撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 5.39.217.76 ]5 j: e/ t$ @" R" Z( j) l+ Z
0 d; \+ H ?7 _! F# N5 S S. M
tvb now,tvbnow,bttvb5 m; l; M8 ~1 F5 s+ n
8 t! A* c: Z5 Z. bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
& U6 {; c3 G2 m
3 q/ k/ v- ^1 o( ?" ztvb now,tvbnow,bttvb證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。5.39.217.761 N, o$ |; J0 I
/ W) n$ f7 _, v: Y* ]& h7 N) I 公仔箱論壇* L: H$ p! @4 i5 a( \
工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
' B( i @( D8 y- b" ]1 _, `公仔箱論壇8 \- w/ S" I3 B3 G7 J4 |! R4 ?
6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎公仔箱論壇) w7 k S0 U! z; s
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
5 N! i& Y0 f! Q- h% h% y5 \% z6 c6 \5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ~ j1 a$ l. }. O2 m* C
$ f1 \( x8 ?% ]5 Ktvb now,tvbnow,bttvb工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）5 T, r# u* p- ^2 e+ B
0 O. a/ p9 v5 L6 u5 \# bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 公仔箱論壇/ S/ S! W' C- g, f! m
百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
- |$ `' I% m, s/ o7 [7 N* w' p7 R5.39.217.76
, h7 |% b1 t; |8 @
# I8 n+ A& w9 e# C0 E- ~- A& @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5.39.217.76, E3 s# D3 R3 b9 n8 z+ W6 h6 q
+ \- L N0 x3 h4 p% {3 a( T" @
所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。5.39.217.76) `9 }: w6 P+ I+ u
公仔箱論壇% J: i" T; l8 z
買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
. ?/ Y+ `2 p" s1 n3 S& Btvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.766 y+ k( v; T( f1 _- ?6 p3 U2 a/ O
3 H3 Q' W6 W! g公仔箱論壇百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
5 q2 a* p" H- P) i6 s) ?% Ftvb now,tvbnow,bttvb) D ?! W/ v. |- U" `: D
工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
0 A$ P. B% o! {5.39.217.76本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。5.39.217.76# H& x' [5 @0 ?4 [1 s8 Z
9 v& P* B' V/ L) ?: R$ O' Ztvb now,tvbnow,bttvb這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
+ ]+ c: [" d! m+ @8 Y l* `5 c8 utvb now,tvbnow,bttvb
0 u3 v4 T; ~: [' I* c ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
( i5 O7 I$ P9 S) @" s% htvb now,tvbnow,bttvb% X1 b# `/ B& v- F; E8 |
 tvb now,tvbnow,bttvb7 i$ Y, I1 i5 P+ h& A
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇# {' I& |9 Q; n! _5 W' O
5 o0 g4 L, W( k9 a8 g9 A+ Stvb now,tvbnow,bttvb「迷你倉花」三年未建成tvb now,tvbnow,bttvb7 _2 @# n0 b$ s! ~0 g
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。公仔箱論壇. l1 T3 Q U8 p7 K" g
) J- R f ^2 U" e' k2 c. l' g5.39.217.76 ; Z, U0 }) o1 K( x' V% j8 X/ w ]4 \
購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）2 O* ^6 [5 {/ ]0 m( u
3 t% l4 j4 r) Q: w8 Ptvb now,tvbnow,bttvb陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
8 [- ~, k* Y* Y) J) z" R: T5 E$ QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- m1 I/ L) Q6 A k( M陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。tvb now,tvbnow,bttvb/ e' B5 ^. }- i( d" w* C" u
P1 _8 T% S) ?2 M- K H公仔箱論壇 9 }1 c" }+ g u8 z Y6 q
陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）. A7 ^& ~' P- X2 f
" ^6 ^4 e' B* r6 ]6 `5 Z0 } @/ K
加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。公仔箱論壇7 L3 {5 o* q+ C$ \" j
( j% _2 I% ^8 b3 K 公仔箱論壇4 `# C/ m/ M2 I" E" J$ m! x0 z
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb5 o# P" r& G9 l$ _
g' s) K7 ?# Z1 G6 M) t) Y- q5.39.217.76單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
5 N8 L* |2 f0 d* H4 F5.39.217.76記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。5.39.217.764 d0 G4 S& A6 p$ m+ a7 B4 C
$ @% P Q8 m" z' I( z4 U- otvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」4 f- Q5 @) f8 f" p
, y6 d% p# z" B5.39.217.76
. m3 E+ w' S5 t* {$ o$ ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
% m' `9 l& T* @1 f* ~* R: K5.39.217.76公仔箱論壇6 ]2 {$ s: |$ e! B) z, H
執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
3 y: f' I. Y* X; W4 D( X2 U0 G$ D5 Q& D- J( [
百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。5.39.217.76) z3 [ R/ H4 G5 O2 q- |
# |: n, ^ U0 ]6 O: }; U公仔箱論壇屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* F& [; @ X- I5 Q( o
未取入伙紙 因承建商自行停工& w$ N" T6 X- [2 }' N0 |& F
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。4 \6 |) N$ X" B6 @
5.39.217.766 ?4 q! P, ]: e$ I" w5 w
拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。% }+ W: |4 @3 [6 U8 |, M
/ z! Q8 b9 O; G0 M8 Gtvb now,tvbnow,bttvb 公仔箱論壇! Z+ W$ x {1 ?; ^* K' o% v- @
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
$ S% X m" [3 E8 D6 z; J0 vtvb now,tvbnow,bttvb
- x2 d, o4 |6 h0 i; \& q, h可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
) a1 K' I* ?% ]
j3 r: b0 G0 ^6 }; j& Ktvb now,tvbnow,bttvb律師無為「迷你倉花」買家註冊文件 ]0 s: j2 E0 Y L5 L0 w% O1 o
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
5 G/ n2 ^/ [& Z2 ?9 I
[- ]' n. K! ]/ O; j2 Q& Z不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。% W2 {3 @# U9 i. R- b- F
0 L) Q' j, v. N0 a土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
( f) x" k+ O6 K/ `5 z
; _2 w: M0 U6 M" Z' ~$ t1 j5.39.217.76專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。: d9 @& z, u3 {# d. y9 E, e3 A' P
5.39.217.762 ~# L; Z1 C0 {, O& Y; z8 `
處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
: S$ N' _% g0 {/ X5 o4 itvb now,tvbnow,bttvb
" U1 ~& b2 F: }) U }推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
: m! k% U, G. f. b+ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: R9 X1 }* E" m5 g: n4 g9 Z: `
地產代理、業主及營運公司有關連
* F1 `" R" L) z U, Z6 M& VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
0 A9 L$ p) c( v J, m3 q" W! D2 }, x( L" h7 N+ Z: V
梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
, M+ M g- G% `, x- RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- w! Q% V# \- S) g
法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。3 a# @ }/ k+ l# j
* G/ f" {0 L6 M$ a& C
梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
' J0 {3 O/ a! B- P5 y5.39.217.76 - k( y9 E9 l0 F6 J, L
證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
' I7 t* ^% A" @$ W' e3 X3 X+ i3 L" s2 H9 m
證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
+ a% J; P) Q+ A1 ]' n4 h& a公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。5.39.217.76* s7 W% c( \& Z5 Y
2 i' g# u1 b; K6 ~4 E公仔箱論壇消委會：口頭與合約不一致或失實TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ?* I- N p! Y/ A1 u+ f& {9 ^
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。公仔箱論壇' v3 O9 l$ X w& \' r, m% B
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ t) b& p) j* \6 X
; }: o5 _$ D0 l3 {/ u臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
3 |! t. f( j; i: F( |
6 j3 H" z: y) g, P! s2 \( } Wtvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 e5 k0 o2 n1 P2 a `, I
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
& G! K$ n- H; i# oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76, B. Q4 w/ [1 v( {4 Q
梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」5.39.217.76: K. t$ W3 h: |" W( O4 u
. G* k; r- g& g" [" g: m2 z* A7 D) Y7 O0 ^tvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。- w5 e; D6 s) \) c% L8 ]
@4 A! I: }0 U% N; u) \5.39.217.76
2 B2 q6 q' \8 m/ ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# s3 R9 [* x2 }3 B2 i
公仔箱論壇/ S! B6 Z# L7 `( r8 U3 l. g( g& x5 J
- a; V) i$ l3 e% V v+ ~# A9 J' ttvb now,tvbnow,bttvb百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
1 O' H% t6 v- W0 H z/ w5.39.217.76
$ G8 r7 F" K8 g3 N3 E7 J3 q) ^5 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
1 O: r8 W7 M& ^/ htvb now,tvbnow,bttvb
7 ~7 q6 }" g& i, Otvb now,tvbnow,bttvb聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
9 I) @6 t+ q- U: h! v# X# r5 Z1 Qtvb now,tvbnow,bttvb他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。8 {8 r" ~; R1 f1 t* J
公仔箱論壇9 i4 m1 Z5 T* Z7 K" y b5 R
至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
" m% o4 X7 }9 p- HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇% U" }$ Z$ K$ z# f" q8 q# e* v6 G
而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
) X: w8 t7 H {! j5.39.217.76! |, K. W- O/ M: Z# E- C, f
但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
f2 [! \9 R7 g0 ]( N- ~3 s5 ^公仔箱論壇
. a- z2 s& O" a& ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。: C `! _! S5 @/ T" T1 n
5.39.217.76: f( g" Q( Z2 |/ `
 + r/ T" {' s5 D& v1 b, D
工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
| 
