[香港] 陀地擅賣祖堂地「使用權」 2,000呎售260萬 買家無業權

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自稱鄧氏後人的Albert疑擅自放售祖先2,000呎土地。
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- {+ R) B3 h4 Z8 i7 \( x4 w7 l; ^5.39.217.76【村霸騙局】5.39.217.760 @7 i' u/ v" n5 @) p
【本報訊】樓巿續破頂，上車族叫苦連天，有人卻在屋網以260萬元超筍價，出售一幅2,000呎屯門靚地。不過《蘋果》調查發現，此地在清朝光緒年間由一名原居民地主擁有，但他已去世逾一個世紀；離奇的是，有自稱其後人的「屯門陀地」，近日在網上先後放售該祖先合共五幅土地，記者以買家身份放蛇直擊其中一塊地，揭發其吹噓出售的「土地使用權」根本是騙局。有律師及立法會議員警告，「戇居居買地」隨時血本無歸。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- N; h7 W8 j; M  L& E* W+ H4 K* U1 G
記者：黃學潤　郭美華　李晟謙　張　軍
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9 }2 E$ `5 b( B3 U( ~. M7 k「地一定係靚地，點解賣呢？全部都係為錢！」一名身形肥胖、自稱姓鄧（洋名Albert）的紫田村原居民，親自開車接送以買家身份睇地的記者，在西鐵兆康站出發，僅五分鐘車程便抵達。+ I" v2 y/ B8 r5 n* l5 `

( ]7 O7 @1 a& U# r& u該地位於紫田村內，面積約2,000呎，毗鄰為新落成的欣田邨，部份範圍用鐵絲網圍起。記者走進空地，發現擺放了三個貨櫃，Albert指現租予他人擺貨，其中一個貨櫃改裝成飯堂，內有桌椅、雜物等，「呢幅地我哋已用咗超過一百年，以前養雞嘅，幾年前起欣田邨時，我哋三兄弟就喺呢度做地盤工飯堂，一日賣過百個飯盒」。
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+ j+ Y6 P1 u" n* y6 n- w5.39.217.76「若干年後可申逆權侵佔」
$ _  `/ V, p* FAlbert儼如主人翁帶記者參觀，又聲稱在欄河搭建小鐵梯，買家以後出入更方便，不用兜路，只要爬下小梯，即可抵達隔籬欣田邨，「呢度係V Zone地（鄉村式發展），你有丁權就可以起丁屋。」他還分析買地好處：「你係私人地，政府（將來收地）要賠償（畀你）。」+ W- Q6 ^0 f: u+ o5 X9 i
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至於何以賤價出售筍地？Albert表現無奈：「全部都係為錢，家家有本難念的經。」他更主動解釋土地由來，「呢度係我曾祖父按咗畀佢同村嘅叔伯兄弟，叫鄧雲開。」但根據該村族譜發現，這位Albert是鄧雲開同輩的第七代後人。他表示祖先死後遺下的土地由家族成員沿用至今，但一直未轉名，「我阿爸同阿哥用咗咁多年，但好蠢，太老實，唔識申請逆權侵佔！」4 E+ z( T. Z. g: H$ |! i0 o

  F1 b! y% }' J+ z: V8 d  v公仔箱論壇為了讓買家安心，他又強調：「我哋會喺律師樓見證下，簽字頂讓（使用權）畀你，你若干年後咪申請逆權侵佔囉！」至於土地業權人並非新買家名是否無保障？Albert即安撫：「你畀咗錢，白紙黑字，唔會轉頭被反咬一啖嘅！」至於會否被人收陀地？他更拍心口稱：「梗係冇啦，陀地就係我，如果有人收陀地，你第一時間打畀我，我住附近……佢見我行出嚟都掉頭走啦！」
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! R0 k5 ~" z& {2 ^2 O公仔箱論壇紫田村村代表：點可以買賣？
0 k6 H4 M# x( w$ f8 R公仔箱論壇其間見記者猶豫不決，他即擺出一副高姿態：「驚死就唔好買！我唔係個個人都賣㗎！我有啲熟人想買，但唔夠錢，我唔想畀佢分期付款。」又指自己30多年前已退休，「家只係打吓蟋蟀，跑吓馬仔，但賭好細，一日都係賭幾千蚊啫！」
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: @& `# g. }4 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過記者發現，除了該幅2,000呎土地外，Albert一個月前已在屋網出售鄧雲開另外四幅土地，面積合共1.1萬呎，開價1,400萬元。對此Albert聲稱該逾萬呎土地已成功出售，現作貨倉用途。6 Q9 m1 M4 M/ V4 c6 K4 b
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事後記者向紫田村原居民村代表鄧德森了解，他直言涉事土地屬於鄧雲開：「（塊地）不嬲由我哋鄧方偉祖（即祖堂司理）接管處理。」據知，擅自賣「先人地」的Albert為鄧雲開同輩第七代後人，村長直言：「塊地都唔係你（Albert）名，點可以買賣呢？我唔清楚法律上有冇『使用權』呢樣嘢，但我哋就冇囉！」他更揚言：「呢塊地我哋自己人用就冇所謂，外面人用就有啲爭議喇！」

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鄧氏先祖光緒年間居住　遺七地掀爭奪戰
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離世逾一個世紀的鄧雲開留下七幅地，其中四塊相連土地同樣被擅自放售。
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【本報訊】紫田村一幅祖先土地被後人擅自放售，《蘋果》追查發現，全因該祖先為家族二房第三代後人，惟早年移居美國後銷聲匿迹逾百年，且後繼無人，遺下七幅靚地一直被人虎視眈眈。據紫田村原居民村代表鄧德森所知，該祖先名叫鄧雲開，據知膝下無子女繼承遺產。過去百年，曾有後人申請繼承，亦有人申請逆權侵佔，但統統不成功。
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記者追查得知，鄧雲開是紫田村鄧氏先祖，早在清朝光緒年間已在新界居住。據歷史記載，1897年中國山東發生德國傳教士被殺事件，各國勢力瓜分滿清政府領土，其中英國政府以需要加強香港防衞為由，迫使清政府簽訂《展拓香港界址專條》，從1898年起將新界租借予英國99年。其後英政府派人進行土地測量，要求各地主出示紅契、白契，從丈量約份圖認領所擁有土地；據資料顯示，鄧雲開當時於紫田村擁有七幅地。
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並無後裔　祖堂管理土地
6 K/ b% w. |5 E0 t: Itvb now,tvbnow,bttvb不過鄧德森指他聽聞鄧雲開移居舊金山，而他並無後裔，故七幅地一直由鄧方偉祖堂管理。據土地註冊處和法庭資料，該七幅地自80年代起已引起連番爭奪，當時曾有後人向理民府申請由兩位子孫繼承鄧雲開的所有土地，但當時因有其他後人反對而不成功。5.39.217.76! ?9 p# z/ c# y

5 C) C4 B; p3 P. `: g5.39.217.762002年，鄧雲開同輩第七代後人，亦即今次賣地Albert的親兄弟，曾入稟法庭就鄧雲開兩幅土地申請逆權侵佔，當中包括今次出售的2,000呎地，但至今該地業權人仍屬鄧雲開所有。
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政府早年為興建欣田邨，收回鄧雲開其中一幅土地，惟其餘六幅土地仍「後繼無人」，鄧德森稱：「有啲地丟空咗，有啲租咗畀人。」記者到過該六幅地觀察，發現其中一幅地現已用作停車場，另外四幅面積合共約1.1萬呎的土地則被人用鐵皮圍起，鎖上鐵鏈，並寫有警告字句指此處為私人土地，屬鄧雲開名下物業，由該村鄧方偉祖接管，不作任何買賣。該四幅地連同2,000呎土地，近日均遭Albert於網上放售。

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朱凱廸：勿戇居居以為執平嘢 . x; T8 ^9 B4 ?/ A7 Q& Q# A' J: t

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【本報訊】「唔好戇居居以為執到平嘢，如果購入後突然有村民彈出嚟話，你做咩喺阿公地，你根本冇聲出！」熟悉新界土地政策的立法會議員朱凱廸（圖）警告，購買這些無法將業權轉名的新界地風險極高。有律師亦提醒若發展商突然收地，或有村民向法庭提出挑戰，買家因無業權，隨時血本無歸。公仔箱論壇4 N0 k9 z  {4 i: n

( d3 b& N; f6 d; q$ `" Ttvb now,tvbnow,bttvb對於Albert聲稱擁有該土地使用權，朱凱廸指以使用權形式買地毫無保障，買家並非業主加上無丁權，根本無法申建丁屋，最終只能用作儲物、倒建築廢料等。即使成功買得使用權，但要建屋或經營生意，必須獲得「鄉村力量」批准，「就如畀陀地，畀就唔搞你囉，但難保其他人會突然跳出嚟話你畀錯錢，塊地好多人管，要畀錢更多人。」
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+ u( n6 e7 P+ k0 j% W, }, h- w6 }賣方須提供霸地證據: |& U  l( w5 r- e
一般情況下，若業主下落不明，又無合法繼承人，便會變成無人認領土地，因無合法業權人簽署法律文件，故不能在市場買賣，慣例會由政府收回。朱提醒「唔好戇居居以為執到平嘢」，倘政府收地，隨時血本無歸。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# i, G7 t  a" {) f* n+ V9 X$ C

, f, j' x3 J% P梁永鏗律師則指，法律上的確存在土地使用權買賣，但賣家必須是霸佔有關土地，他可將霸佔年期售予買家，以縮短對方申請逆權侵佔時間；但賣方必須提供相關霸地證據，如舊照片、政府高空圖等。今次個案賣家卻沒提供霸地證據，梁指倘若賣家只是獲容許使用此地，「咁你買咗，就要靠自己由依家開始霸喇，夠12年先可以申請逆權侵佔！」但期間買家面對不少風險，例如有發展商收地或有後人出來挑戰，「業主又唔係你，你又冇證據抗辯，最終你呢頭買完，嗰頭就俾人收咗塊地，成筆錢咁就冇咗！」

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買新界地須釐清業權　用途限制TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ B% v" ]7 b( Q* ?# g5 Z
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Albert聲稱祖先鄧雲開土地由其家族使用，場內放有大型貨櫃。
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【本報訊】紫田村發生擅賣祖先土地事件，再次揭露新界買賣私人土地陷阱。立法會議員朱凱廸提醒，市民在新界買地除了認清土地業權，更需注意土地用途限制，「做任何土地決定都要問清楚律師」。公仔箱論壇1 w( {$ V6 i& i8 ^3 m0 l+ r

. k" Y; z  a! E+ |V Zone地可申建丁屋最值錢5.39.217.76; ^* |+ ^. k- z* D
現時新界私人土地，大多數源於1898年英國與清政府簽訂《展拓香港界址專條》租借新界後，當時由英政府登記而確立業權，其後規劃土地用途。現時市場上買賣私人土地，用途主要分三種，分別為鄉村式發展（V Zone地）、露天貯物（OS地）以及農地，其中最值錢為V Zone地，因有丁權可申請興建丁屋；其次是OS地，可用作貨倉收租；農地只能耕作，不能建屋，價值最低。
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朱凱廸表示，買賣土地最重要釐清真正業權，因私人土地亦分個人擁有及集體擁有的「祖堂地」；若祖堂地進行買賣，需得全部業權人同意，個人土地買賣亦要確保由業權人簽署買賣協議。若有人以代表身份或代理人身份賣地，便要留意協議是否具法律效力，以免日後出現業權糾紛。
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此外，市民買入土地時亦要注意土地用途限制，朱指以往曾有蠱惑商人在農地上非法建屋，包裝成「農地豪宅」連屋帶地出售，不少市民見售價相宜購入，結果因農地建屋違反土地用途而要自費拆除，得不償失。