空置不多 無需抽稅 - 施永青

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有議員建議政府對物業徵收空置稅，以防止業主囤積居奇。空置稅如果能夠在恰當的情況下推出，或許有助資源得到更充分利用；但現時香港樓宇空置的情況並不嚴重，未宜實施這類單方面針對業主的，帶有懲罰性的稅項。公仔箱論壇  U7 h! {3 Q$ _  j

$ I5 b' v2 k4 Q* B4 z. P# BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。或許會有人見過街頭街尾有個別舖位空置多時仍未有出租，或見過某些屋苑入伙後晚上仍然烏燈黑火。但這只是個別現象，不宜以偏概全。我們要判斷一個地方的空置情況是否嚴重，不能單憑自己的主觀感覺，而是要看統計數字。5.39.217.769 W& p6 T# \) T9 T0 ^
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根據差餉物業估價署的統計數字，香港住宅物業在2010年的空置率僅有4.7%，比正常的自然空置率5%還要低。環顧世界其他的大城市，能有這樣低的空置率的並不多見，可見資源浪費的情況在香港並不嚴重。
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9 K5 u% h" N. Q0 m, ?; h$ s4 _公仔箱論壇大陸在改革開放之前，長期缺乏建設，人口卻不斷增加，結果樓梯底、冷巷都要住人，空置率幾近零。但這是不正常的，沒有人希望香港也會變成這樣的情況。
# {) P- e' c7 n0 ^  G" r8 [tvb now,tvbnow,bttvb香港雖有個別地產商，要價不合理，以至樓宇入伙後，仍有單位久久未能賣出，造成長期空置；但這並不普遍，香港的主流發展商都採取貨如輪轉策略，會爭取在入伙前就把樓宇悉數售清。香港的樓花市場相對活躍，發展商囤積居奇的情況並不嚴重，發展商在取得政府的預售同意書之後，大都立即開盤。出問題的反是有人想偷步，同意書未到手，就預先展開銷售活動。可見政府根本不用以抽稅的方式去逼他們賣樓。
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3 ^% W8 L3 E; w) T/ J. v5 w5.39.217.76不過，香港的樓花買家，很多都是投資者，他們並非買來自用的，要等用家來承接(或租或買)，這就需要等一定的時間，但這個過程，通常在新樓入伙後半年至一年內就能完成。所以，以整個城市計，香港的空置率仍處於相對低的水平。
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有人可能覺得，市場上有投機者透過轉讓圖利始終不是好事，最好沒有炒家，也沒有空置。但在現實世界，樓很難互換；想買你間屋的人，可能很想把他間屋賣給你，但你不一定喜歡。因為你賣樓的時候，只會考慮買家所出的價錢，而不會理他是用家還是投資者，更不會隨便接受他原先的居所。你一旦套現後，就可以自由地去市場上選擇自己喜歡的單位。
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5 N8 ~9 H" t/ T; x  o公仔箱論壇然而，若果世上沒有投資者，沒有空置單位，你就只能遇到想把樓賣給你，而沒有別處可搬的人。那豈不是你們先得互相看中，然後約好在同一天，你搬進來，我搬進去，想裝修一下也沒有機會。9 K" ^9 j( w5 X8 k+ }# B

- f, X8 [! _3 M- k- O- V8 D; v# S5.39.217.76由此可見，房屋市場不能沒有自然空置率。至於這個空置率可以壓多低，不能憑主觀去判斷。根據世界各大城市的經驗，能降到5%已很不錯。如果跌到接近3%，社會上的人早已叫苦連天，覺得非常不方便。香港人不一定喜歡處於這樣的境況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: o$ T% N7 H9 E' {7 J' {

! w( a% T; B( t9 S* j5 \! V" d( ?' q5.39.217.76香港現時的住宅空置率只有4.7%，如果還想進一步往下壓，難度很高，亦沒有必要；硬要去做，代價很大，結果也不一定好。

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遏樓價靠推地 空置稅捨近圖遠公仔箱論壇9 s0 M! Y, t7 p# E5 s2 i
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撰文:張志剛 一國兩制研究中心總裁TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: {$ B* X, Z  m' ?7 ]/ S9 ~

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兩位準備參加特首競選的人士，討論得最多的議題都是房屋政策，證明這是七百萬香港市民最關心的問題，無論誰當選，房屋問題都是最優先處理的問題。tvb now,tvbnow,bttvb4 W8 `; s9 B: y" [! V1 `& d
房屋問題，千頭萬緒，加上利益錯縱複雜，要簡單地把道理說清楚，是不可能的。但亂中求序，有兩、三個概念又或者原則，如果可以澄清，又或者可以達成社會共識，則對解決整個房屋問題，是非常有幫助。' D! D3 L. a( ]" U) t% f
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施政人為本 莫卸責自由市場' \9 P6 V) r- J$ R0 R( c
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最近兩位備選人在房屋政策論壇上，曾經爭論過置業是不是投資。如果只是從狹意上去討論，置業很難不算是投資，但從民情而言，市民對置業和其他投資產品又很明顯有所區別。tvb now,tvbnow,bttvb  B9 I9 ~) u( p& s6 u6 o, f- [+ r; W
簡而言之，當恒生指數升越三萬點，又或者屢創新高時，我們看不到社會各階層有何不滿，又或者要勞師動眾去抗議示威，黃金升過千七美元一盎斯時，社會也很平靜，那為何唯獨是樓價比天高時，市民才有那樣大的反應？
3 {4 c$ [0 t5 u( PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。除非我們要全不理民情，認為市民不理性，否則我們無法以一句「投資產品」來把民意民情敷衍過去，但硬說樓宇不是用作投資，那又沒有理據。
. N; b6 e- G% v  P; `6 E這個問題，其實不難解答，世界一些地方的稅務條例，對個人名下第一層物業，都不徵增值稅，這其實就說明了問題所在。個人希望居住在自己擁有的物業之中，是為了滿足個人置業安居的心理，而這個心理滿足完全符合社會的利益。所以香港市民希望置業，行為無可否認是投資行為，但卻又不完全是投資行為，而在香港的客觀情況尤為凸顯。
# `( C% x( N" i: B) X1 _tvb now,tvbnow,bttvb首先中國人對置業安居的觀念更加濃厚，其二是政府沒有完整的退休保障計劃，市民退休之後沒有固定收入，如果是租樓，退休之後財政壓力增大，最後可能要降低生活素質，這令到一般家庭都希望住在自置物業，以解決退休之後的居住問題。
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' Q+ n( k3 e4 M: C5.39.217.76政府宜循序漸進 加大建屋量
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+ h; H' i, i& nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果施政以人為本不是一句空口號的話，市民這種置業安居的訴求就不能否定，所以個人用來自住而非出租收取回報的物業，就不能視作一般投資產品。政府也不能把樓宇一腳踢去自由市場而袖手旁觀，而需要有特別的政策來配合。% J  t$ s5 f3 O+ `8 {
日前有討論向空置房產徵收稅款，一般的反應是執行的難度高，這觀點是事實，但卻是往一個錯的方向來討論，情況是就像重提租務管制一樣。公仔箱論壇) H  R- g/ U& d/ Q1 p! [$ [( r
如果把撒手不管的完全放任，和事事規管的計劃經濟拉一條直綫，世界上種種經濟政策，可以放在這一條綫上，一些靠左一點，一些靠右一點。
8 K% B! O6 P" ]' k$ E6 T4 s現時香港的房屋政策，是在非常右端的一方。
! V* m/ Y9 k: n; ^8 N( A" H0 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果要調整，香港慣用循序漸進四字，那就應該向左邊再推進一點，看看反應，再定行止。對症下藥的，就是增大建屋量，加快土地開發，又或者更改一些土地用途。政府用多些資源去增加這些供應量。
0 ~# p+ t8 ~& x0 H1 n4 b1 ]2 R9 r當現時連這些循序漸進的工作也缺乏決心，還是瞻前顧後，左攏右擺，卻突然提出一些孫悟空翻觔斗式的飛躍，由右端一跳跳到極左一端，完全沒有歷史發展的基礎，自然沒有執行的條件，討論結果就是混淆視聽。捨近圖遠，結果是白白浪費討論的時間，真正可做應做的反而被忽略。
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引賣家加速放盤 比空置稅好
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1 o( \6 I. D8 Q7 o0 L: }2 E香港空置單位嚴重，有兩個原因，一是大陸投資者比例增多，大陸有句戲言，說房屋不是投資品，而是收藏品。他們買了房子就愛丟空，而不愛出租，這是習慣，來港投資也一樣。第二是政府跟地產商站在同一陣綫，以高地價為目標，令到供應大減一半，供求失衡下令到樓價大幅上升，既然預計會再上升，發展商的最大利潤來自土地升值，那自然不會踴躍賣樓。0 j' a1 H4 x* `: W& d$ L2 y
與其討論徵空置稅，不如加快賣地，令到總量平衡，發展商回復工廠式的貨如輪轉，比起去討論如何定義空置有用得多了！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  d$ ^# h6 ?- b) l6 m9 f+ W" z! h0 V
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