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空置不多 無需抽稅 - 施永青

有議員建議政府對物業徵收空置稅,以防止業主囤積居奇。空置稅如果能夠在恰當的情況下推出,或許有助資源得到更充分利用;但現時香港樓宇空置的情況並不嚴重,未宜實施這類單方面針對業主的,帶有懲罰性的稅項。
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0 T$ O* d$ ~, P( Q( w* e; N公仔箱論壇或許會有人見過街頭街尾有個別舖位空置多時仍未有出租,或見過某些屋苑入伙後晚上仍然烏燈黑火。但這只是個別現象,不宜以偏概全。我們要判斷一個地方的空置情況是否嚴重,不能單憑自己的主觀感覺,而是要看統計數字。5.39.217.767 ^$ J: D1 m) ]5 w+ p( Y4 z8 d
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根據差餉物業估價署的統計數字,香港住宅物業在2010年的空置率僅有4.7%,比正常的自然空置率5%還要低。環顧世界其他的大城市,能有這樣低的空置率的並不多見,可見資源浪費的情況在香港並不嚴重。
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& B& U5 c# g( Q4 ^. i  L8 h公仔箱論壇大陸在改革開放之前,長期缺乏建設,人口卻不斷增加,結果樓梯底、冷巷都要住人,空置率幾近零。但這是不正常的,沒有人希望香港也會變成這樣的情況。. Q4 o3 G: f6 ~
香港雖有個別地產商,要價不合理,以至樓宇入伙後,仍有單位久久未能賣出,造成長期空置;但這並不普遍,香港的主流發展商都採取貨如輪轉策略,會爭取在入伙前就把樓宇悉數售清。香港的樓花市場相對活躍,發展商囤積居奇的情況並不嚴重,發展商在取得政府的預售同意書之後,大都立即開盤。出問題的反是有人想偷步,同意書未到手,就預先展開銷售活動。可見政府根本不用以抽稅的方式去逼他們賣樓。5.39.217.76% l" V9 ~$ m/ w2 \

2 T2 p* W: |! m) s& o" {+ Utvb now,tvbnow,bttvb不過,香港的樓花買家,很多都是投資者,他們並非買來自用的,要等用家來承接(或租或買),這就需要等一定的時間,但這個過程,通常在新樓入伙後半年至一年內就能完成。所以,以整個城市計,香港的空置率仍處於相對低的水平。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* V# Y2 o2 ~- p9 {% W& v& G

0 B1 D/ {  L% A, j9 `有人可能覺得,市場上有投機者透過轉讓圖利始終不是好事,最好沒有炒家,也沒有空置。但在現實世界,樓很難互換;想買你間屋的人,可能很想把他間屋賣給你,但你不一定喜歡。因為你賣樓的時候,只會考慮買家所出的價錢,而不會理他是用家還是投資者,更不會隨便接受他原先的居所。你一旦套現後,就可以自由地去市場上選擇自己喜歡的單位。
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% y+ n, \$ r& g公仔箱論壇然而,若果世上沒有投資者,沒有空置單位,你就只能遇到想把樓賣給你,而沒有別處可搬的人。那豈不是你們先得互相看中,然後約好在同一天,你搬進來,我搬進去,想裝修一下也沒有機會。$ F) r  y8 \/ d1 m
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由此可見,房屋市場不能沒有自然空置率。至於這個空置率可以壓多低,不能憑主觀去判斷。根據世界各大城市的經驗,能降到5%已很不錯。如果跌到接近3%,社會上的人早已叫苦連天,覺得非常不方便。香港人不一定喜歡處於這樣的境況。% c. g( w+ W$ i% Z( B
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香港現時的住宅空置率只有4.7%,如果還想進一步往下壓,難度很高,亦沒有必要;硬要去做,代價很大,結果也不一定好。
畸形人類研究科
遏樓價靠推地 空置稅捨近圖遠( S- ?1 h6 Q% K: v* M7 A" L1 D( {

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撰文:張志剛 一國兩制研究中心總裁
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兩位準備參加特首競選的人士,討論得最多的議題都是房屋政策,證明這是七百萬香港市民最關心的問題,無論誰當選,房屋問題都是最優先處理的問題。- O+ r9 V# V/ L" P8 @
房屋問題,千頭萬緒,加上利益錯縱複雜,要簡單地把道理說清楚,是不可能的。但亂中求序,有兩、三個概念又或者原則,如果可以澄清,又或者可以達成社會共識,則對解決整個房屋問題,是非常有幫助。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 K& S7 {2 x% E& L: }: l' K% }( G

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5 ?3 c1 _) p# N; qtvb now,tvbnow,bttvb施政人為本 莫卸責自由市場
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最近兩位備選人在房屋政策論壇上,曾經爭論過置業是不是投資。如果只是從狹意上去討論,置業很難不算是投資,但從民情而言,市民對置業和其他投資產品又很明顯有所區別。* y5 ?- w* |" H) e; V
簡而言之,當恒生指數升越三萬點,又或者屢創新高時,我們看不到社會各階層有何不滿,又或者要勞師動眾去抗議示威,黃金升過千七美元一盎斯時,社會也很平靜,那為何唯獨是樓價比天高時,市民才有那樣大的反應?; |" X: k6 J8 u$ _  o  j! z
除非我們要全不理民情,認為市民不理性,否則我們無法以一句「投資產品」來把民意民情敷衍過去,但硬說樓宇不是用作投資,那又沒有理據。
7 I3 h- C' T3 {+ m- _. j7 U公仔箱論壇這個問題,其實不難解答,世界一些地方的稅務條例,對個人名下第一層物業,都不徵增值稅,這其實就說明了問題所在。個人希望居住在自己擁有的物業之中,是為了滿足個人置業安居的心理,而這個心理滿足完全符合社會的利益。所以香港市民希望置業,行為無可否認是投資行為,但卻又不完全是投資行為,而在香港的客觀情況尤為凸顯。
8 t2 h) B5 R; F' h/ R公仔箱論壇首先中國人對置業安居的觀念更加濃厚,其二是政府沒有完整的退休保障計劃,市民退休之後沒有固定收入,如果是租樓,退休之後財政壓力增大,最後可能要降低生活素質,這令到一般家庭都希望住在自置物業,以解決退休之後的居住問題。
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9 D# I) W* r. C3 C) [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果施政以人為本不是一句空口號的話,市民這種置業安居的訴求就不能否定,所以個人用來自住而非出租收取回報的物業,就不能視作一般投資產品。政府也不能把樓宇一腳踢去自由市場而袖手旁觀,而需要有特別的政策來配合。
7 X' g6 e/ i- q5 z5.39.217.76日前有討論向空置房產徵收稅款,一般的反應是執行的難度高,這觀點是事實,但卻是往一個錯的方向來討論,情況是就像重提租務管制一樣。5.39.217.76" i# n" a& n- C, Q  _$ [
如果把撒手不管的完全放任,和事事規管的計劃經濟拉一條直綫,世界上種種經濟政策,可以放在這一條綫上,一些靠左一點,一些靠右一點。公仔箱論壇. r4 p: w, B3 u! O1 Y' g
現時香港的房屋政策,是在非常右端的一方。
' M$ H; S* }7 e3 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果要調整,香港慣用循序漸進四字,那就應該向左邊再推進一點,看看反應,再定行止。對症下藥的,就是增大建屋量,加快土地開發,又或者更改一些土地用途。政府用多些資源去增加這些供應量。tvb now,tvbnow,bttvb# \  C) E) H8 l- y
當現時連這些循序漸進的工作也缺乏決心,還是瞻前顧後,左攏右擺,卻突然提出一些孫悟空翻觔斗式的飛躍,由右端一跳跳到極左一端,完全沒有歷史發展的基礎,自然沒有執行的條件,討論結果就是混淆視聽。捨近圖遠,結果是白白浪費討論的時間,真正可做應做的反而被忽略。公仔箱論壇/ ~2 q$ }+ v3 E2 ~7 e! \
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2 b* Q  i9 A: f0 l9 U; f香港空置單位嚴重,有兩個原因,一是大陸投資者比例增多,大陸有句戲言,說房屋不是投資品,而是收藏品。他們買了房子就愛丟空,而不愛出租,這是習慣,來港投資也一樣。第二是政府跟地產商站在同一陣綫,以高地價為目標,令到供應大減一半,供求失衡下令到樓價大幅上升,既然預計會再上升,發展商的最大利潤來自土地升值,那自然不會踴躍賣樓。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& @8 K6 s5 c& R2 X: S2 T4 k
與其討論徵空置稅,不如加快賣地,令到總量平衡,發展商回復工廠式的貨如輪轉,比起去討論如何定義空置有用得多了!
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