本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯
) \6 ?9 v) P( Q: ?9 f& a, `tvb now,tvbnow,bttvb
2 H# q+ X( O" \- R8 C5.39.217.76鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？8 }' \" s$ E1 q8 U% ? q3 f! {# ?
5.39.217.767 |0 r ^% M& s' S
" E# V2 \4 \! |# @: b
（一）二元對立的鬥爭思維TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 J) J0 }4 ]3 k" ~% s; `
9 i+ z' H+ V9 {9 m2 H
10月21日，急風驟雨。公仔箱論壇0 r4 i5 C0 D5 [/ m& T
tvb now,tvbnow,bttvb. _9 ^' l: e, l8 d/ ?
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！tvb now,tvbnow,bttvb/ C6 E, p" z4 [0 i, W
: S P a5 [9 j- L7 S6 z
10月23日，風向逆轉。
) ~4 S6 a3 s9 o w; q: k A5.39.217.76) t1 e- f& X: z" [# `
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
0 T; [' u& z A2 k
8 u! U# F* D. ~6 D' W# X公仔箱論壇10月26日，波瀾不興。( U0 u+ C+ J- e v
: D3 g* i. B: P0 ^. V6 r N3 r5.39.217.76就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 M! q; u4 Z- M& s% A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* E7 a1 _" P3 S# h' a/ |
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
6 l/ Q3 F% A0 a p5.39.217.76" H/ ^9 B& J* R& M1 d5 D3 b
（二）啟德原規劃的謬誤
5 X/ ?$ [! \% T公仔箱論壇公仔箱論壇- X" P' |) b$ F2 Y. @' r$ k, C
兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
" I4 [: z4 h& @( O4 c/ i; Y+ W0 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 `3 K6 y7 L9 t. B" ltvb now,tvbnow,bttvb出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
( J, A( {6 Y/ w- v4 l公仔箱論壇$ m. f/ V3 q" H0 m3 V- w) l5 e! T- q
) R, B% N' W2 M) g G2 A, B8 u* |, m, \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
1 i& A- R& C4 e( B
$ \; j* b6 \4 m* Z, H3 r5.39.217.76
7 J3 n% h* P* X% \) G" Stvb now,tvbnow,bttvb■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
1 f' ~' B' |1 V, z1 ftvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇& a6 R# H& q8 I0 D0 `( O' h/ n
" x" u9 E3 X1 M( E7 Y pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）tvb now,tvbnow,bttvb, g. h ~4 |( ^8 J% K
tvb now,tvbnow,bttvb* T K3 s, W2 a; q6 }& \# h: K
* r- B l+ ~4 d. |■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
# z7 Z6 \4 q* B2 E; m* d4 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb1 s, y- n* @6 o5 c
9 a5 W* {6 Q) f# G K# }* [' K
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ~6 Z/ P+ c* ^7 t' ]( q. F
' N7 o. |/ E7 F( p( h* r% ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O0 K: l t! e! W5 y/ B2 v; u
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
4 _% M4 w' C2 v: Z5 E+ n) }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; ^ v% m& M) v& F. Y% k3 O. @4 h% Htvb now,tvbnow,bttvb; A H" j0 P! s+ ?3 l1 n
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
$ {. B# x' K6 b. ^; r7 |2 Qtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb* a6 A: U. E; e9 A& z0 w
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 g+ a- C1 o' Y
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。* y: z$ F8 ?6 m
2 o6 `5 [8 s7 o提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
! C$ D2 H2 _3 z) G8 d公仔箱論壇
( T' r) A9 d0 @- n2 H; |! j公仔箱論壇其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
9 M% Y9 w; ~9 n: t公仔箱論壇6 [1 a. ^; O2 O4 A
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
; p! {5 d: G- ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 D& S3 h: {( x) t
公仔箱論壇 ] e3 G0 ~% i1 q9 W# q. X1 [
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」5.39.217.76/ x, R$ u2 ^% w/ h
/ P7 \- E7 B0 g! F. I公仔箱論壇
s; j) M5 C+ w9 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。5.39.217.768 F6 h. i" V% ~0 ]4 X9 w1 k
9 R$ U) c3 o* _ itvb now,tvbnow,bttvb其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 d4 n F; x$ u* |, u6 t
1 w$ p6 y" [; z b5 [3 h; ?大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
; z3 i' B2 i: w X/ p5 o
- j3 }) W! @- @+ [, y8 t. |tvb now,tvbnow,bttvb蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。8 {2 [, R% t. [- K6 f
) U$ E5 O8 U- W- y9 C2 I: O5.39.217.76' D3 M5 D' U' C9 m* f& V
) E3 V" w1 V i2 htvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘本土研究社
- Z( T$ L4 f* l公仔箱論壇
; L/ ~. ] z1 \% R* a% |5 N& \' m. A9 t5 c
. ]0 u2 t9 l7 \/ R/ p" Z4 Qtvb now,tvbnow,bttvb
. o/ }4 R* c9 o5 K, otvb now,tvbnow,bttvb; c# c2 x+ _) l D t4 a
, U- W. |) X- B/ M+ q5.39.217.76 |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
