盧峯: 「港人港地」政策應該擱置 ! F) J d& V4 U/ S
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被梁振英政府說成是一大德政，說成是解決港人買樓難良方妙藥的「港人港地」政策終於落實。只可惜從成交價來看，「港人港地」根本沒有能降低地價，根本沒有能提升市民自置物業的能力與機會，反而令土地市場變得更複雜不堪，隨時造成資源浪費。
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5 T& I6 O0 w W以前天公佈的投標結果顯示，兩幅位於啟德新發展區的「港人港地」由中國海外集團投得，地價總數為45.4億元。按每呎樓面地價計算，平均地價每呎超過5000元；再加上建築成本及利息開支，在「港人港地」興建的住宅呎價肯定超過一萬元。換言之，一個建築面積400呎（實用約300呎）的小單位售價就可能超過四百萬元。對首次置業的市民及年輕人來說，這樣的高價怎麼能負擔呢？
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. i5 @/ [$ G. J7 {' f! l誰都知道，香港樓價升至顛瘋水平主要因為西方大國特別是美國的量寬政策令利息偏低，令大量熱錢四處亂竄，引發新興經濟體包括香港出現資產及房地產泡沫，而樓價則升完可以再升，遠離市民的收入及負擔水平。要持續這樣的情況，政府主要應從增加供應及抑制需求兩方面入手。因為當市場預見樓宇供應趨升時，買家自然不用急於入市，投資者自然可以貨比三家，而租金回報也將因此而下降，最終令樓價趨於平穩。換言之，特區政府若要穩住樓價，增加整體土地供應就好了，根本不必畫蛇添足把某些土地劃為「港人港地」，令市場反而出現不明朗因素，不能確定實質供應增加多少。3 J2 R2 o; a$ o$ f- L
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當然，倡議「港人港地」政策的官員認為有關政策可以令部份新增住宅單位集中落入香港買家手中，可以限制內地或外地投資者入市買樓，變相抑制整體需求。這樣的想法不能算錯，但已顯得既笨拙又不合時宜。首先，內地或外地買家來港炒賣樓宇雖曾一度蔚然成風，但隨着內地收緊銀根，有關炒賣活動已明顯減少；再加上本地樓價已升至極高水平，比大部份鄰近地區及發達國家貴得多，投資價值已大幅滑落，不必再多搞「港人港地」來遏制外來投資者。
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更重要的是政府較早前引入的樓市辣招，特別是買家印花稅（BSD）已成功令炒家大批大批離場，已成功令海外或內地買家要付出額外的買樓成本，已大大削弱他們來港購買物業作投資的意願。也就是說，在各種辣招出台及發揮效力後，本地樓市已不再受內地或海外買家主導，香港永久居民已有更多機會及空間上車，不用擔心心儀的單位被投資者搶高價錢。既然以財政措施為本的辣招已經收到類似的效果，特區政府有甚麼必要繼續推行港人港地政策呢？
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另一方面，「港人港地」的規限非常嚴格，它不但規限買家需為香港永久居民，同時規定單位三十年內只能轉售予香港永久居民，公司或法團不能成為業主。這樣嚴格的規限將會大大削弱單位的流通性，將令這些住宅變成「次等單位」，不易在市場自由買賣。一旦業主因各種原因需要沽貨套現，他們可能要面對甚大困難，特別是當市況轉壞，樓價像九七年後那樣大幅下跌時，這些「港人港樓」將更乏人問津，令樓價跌的更低殘。事實上任何土地一旦劃為「港人港地」，所建成的樓宇至少有三十年受到嚴格限制，難以自由買賣套現。跟起伏不定，盛衰周期不斷轉變的樓市相比，三十年的規限未免太長太嚴苛。) B' y- B* {! F- m! e; `
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為免製造更多難以套現，難以因應時勢調節的住宅物業，「港人港地」政策還是擱置吧！
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發表於 2013-6-7 11:37 AM
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