林本利: 房屋供應如何計算?5.39.217.76# r8 @8 i8 f( d& _* v$ g6 b Z
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- Z$ T3 M: I% V: R& o8 @/ q" e3 y/ u4 r根據統計處數字,今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個,較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加,而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右,房屋存量超出住戶數目 20多萬,為何樓價仍大幅颷升?5.39.217.76. b, _, J8 A4 B/ V$ \7 S
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筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料,依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。' h# U* U* x9 D* ^5 f2 s2 O% g
" L) q: \/ E9 k# L6 i, p5.39.217.76統計處發表的永久性屋宇單位數字,當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位,而房協則扮演輔助角色,兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋(房協佔3.3萬個)和 38萬個(未補價)資助出售單位(房協佔萬多個),兩者合計114萬個。
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將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除,餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋,其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」,包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位(包括租置、居屋及夾屋)。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除,餘下的 30萬個單位又是什麼?5.39.217.76. X$ f" @8 c& H: n( {# A! Y
7 T. k3 \" `; ^ Itvb now,tvbnow,bttvb這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別,包括( 1)別墅/平房/新型村屋;( 2)簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/;( 3)員工宿舍;(4)非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字,但根據 2010年3月底的數字,當時這四類私人房屋合計 25萬個,當中第一類佔16萬個,其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。5.39.217.767 ^1 k/ D7 o. C! P- @' L. P; ^$ P
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換言之,這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋,過去兩年增加了 4萬多個單位,數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高,去年人口普查時只得七成多單位有人居住,其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。 G/ k8 T; \; R$ A6 a; ?
去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位,當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇,便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。tvb now,tvbnow,bttvb: G! y6 E; q3 x
2 y7 u: [; [3 A# _公仔箱論壇最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋,當中約有 12,000個位於觀塘區,而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個,餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來?是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房,以致非住宅用房屋數字大增。6 c! F2 x% c! u8 k' h6 l! d! U
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單從表面數字,香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求,供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量,有 30萬個可能存有水分,屬於非住宅和度假用的單位。另外,每年約1千座新落成的三層高村屋,若有關方面當作 3千個獨立單位處理,亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租,令實際房屋存量減少,與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準,房屋需求又難以評估,政府又如何制定長遠房屋策略?% d0 x2 `" M; N A3 G E8 g
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