房策穩定資金再唱「信磚頭」

在通脹預期下，本港樓市近日出現第二波「小陽春」，新盤以市價推出，一口氣賣出近千個單位，反映買家已擱下先前的疑慮投入市場。撇除對經濟前景的評估外，過去幾年房策的可預測性大大提高，亦成了樓市較快回復信心的潛在原因。
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本港樓市自三月份起開始回穩，扭轉跌勢，本來公眾對「小陽春」不無疑慮，但隨後兩個月，樓價雖然沒有大幅反彈，但走勢保持靭力，個別屋苑成交已回復到去年九月金融海嘯前水平，令不少分析員亦感意外。
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除了成交價企穩，樓市交投量在近日亦能維持，最近有新盤開售，價錢貼近市價，結果成功出售逾千單位，外資證券商因應樓市轉向，陸續加入唱好行列，令地產股連日大受追捧。
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資產貶值潮下表現穩定/ Q1 m# Q3 B* j0 Y
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股票和物業，向來是港人最普遍的投資保值工具，這次金融海嘯，恒生指數由三萬二千點高位回落，最低跌穿萬一點，以最近重返萬八點關計，跌幅仍接近四成。相比之下，樓價在○八年頭仍然上漲，到去年九月後才掉頭回軟，但經過一輪回升，跌幅大約在兩成之內，明顯跑贏股票。4 h- P! }. J6 [/ C
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物業這次跑贏股票，有不同理由可解釋；首先，樓價這次表現雖然比股票好，但從歷史因素看，本港樓價最高點是在九七年，去年反彈的高峰，仍然和九七年高峰有距離，如果和九七年的高點相比，樓價跌幅就較大；相反，港股由二千年的高峰萬八點，一直升至○七年底的三萬二千點，是真正的歷史新高，升得多自然跌得多。

這次全球資產的跌浪，由金融市場引發，最受傷害的是股票及衍生工具投資者，首當其衝的當然亦是股市，而樓市則是受累下跌，由於物業屬於傳統投資保值工具，當市場追求較為穩定的投資對象時，資金率先重回樓市，亦令樓價在三月份開始帶頭回穩。

有意見認為，樓市回暖得力於美國有意長期維持低息，此舉既減低了買樓負擔，又促成了置業保值對抗通脹預期。無可否認，買樓收租是最常見的投資方法之一；然而，這次資金流入物業市場，實是過去多年本港土地政策較為穩定和清晰，增加了對避險資金的吸引力。公仔箱論壇3 v: h& x% v( D7 M9 L5 I
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本港房策在○三年出現大轉向，當時政府推出「孫九招」，以勾地機制代替定期賣地，樓宇供應由市場決定。過去兩年，雖然地產商有聲音要求重新賣地，但當局依然維持政策不變，去年外圍經濟惡化，勾地數量進一步減少。由於地產商手頭土地有限，負債又輕，就算在市況最不明朗時，亦沒有大幅割價傾銷，結果增強了市場「信磚頭」的想法。
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過去港人喜愛置業保值多過買股保值，很大理由是覺得香港地少人多，物業供應有限，回歸後住宅供應一度大增，曾令物業保值的觀念大受打擊，公眾開始明白，房地產政策可以對樓價產生很大影響。以目前市場情況而言，未來幾年住宅供應可預測性相當高，相反股票供應量就很視乎市況和公司集資情況，供應量變化可以很大，這是市道較易保持穩定的有利條件。至於樓市會否出現跌得少、升得慢，則要留待市場解答。" x7 f) e0 [+ a" R* F

近年，中港經濟逐漸接軌，在內地生活水平提高下，大陸物業無論質素和配套，都逐漸和香港貼近，投資價值亦不斷增加。若論兩地物業最大不同處，就是香港比較接受樓宇作為投資工具的價值，注重土地政策的穩定性；內地樓市受惠於高增長，同時亦較易受市況過熱出現政策干預的風險，由於有這個分別，加上其他社會條件不同，造就了不少內地富裕階層喜歡來港置業。' l, }9 H) z( E! E- @: M- C

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