本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb }7 z* m; D5 L1 O
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" W8 ]5 U; ?$ }; I# h7 H
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
% `1 W* { k; i o& ^& ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 K. K3 V7 O% u" J: ~5 }
5.39.217.767 ?( K) Q. b. U- C: r4 J
（一）二元對立的鬥爭思維5.39.217.76- o/ U: l# F# {
) N# q( G' Z- `) A* p" Y/ X5.39.217.7610月21日，急風驟雨。, D5 Y1 c1 T2 ^( ]# M1 n/ M
# u) C% L+ Z s l0 C關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ^! D' l# P& A8 x5 ?
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ~# @ {( g( X7 A1 G
10月23日，風向逆轉。公仔箱論壇9 T( E3 q6 W% V1 j# z. I! n* e
' F( a6 G0 c; i5 x& J公仔箱論壇蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？8 B$ | I7 E P0 l* i6 @# c
6 p4 O( W8 ^; C u" F/ o公仔箱論壇10月26日，波瀾不興。5.39.217.76% d. s6 {- B5 R
9 C8 N/ A, o' j4 E4 Ctvb now,tvbnow,bttvb就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！公仔箱論壇' e } ^" P; }& g' y
' a8 g/ c, j; _/ `' u" r! ?
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。6 t' N3 z# t" z1 m
* t2 v+ G: P* l! yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。（二）啟德原規劃的謬誤
0 |. Y2 U a g$ GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 t' G: g* c) f* o1 g( ~; J兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。$ r- R0 O; E+ H9 d
5.39.217.76$ l& Z _# V7 M4 o
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
+ N. p" V0 s2 ~tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 n1 K; s. H7 h$ t$ I; r
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; Q4 X. P: b) g* e- I1 j
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。7 }& f) [; f& B ~$ C
$ |1 a6 G' i X公仔箱論壇
7 k) I9 U/ F5 T" J; etvb now,tvbnow,bttvb■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
I t; t0 ~; Rtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76/ @& D- y9 o0 @0 e$ ?
3 p5 ?' b8 ^* }& f# @1 u3 |tvb now,tvbnow,bttvb■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
. z' | i4 {, e. M+ Q+ Z0 C5.39.217.76
; j% E1 q* P% k. p, |# ?
H" F7 \& c4 B5 y: L公仔箱論壇■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。1 i! p# i* {2 [* t$ X1 O7 A
公仔箱論壇5 _ g2 t6 q7 ?
* u" w/ Q5 `! _
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。5.39.217.76$ s9 e3 Y4 {( y; H7 K) Y: X$ Z
! P# ]2 _4 |' M5 I6 d- g Y# Ptvb now,tvbnow,bttvb
/ J1 B& \( I( WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
$ n( u1 v. q+ Q" a$ TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 D! ` Q) G3 u s+ Q
?# | p- Q* ?$ t! o) W/ aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤! D- c( G- s$ Q# ^2 {# v
+ t% N. J+ P; g9 ^ d# N, y6 \
3 }1 i- ^! D0 G# U公仔箱論壇從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。5.39.217.767 z, ?- Q+ e* L7 D7 I! z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 S5 M) k9 J+ Q/ p' g. Y& y
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
2 K! G3 Z L$ jtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇0 | d. S+ Z8 |1 [: V8 L! [
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
: z- ~. @# z. W! k: y9 utvb now,tvbnow,bttvb
5 g. r1 ^2 x8 \6 L0 G$ T0 _0 Z9 _, ~公仔箱論壇如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 }! ^4 d: A- ]. Y8 r4 [* H* G
# B2 n; K" F. W) K$ f# g2 Y T* f
/ v9 o2 M* y7 N* o. @3 c（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」tvb now,tvbnow,bttvb, F; @5 f: i2 t; c% f l& y
' r- l& w+ t8 b& t. K
* x5 T: y; A2 O' H5.39.217.76土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。5.39.217.76 A9 b9 V- ]' N7 E, t/ z: Z
. a2 `6 u4 O3 j1 C2 C3 G2 D/ v
其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。tvb now,tvbnow,bttvb! @: z, E1 X' h* }
1 l, B' E5 z2 itvb now,tvbnow,bttvb大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
/ C- b/ ]; [) T# l* J) b, y5.39.217.76" I* b' L' d/ J" _7 d1 S
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。% [/ t) @7 B4 @6 d
tvb now,tvbnow,bttvb, A7 Q) @& I" ~; V- z
tvb now,tvbnow,bttvb4 K4 I& Q: a7 [ _$ b2 O. N9 o/ R9 E3 u
! c$ s w3 r1 ^鄒崇銘本土研究社5.39.217.76( y0 S8 B; C7 }' Q, d$ `
# u# r! j9 O6 p% Y m6 M公仔箱論壇
. ]1 I; B4 t$ d% R/ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 p# r, O3 [4 Z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( g& q3 z- T/ q6 h2 B4 W
公仔箱論壇9 G8 e. }3 ~$ X
* T2 n' F5 w1 k# M" Ztvb now,tvbnow,bttvb |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
