C觀點 - 施永青5.39.217.76+ g9 \4 C) z1 p* [ Z3 S/ }
白表買居屋要識計數 5.39.217.76% O( d; [, B3 x+ m! V& x4 `+ Z
(2012年08月03日)AM730公仔箱論壇8 n$ m6 z! x' i8 o. l# k) j7 m9 c& p
1 m g# w/ Y' \, M7 S* G( i TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- I6 b6 g- T; D- k3 \0 b
公仔箱論壇6 k3 |- e7 S# V
有傳媒引述來自地產代理的消息謂：自從政府宣布快將讓白表的申請者，在二手市場買未補地價的居屋後，居屋的樓價旋即大幅上升。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! O, k$ Y! w* Y# U$ x( x1 @, g/ f
我對這樣的消息有點懷疑。憑一兩個案例很難斷定居屋的二手價是否真的已經大幅上升。非經有一段時間，積累有足夠的案例後，才可以對樓價的趨勢有準確一點的判斷。消息公布還不到一個月，就這麼快作結論似乎有點過快。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 |) ~: l: A; I& q4 C; I
這項消息被煲大，是因為反對派想攻擊梁振英，指這項政策益不到居屋買家，反令他們被迫要買貴樓。/ R4 f5 t. a; K, c6 L4 x7 H$ k; p- x
無可否認，這項政策的確未能增加二手居屋的供應，卻會增加二手居屋的需求；它的功能只在於讓白表申請者(非公屋住戶的申請者)可以得到公平一點的待遇。5.39.217.76( f1 U) X# u/ Z! E- R- Z: L
過去，居屋的第二市場，只讓綠表申請者參與。這批公屋居民，本身已有政府資助，居住問題並不嚴重，其需要買居屋的迫切性，應不及尚在私人市場捱貴租的白表申請者。從邏輯上來說，政府把居屋第二市場開放給白表申請者是合理的。不能因怕樓價可能上升，而繼續推行對白表申請者不公平的政策。3 u, x3 x; Z2 ]! X
再者，居屋的訂價是與私人樓宇掛鈎的，居屋不應該脫離私人市場的樓價而獨自上升的。如果真的出現這樣的情況，一定是二手市場的買家不知道補地價的計算方法，吃了虧也不知道。地產代理在賣這類二手居屋時，有責任把補地價的計算方法清楚告訴買家。( l% ~! S7 M; }
然而，我發覺有些地產代理，自己也未對這個問題弄清楚。我曾見過一些盤口，代理指明，私人市場價售300萬，但若是賣給合資格者只需220萬。表面上好像平了80萬，但實際上用220萬買回這個單位的人，是要承擔補地價責任的。如果這個單位在私人市場只能賣300萬，這個單位一定不值220萬。
9 _6 d9 G2 b3 U. i二手居屋的買家在決定買這類居屋前，該先查清楚上手是以甚麼折扣買得這個單位的。如果是六折，即是說上手只佔六成業權，樓宇將來若在私人市場賣出，四成的樓價是補給政府的。/ q- M# O& S# b
以剛才的那個單位為例，若果類似單位只能以300萬在私人市場出售，那政府就會假設這個單位是以180萬賣出的，那補地價的費用該是300萬x40%=120萬。業主實收300萬-120萬=180萬。但這個業主賣給合資格的居屋申請者卻要220萬，等如賣貴了40萬。這40萬將來政府是不認帳的。買家不能說買回來時買貴了，就可以免補地價。因為政府將來計算補地價時，會當你用180萬而非220萬買回來的。
: J H. F, g! _0 j' x因此，居屋第二市場的買家，在落訂前一定要問清楚，上手拿了甚麼折扣，並了解同類樓宇在私人市場能賣甚麼價錢，然後按比例出價。這樣才不會吃虧。
. N2 V! R* N1 v$ @! h3 ? |
發表於 2012-8-3 12:47 PM
| 
