鼻孔出氣」的英國，繼卡梅倫政府有意立法追查置業資金來源之後，「英國皇家特許測量師學會」（RICS）前天（八月一日）發出通告，為響應「國際透明組織」（TI；這個通行的譯名「怪怪地」）的呼籲，決定協力杜絕洗黑錢，將盡快立法規定物業經紀必須把「物業買家」（個人或法人）的真正身份紀錄在案（現在是問亦不問），以便有關當局需要時查察。非常明顯，此舉目的在阻遏貪腐分子（Corrupt individuals）用不法之財在英國買豪宅「嘆世界」（enjoy life in theUK）。當局若不採取行動，「有損政府聲譽」。
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西方國家為在打貪上盡點力，矛頭早已指向豪宅買家（特別是以現鈔一次過付款的買家），但近年「現金置業」反而如火如荼，美國和英國的行動才會升級……。配合內地打貪活動沒完沒了，看來那幾個名城的「高價樓」升勢會受阻甚至逆轉，直到內地打貪告一段落，換了一批貪官上台後，西方高級物業市道才有機會再被「炒到飛起」！
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規範不明來歷資金買樓一項少人提及的因素，為樓價被炒高了，令一般受薪者無財力置業，那等於加深了社會不平等的鴻溝。美國的「人口普查局」從一九六五年開始「追蹤」美人自置物業的數字，去周公布的數據顯示「擁有自置物業」（Homeownership）比率，從六五年第一季的百分之六十二點九，一路反覆爬升至二○○八年第二季的六十九點二，其後直線下挫，至今年第二季，又見六十二點九，回復約半世紀前的舊觀。這種現象，當然與受薪者實質入息不升反跌有關，但和樓價被炒高、租金相應上升，令「無殼蝸牛」納貴租因此無法儲足「交首期」付「上車盤」的資金，關係亦大……；在這種情形下，當局向資金來歷不明置業者「開刀」，正是順應人心之舉。
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! g1 S7 e/ |0 s公仔箱論壇特區政府在這方面早着先鞭，對外地人在港置業徵收懲罰性稅項，加上物業供應源源而至，在在針對樓價升勢；但一般樓價企得甚穩而「真豪宅」成交價更迭創新高。香港物業市道早為數大公司操控，加上內地買家源源而至，因此更不易入政府願見的軌跡。 |
發表於 2016-8-3 11:39 PM
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