[時事討論] 林本利: 房屋供應如何計算？

felicity2010

林本利: 房屋供應如何計算？
9 ?+ E9 |. @, z$ P# B- S5 ftvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" i) i" u2 s# T: s- t6 N( d- m
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根據統計處數字，今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個，較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加，而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右，房屋存量超出住戶數目 20多萬，為何樓價仍大幅颷升？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# D& M" o# n' P# z5 g) k/ l

* X& s5 p) c' m* {公仔箱論壇筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料，依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。
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* m4 b# G! w, V' R3 k! b5.39.217.76統計處發表的永久性屋宇單位數字，當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位，而房協則扮演輔助角色，兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋（房協佔3.3萬個）和 38萬個（未補價）資助出售單位（房協佔萬多個），兩者合計114萬個。公仔箱論壇4 |8 Z0 ~0 W0 ?* w2 }2 v; {
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將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除，餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋，其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」，包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位（包括租置、居屋及夾屋）。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除，餘下的 30萬個單位又是什麼？
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這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別，包括（ 1）別墅/平房/新型村屋；（ 2）簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/；（ 3）員工宿舍；（4）非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字，但根據 2010年3月底的數字，當時這四類私人房屋合計 25萬個，當中第一類佔16萬個，其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。! S2 n. ?( o9 Q$ K; \3 X: h
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換言之，這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋，過去兩年增加了 4萬多個單位，數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高，去年人口普查時只得七成多單位有人居住，其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。
) ]$ q6 M* i; f. ftvb now,tvbnow,bttvb去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位，當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇，便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。
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, a$ I0 Y) S+ _' P" C2 X3 Y- }tvb now,tvbnow,bttvb最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋，當中約有 12,000個位於觀塘區，而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個，餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來？是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房，以致非住宅用房屋數字大增。* O& X9 I) g+ l: K

4 L& y4 g* ]  k9 `2 }( \1 a/ Stvb now,tvbnow,bttvb單從表面數字，香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求，供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量，有 30萬個可能存有水分，屬於非住宅和度假用的單位。另外，每年約1千座新落成的三層高村屋，若有關方面當作 3千個獨立單位處理，亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租，令實際房屋存量減少，與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準，房屋需求又難以評估，政府又如何制定長遠房屋策略？* M2 Z8 h# b% m, h5 m
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信報社評：增供應遠水近火 遏需求力乏難逮
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金管局昨天推出新一輪樓宇按揭貸款的審慎監管措施，要求銀行收緊對「第二個物業」按揭貸款的審批標準及還款年期。雖然金管局強調此舉僅為減低銀行的 信貸風險，穩定本港金融體系，但客觀上無疑起到限制物業市場需求的作用；只是措施的力度，實在難挽預計由美國第三輪量化寬鬆（QE3）所掀起的資產市場升浪狂瀾，除非當局再有更加強力的招數出台，否則本港樓市過熱的問題短期難以紓緩，甚至繼續升溫。
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$ n& I6 M2 v8 ]5 ]" L5.39.217.76美國聯儲局終於公布QE3政策，勢使更多熱 錢通過美國銀行體系流入包括本港在內的新興市場；加上聯儲局主席貝南奇明言，維持超低利率的期限至少延長至二○一五年中；還有歐洲央行宣布買債機制，暫時緩和了歐債危機，多種因素刺激之下，本已熾熱的香港物業市場料將火上加油。於此背景之下，金管局的收緊按揭貸款指引來得及時，也可望於此風頭火勢，令正準 備置業的人士，無論從實際上還是心理上，都會多考慮一下。然而，樓市發展的方向卻相信不會因而逆轉。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ p) t! _( M- f, j/ d+ `
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事實上，過去金管局通過收緊按揭貸款以 壓抑樓市，大多只能收到短期效果，看最近的例子，正如金管局總裁陳德霖自己所言，金管局在去年六月推出第四輪按揭措施之後，香港樓市冷卻的情況只維持了七個月。今年二月以來，樓市復熾，樓價持續上升，至今已漲了百分之十三，標示本港樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報一○八點八，再創歷史新高。而今次金管局的新指引主要着眼於「第二個物業」，影響僅及那些實力較弱的炒樓者和外來投資者，對整體樓市和樓價，作用依然有限。
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本港樓市自二 ○○三年「沙士」過後，由谷底展開升浪，至今九年不斷向上，樓價高企帶動租金急漲，無力置業人士大增，捱貴租的市民負擔日重，導致怨氣積累，成為社會一大難題。可是，樓價的起跌是「兩面刃」，政府必須謹慎處理，在避免樓價大跌和滿足市民置業需求之間取得平衡，保樓市平穩發展成為施政的重大考驗。+ Y% E) w" J) ~' v" N4 s5 \: G$ [+ e
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問題是長時期的低息環境，卻碰上近年樓宇供應減少，遠遠不敷需求，致使死結難解，特區政府後知後覺，更令情況惡化。當局在不容樓價急挫的前提下，需要採取增加供應、限制需求措施，以及通過資助房屋和協助市民「上車」，以解決問題。
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7 t# _+ Y1 u/ E1 a2 F- j公仔箱論壇上月底，梁振英政府推出的穩定樓市「十招」，包括出售居屋貨尾、「置安心」由租變賣、加快審批預售樓花、啟德發展區部分用地興建居屋等等，皆從增加供應着手，方向不錯。可惜短期措施部分所提供的單位甚少，堪稱「杯水車薪」，而中長期的計劃，又要最少三至五年才可應市，屬遠水難救近火。是故「梁十招」不但未 能使樓市降溫，反推高了二手居屋的銷情。
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到了「港人港地」政策出籠，梁班子終於落墨在限制需求了，惜相關的單位才區區千個，力度明顯不足。 金管局的樓宇按揭新指引可說在壓抑需求方面幫一把勁，通過限制供款與入息比率、限制外地人之按揭條件，以及限制最高償貸年期等等，使購置「第二個物業」的需求減少。不過，縱使「港人港地」與金管局的新指引「雙劍合璧」，威力還是無法阻擋由QE3帶來的高漲投資意欲，物業市場的反應未許樂觀。
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; q+ o  P. G9 Y. t# f. }- L' F當前，經濟環境仍然疲弱且陰霾滿布，卻熱錢充斥，利率超低，本港樓市需求旺盛，情況複雜而不尋常，倘若物業市場無法冷靜下來，則泡沫風險與日俱增，當局有必要從速加強穩定樓市措施的力度，幫助市民安居樂業。