蘋論:調控樓市不能手軟

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蘋論:調控樓市不能手軟
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由於樓價持續上升,比十一月政府推出特別印花稅時又高了一截,不少人包括地產界人士開始批評、嘲諷特區政府打擊炒樓的「重招」失效,並預期樓價新春進一步上升,很快會全線升破九七年時的「癲瘋」式顛峯價!
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/ t# Z* s8 h& Atvb now,tvbnow,bttvb單從控制樓價而言,特區政府十一月推出的額外印花稅也許真的效果不彰。除了頭一星期令置業、投資者觀望,令樓價有輕微回調外,接着的幾個星期市場已不再把措施視為甚麼障礙,樓價也逐步穩住陣腳,並開始重拾升軌。但是,調控樓市、樓價從來不是簡單容易的事,拿樓價短期升跌評估措施成效是不合理及危險的做法。
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9 o/ v8 {; G. ]# H1 J樓市泡沫從來不容易察覺、不容易對付的。首先,形成泡沫的不但有專業炒家,也有業餘炒家及真正用家。專業炒家固然時刻準備出擊,擇肥而噬,盡快轉手圖利。但當樓市興旺,樓價持續上升時,便會有更多人加入炒家行列,希望在火紅的旺市中分一杯羮,賺一點快錢;用家包括新置業者及換樓人士眼見樓價不住上升,將會加快入市,以免越買越貴,更難負荷。這一環扣一環的購買力短期內不容易脫鈎,不容易消失。每次政府出招令樓價稍微下挫,業餘炒家及用家更可能踴躍入市,希望捕捉難得的機會賺一點快錢及執平貨。換言之,只要樓市的預期不變,只要樓價上升的預期不變,任何重招的效果都是短暫及輕微的,都不足以打破一環扣一環的買家。九四、九五年港英政府的打擊炒樓措施如是,這半年來特區政府的連串穩定樓市措施也一樣。* w$ e9 {2 X. P  x# D, [) F
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另一方面,外圍大環境對新興市場的樓市泡沫仍然起着推波助瀾的作用。自○八年金融海嘯後,各發達經濟體包括中國推出一次又一次救市行動,為市場注入數以萬億元計資金。這些新增的資金除了填補各金融機構的資金黑洞外,更努力四出尋找短期回報,四出找尋投資機會。新興市場特別是亞洲區新興經濟體受創較輕,復元較快,輕易成為游資搵快錢的對象。亞太區樓市包括內地、香港、新加坡、南韓之所以熱火朝天,升個不停,靠的就是這數以萬億的游資支撐。再加上美國聯儲局加碼印銀紙,推出第二輪量化寬鬆政策,游資熱錢數額更巨大,流入樓市的資金更多,樓價升勢怎麼停得了呢?tvb now,tvbnow,bttvb; Y+ G" c4 r; {. u. A
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事實上不但特區政府的措施不管用,區內其他政府在調控樓市方面的成效也相當有限。內地提出調控樓市已有一年多,樓價依然高企不下。新加坡大幅收緊按揭政策,又像香港那樣徵收特別印花稅,但當地樓價同樣高處未算高,看不到回落迹象。連這些強權政府、這些習慣干預經濟的政府也未能馴服樓市泡沫這隻「怪獸」,期望特區政府的措施能對抗數以萬億元計的熱錢顯然不切實際。
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從另一角度看,假若特區政府不出招,任由熱錢及炒家在樓市橫衝直撞,任由樓市發酵,本地樓市肯定更瘋狂,樓價肯定早已超越九七年的歷史高位,形成更大危機。而且,特別印花稅至少令市民在置業時更小心考慮本身的財力及需要,更小心考慮外圍經濟變動,以免因短期財政狀況運轉而要負擔額外稅款。在樓市陷入非理性亢奮、樓價行將超越九七高峯情況下,最重要的是提醒準買家、準業主入市的風險及高昂代價,讓他們早作準備,讓他們不會盲目入市高追!