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空置不多 無需抽稅 - 施永青

有議員建議政府對物業徵收空置稅,以防止業主囤積居奇。空置稅如果能夠在恰當的情況下推出,或許有助資源得到更充分利用;但現時香港樓宇空置的情況並不嚴重,未宜實施這類單方面針對業主的,帶有懲罰性的稅項。5.39.217.76. o! Y, _% z: z3 F1 S' N
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或許會有人見過街頭街尾有個別舖位空置多時仍未有出租,或見過某些屋苑入伙後晚上仍然烏燈黑火。但這只是個別現象,不宜以偏概全。我們要判斷一個地方的空置情況是否嚴重,不能單憑自己的主觀感覺,而是要看統計數字。
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# J6 g+ |6 o& \/ }# x5.39.217.76根據差餉物業估價署的統計數字,香港住宅物業在2010年的空置率僅有4.7%,比正常的自然空置率5%還要低。環顧世界其他的大城市,能有這樣低的空置率的並不多見,可見資源浪費的情況在香港並不嚴重。
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! a1 g, k7 B: X6 {, M" g5.39.217.76大陸在改革開放之前,長期缺乏建設,人口卻不斷增加,結果樓梯底、冷巷都要住人,空置率幾近零。但這是不正常的,沒有人希望香港也會變成這樣的情況。tvb now,tvbnow,bttvb1 A5 p/ z  ^. h
香港雖有個別地產商,要價不合理,以至樓宇入伙後,仍有單位久久未能賣出,造成長期空置;但這並不普遍,香港的主流發展商都採取貨如輪轉策略,會爭取在入伙前就把樓宇悉數售清。香港的樓花市場相對活躍,發展商囤積居奇的情況並不嚴重,發展商在取得政府的預售同意書之後,大都立即開盤。出問題的反是有人想偷步,同意書未到手,就預先展開銷售活動。可見政府根本不用以抽稅的方式去逼他們賣樓。! K& i/ p" r) h9 C4 q, w! t
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不過,香港的樓花買家,很多都是投資者,他們並非買來自用的,要等用家來承接(或租或買),這就需要等一定的時間,但這個過程,通常在新樓入伙後半年至一年內就能完成。所以,以整個城市計,香港的空置率仍處於相對低的水平。5.39.217.767 b( ~* n0 I' p) s; T- n' U+ ?! S
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有人可能覺得,市場上有投機者透過轉讓圖利始終不是好事,最好沒有炒家,也沒有空置。但在現實世界,樓很難互換;想買你間屋的人,可能很想把他間屋賣給你,但你不一定喜歡。因為你賣樓的時候,只會考慮買家所出的價錢,而不會理他是用家還是投資者,更不會隨便接受他原先的居所。你一旦套現後,就可以自由地去市場上選擇自己喜歡的單位。
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然而,若果世上沒有投資者,沒有空置單位,你就只能遇到想把樓賣給你,而沒有別處可搬的人。那豈不是你們先得互相看中,然後約好在同一天,你搬進來,我搬進去,想裝修一下也沒有機會。
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0 A# V3 _( L: _, g0 ^- C+ Y由此可見,房屋市場不能沒有自然空置率。至於這個空置率可以壓多低,不能憑主觀去判斷。根據世界各大城市的經驗,能降到5%已很不錯。如果跌到接近3%,社會上的人早已叫苦連天,覺得非常不方便。香港人不一定喜歡處於這樣的境況。
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6 Z' N" Q  I, ?9 C5 e4 S, v公仔箱論壇香港現時的住宅空置率只有4.7%,如果還想進一步往下壓,難度很高,亦沒有必要;硬要去做,代價很大,結果也不一定好。
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遏樓價靠推地 空置稅捨近圖遠TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  t, N1 w# J7 ^  ~$ _" Y
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撰文:張志剛 一國兩制研究中心總裁2 }( g! {7 K3 G* y  |, M+ ~

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兩位準備參加特首競選的人士,討論得最多的議題都是房屋政策,證明這是七百萬香港市民最關心的問題,無論誰當選,房屋問題都是最優先處理的問題。
! |8 K. O* Y5 @9 t) ntvb now,tvbnow,bttvb房屋問題,千頭萬緒,加上利益錯縱複雜,要簡單地把道理說清楚,是不可能的。但亂中求序,有兩、三個概念又或者原則,如果可以澄清,又或者可以達成社會共識,則對解決整個房屋問題,是非常有幫助。
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施政人為本 莫卸責自由市場
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- N6 f% w/ U1 vtvb now,tvbnow,bttvb最近兩位備選人在房屋政策論壇上,曾經爭論過置業是不是投資。如果只是從狹意上去討論,置業很難不算是投資,但從民情而言,市民對置業和其他投資產品又很明顯有所區別。) g8 p; a' N* y: D9 k  V5 ?
簡而言之,當恒生指數升越三萬點,又或者屢創新高時,我們看不到社會各階層有何不滿,又或者要勞師動眾去抗議示威,黃金升過千七美元一盎斯時,社會也很平靜,那為何唯獨是樓價比天高時,市民才有那樣大的反應?
8 V8 Y& i: u$ w3 D; U: `6 I5.39.217.76除非我們要全不理民情,認為市民不理性,否則我們無法以一句「投資產品」來把民意民情敷衍過去,但硬說樓宇不是用作投資,那又沒有理據。
6 H( H5 v7 W7 p公仔箱論壇這個問題,其實不難解答,世界一些地方的稅務條例,對個人名下第一層物業,都不徵增值稅,這其實就說明了問題所在。個人希望居住在自己擁有的物業之中,是為了滿足個人置業安居的心理,而這個心理滿足完全符合社會的利益。所以香港市民希望置業,行為無可否認是投資行為,但卻又不完全是投資行為,而在香港的客觀情況尤為凸顯。
) q. n8 K3 [: T8 M0 t' r* H* ntvb now,tvbnow,bttvb首先中國人對置業安居的觀念更加濃厚,其二是政府沒有完整的退休保障計劃,市民退休之後沒有固定收入,如果是租樓,退休之後財政壓力增大,最後可能要降低生活素質,這令到一般家庭都希望住在自置物業,以解決退休之後的居住問題。
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! D1 F# z; f$ y0 ?公仔箱論壇政府宜循序漸進 加大建屋量% ?0 h5 p& w" X8 R$ G: j% M

- P6 X- K& P2 y* E) Q6 @. b; d如果施政以人為本不是一句空口號的話,市民這種置業安居的訴求就不能否定,所以個人用來自住而非出租收取回報的物業,就不能視作一般投資產品。政府也不能把樓宇一腳踢去自由市場而袖手旁觀,而需要有特別的政策來配合。& n2 ~" V; H) w) [( F" [8 c) b* I
日前有討論向空置房產徵收稅款,一般的反應是執行的難度高,這觀點是事實,但卻是往一個錯的方向來討論,情況是就像重提租務管制一樣。1 ^6 d% Q+ S# j; X# @
如果把撒手不管的完全放任,和事事規管的計劃經濟拉一條直綫,世界上種種經濟政策,可以放在這一條綫上,一些靠左一點,一些靠右一點。tvb now,tvbnow,bttvb& E1 A  K; A; w. j
現時香港的房屋政策,是在非常右端的一方。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- @$ ]) Y& P$ b& o) u" N
如果要調整,香港慣用循序漸進四字,那就應該向左邊再推進一點,看看反應,再定行止。對症下藥的,就是增大建屋量,加快土地開發,又或者更改一些土地用途。政府用多些資源去增加這些供應量。6 Y+ c. V" D3 N5 l( u
當現時連這些循序漸進的工作也缺乏決心,還是瞻前顧後,左攏右擺,卻突然提出一些孫悟空翻觔斗式的飛躍,由右端一跳跳到極左一端,完全沒有歷史發展的基礎,自然沒有執行的條件,討論結果就是混淆視聽。捨近圖遠,結果是白白浪費討論的時間,真正可做應做的反而被忽略。
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引賣家加速放盤 比空置稅好
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, i( t+ i# c& A0 k香港空置單位嚴重,有兩個原因,一是大陸投資者比例增多,大陸有句戲言,說房屋不是投資品,而是收藏品。他們買了房子就愛丟空,而不愛出租,這是習慣,來港投資也一樣。第二是政府跟地產商站在同一陣綫,以高地價為目標,令到供應大減一半,供求失衡下令到樓價大幅上升,既然預計會再上升,發展商的最大利潤來自土地升值,那自然不會踴躍賣樓。
( \; A$ o* B+ z與其討論徵空置稅,不如加快賣地,令到總量平衡,發展商回復工廠式的貨如輪轉,比起去討論如何定義空置有用得多了!
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