麥萃才﹕增加麵粉供應等於有平麵包?

豪宅創下天價紀錄，使人擔心香港樓市是否出現了泡沫。按照地產代理的統計，香港物業平均呎價為4200元，而自今年以來，樓價上升了27％左右。民間有不少聲音說要增加土地供應來壓抑樓價，問題是目的能否輕易達到？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! h7 q4 z. S) j; K# E! H3 \
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增加土地供應來壓抑樓價，是經濟學最簡單的原理，增加供應，貨品價格自然下降。這與增加麵粉供應，麵包價格就能下跌的原理一樣。但這個假設是麵粉價格要大量供應，而且還要價廉，其次是麵包價格要能反映廉宜麵粉價格。但應用在香港的樓市，短期未必行得通。
首先樓宇建造周期需等數年，所謂遠水不能救近火，就算能提早預售樓花，只能解決部分需求。因為物業需求分為兩大類，實質需求與投資需求。特別是後者最難預測，當投資者要對抗通脹，又或者覺得樓市有上升空間，而市場上又很容易借到按揭加上利息便宜的話，投資需求便會增多。提早預售樓花，能夠滿足到投資需求，但對於新組家庭，要購買物業自住的朋友來說，幫助不大。而現在政府所採取的策略是打擊這些投資需求，降低市場對物業升幅的預期來平穩樓價。

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土地供應多未必有平地供應" Z r& {, J/ [2 {* A
土地供應多是否代表樓價會便宜？如果答是便把問題簡單化，因為要視乎土地在哪裏，是在香港、九龍還是新界？如果在新界區，幫助未必會那麼大。而且根據現有的勾地機制，未必會有平地供應。政府已表明不會賤賣土地，勾地要到價，土地才會被勾出，因此過往數年，只有小量市區地皮被勾出。要有平價麵粉供應，並不是易事，就算地皮被勾出，也會進行拍賣，以價高者得成交。
另外一個問題是，有平麵粉供應，是否代表有平麵包？私人物業始終是商業市場產品，發展商要為其股東尋求最大利益。如果麵粉成本是固定，可以生產幾款不同麵包，你說生產商會生產哪款麵包？可以預計得到，生產商會生產毛利最高的麵包，因為能賺最多錢，特別是那些供應最少的產品。
私人物業發展與上述比喻類似，近年私樓發展有3個趨勢，（1）大單位化、（2）豪宅化及（3）特色化。這些發展能為發展商提高利潤。為何私樓物業要大單位化？這點可從表一看到。從2007年的數據顯示，700呎以下的物業供應量，約有90萬個單位，700至1100呎物業供應，約有12萬個；1100至1700呎物業供應，約有6萬個；而1700呎以上物業供應只有2.3萬個。經歷了兩年多發展，數字會有增減，但是供應量最少的，始終是大單位。
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需求殷切始終是市區公仔箱論壇# F, D) h- u; ?% Q' Z& x- C: D; s) T
此外，需求殷切的，始終是市區，包括香港島及九龍，而不同地區的樓價表現是截然不同的，見表二。$ R3 v9 T7 h/ u
中原城市領先指數10月30日的數字是73.39點，比對97年時的100點基準，尚差26.61％，反映整體香港屋苑樓價比對12年前仍低26.61％。但不同地區的表現絕對不同。港島指數已升到83％，距離97高位只差17％；而九龍與新界東，也升至71.03％及68.95％，距離97高峰，尚差三成左右。唯獨是新界西，指數只是54.4％，距離97高峰期差四成半。其實新界西也有不是鐵路沿線物業，指數未能與其他地區同步，反映市民的偏好及區域物業的供應量。tvb now,tvbnow,bttvb' I' \5 X9 c6 Q" _( t8 L' S
香港人口之中的30至49歲組別，佔香港人口的36.5％，而這批人口正是香港經濟的支柱。通常這個年齡組別，已經成立了家庭，而且部分可能已經擁有物業，孩子亦開始長大，因此有換樓的需要。加上這批人口，往往擁有一定的財富，能夠付出溢價去換樓，所以近年發展的新樓盤，多以大單位居多，用來鎖定這批顧客群，而香港大單位供應量也較少，沒有細單位那麼多。2 E! g1 W8 p- X, U# A
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發展物業傾向生產貴價包5.39.217.76: ?7 ^7 p' K' K5 c2 u
除了大單位化之外，豪宅化亦是一個趨勢，除了把物業包裝成豪宅之外，物業設計亦成為重點。除了豪華大堂、會所設施、平台花園之外，嚴密保安及私隱度亦是賣點。例如明明同一樓層有數伙，但透過分隔，每個電梯在每層只服務一個單位，變相增加了物業私隱度，於是能賣高價。而特色化亦是常見手法之一，例如把頂層單位變成複式，加進私人泳池、平台花園等獨立設施來提升售價便十分常見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" J' O, g4 C! l. P: D* t
平麵粉是否等於有平麵包，筆者翻查04/05至05/06年度4幅在勾地表內勾出來拍賣的土地，分別是3幅九龍地皮及1幅新界地。翻查了當年的地價，拍賣價由每平方呎3300元至5400元，但參考現在樓盤的售價，發覺比起當年的地價高出八成至1.9倍不等！當然內裏沒有計算每呎發展成本、利息支出等，不同樓盤的建築成本也不盡相同；但同時也沒有計進發水面積，相信發展商仍能有可觀的利潤。tvb now,tvbnow,bttvb8 F5 I3 m1 a# n* j
平麵粉是否等於有平麵包？同一塊地皮可以發展不同類型住宅物業，如果以毛利率高來考慮，發展物業必定傾向大單位化、豪宅化及特色化，換句話說會傾向生產貴價包。而天匯所創下的天價，便完全符合這些條件。所以有平麵粉未必等於有平麵包，除非限制麵粉的用途，否則要買便宜市區細單位，而且還要是全新物業，似乎有點困難。5 X; m7 t: Q6 ]1 g/ g
作者是浸會大學工商管理碩士課程拓展總監

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