本帖最後由 felicity2010 於 2010-9-8 08:53 AM 編輯 公仔箱論壇5 w+ y+ C3 X) L+ ~7 U) Q5 b9 ~
7 `( Y8 |- N! h( t h: u. x公仔箱論壇問:所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的?你判斷泡沫的標準是什麼?高房價?空置率?5.39.217.764 G( p% A3 `4 H4 l" O- W. f( `
謝:從兩個方面來看,一個是量,一個是價。量,就是空置率,中國現在有大量的空房子。現在城市裡的商品房大約有六千萬套,空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子,企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去,看到湖南廣電集團造了很多很多房子,都是給員工的福利房,質量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房競爭的那種房子。tvb now,tvbnow,bttvb9 P% R4 ?/ M7 f$ j$ ?* O) n
. z- }; W7 |% @& L, G9 e5.39.217.76但是我不知道員工有沒有產權,是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住,也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有,中糧,三一重工,都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子,還有一些小產權房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。5.39.217.76: ~9 W" n( s6 n3 o+ C* h1 l* Y
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問:這個空置率的數字是怎麼得出的?
6 d$ K, V4 ?1 x% N/ @* w2 F, J公仔箱論壇謝:空置率本來應該是政府統計的,但是政府沒有做這個事情,或者它根本不想把這個數據搞清楚。公仔箱論壇6 E5 m. V4 t9 I2 v/ {$ ^% ]4 k! k& F
我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數,然後在全國各個城市去隨機抽樣的話,100個樣本下來得出的數據就是比較準的,可以代表整體。我在全國各地,到任何城市去觀察,差不多都是這樣,25%到30%,這個空置率我認為差不多。tvb now,tvbnow,bttvb) h- X! p. Y# @/ M+ }6 A N8 @" |
那麼,已建的六千萬套和企業造的三,四千萬套加起來差不多一億套,算100億平方米吧。再加上城市原來 100億平方米的老房子拆遷等等,這些都加下來,就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。按照每人平均20平米來算的話,就意味著中國現在已建和在建的房子夠 10億人住了。而中國的城市化進程全部完成,城市人口達到最高點,也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了,一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。
! y: `8 S( t; Y9 s5 W* i" h對比一下其他國家,日本人均住房面積只有16平米,歐洲也不過 20多平米。所以,從量上來看,中國造的房子已經足夠住了,不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了,他還要繼續把地都賣出去造房子,我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦?公仔箱論壇2 c+ I. N' \ W5 W0 \( {
再從價格上來看。看房價是不是合理,一個是看房價跟工資的對比,再一個是看房租回報率。
2 f2 ~ m* D7 R' R3 P) G9 S* mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一般國際上來看,比較合理的是,每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲,那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看,上海的平均月工資是四千塊,但是房價平均是每平米二萬六,超過五倍了。而且還沒有把稅算進去,中國人買房子的稅是很高的,再把要交的稅折算進去,房價就更高了,當然是不合理的。2 E5 V0 @% M- T7 ^6 |
香港現在也是這樣,房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%,這個是正常的。如果房價一直跌的話,房租回報率就會高,比如日本,德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候,房租回報率是2%左右。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 V2 `% s6 v' K: _+ Y" d$ q
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大陸現在的房租回報率是3%左右,按7%的合理水平算下來,也可以看出中國的房價高了至少一倍,所以泡沫是很嚴重的。這是「價」的泡沫,還有就是我們剛才說的「量」的泡沫。房地產「量」的泡沫比「價」的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉,一部分空房子可以折價賣掉,就沒有損失,那些賣不出去的空房子,就成為爛尾樓,這是真正的損失。還有,政府在房地產業賺了那麼多錢,用來搞形象工程腐化掉了,把錢浪費了,這也是真正的損失。
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0 g5 ^4 a1 w% [5.39.217.76問:但是房地產業的增長,也有真實需求在裡面吧?中國城市化的進程才剛起步嘛。
% p1 L( d( t( H7 _0 W2 v5.39.217.76謝:不是的,中國房地產的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活,他們哪裡買得起當地的房子?在上海的調查,不住上海的外地人來買房的,還有買二套房,三套房的,這些占到全部買房者的六七成。剛才我們算過了,中國的房子從供應來說是足夠的,不能說已經絕對過剩,但是人均有20平米,相當不錯了,但問題就在這裡 - 真正需要房子的人買不起,而買得起房子的人,他自己不缺房子住,卻在不斷地買房子。
% N$ ?, a L! s+ X# Gtvb now,tvbnow,bttvb造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少?幾年前我聽央行說有三到四萬億,我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麼定義灰色收入的。因為在中國,灰色收入是各行各業普遍存在的,做小買賣的不報稅,醫生老師拿紅包,大賣場裡的採購員拿回扣,民間的商業腐敗是很大的。
" O" v% E# a+ ^, o但是我說的灰色收入不包括這些,我是按照國際上對灰色收入的定義,就是指與腐敗有關的收入,中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長,他在一個小區裡面拿了20多套房子。其實當官的都特別明白這些道理,他知道貨幣供應量那麼大,通貨膨脹會很厲害,錢會貶值,而且中國人第一次可以有機會買賣房子,他就拼命買。所以中國有這麼多空房子,跟這個有關。從某種意義上,中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑,現在都跑到房地產去了,那麼最後還是都回到政府的口袋裡去了。
+ U! D$ ]! Q" {% k. D這就帶來兩個後果:一個,它成為官員灰色收入躲藏的地方,它帶動了房地產業的投機,造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天,他問一屋子的人:你買房子虧過麼?沒有吧。一個一個問下來,他說:看,沒有人買房子虧過吧?繼續買!另一個,它會帶來社會問題和政治問題,一方面空房子那麼多,一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。公仔箱論壇* y$ [0 S# e5 d' p% l3 M1 R3 p
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問:剛才我們說到,農民工進城多年也買不起城裡的房子,所以城市化這麼多年了,「農民工」這個詞沒有消失,而是出現了「農二代」和「富二代」這些階層。但是「中產」,這個保證社會穩定的核心階層好像始終沒有形成?
& k' \* B7 w/ Y- u: x9 R6 Ltvb now,tvbnow,bttvb謝:中國的中產階級其實已經開始有了,但是中國現在的「中產」看上去不是「中產」,只是因為房價過高。中國的房子現在比美國還貴!這怎麼可能?中國現在每年大學畢業生三四千萬,按照國際的定義,他們從技校,本科畢業的收入可以算是中產了,但是因為房價太高,買不起房子,他不會覺得自己是中產。9 q6 o+ A( W: @# b
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問:我看美國電影裡說,美國人只要有套房子,房子前面還帶塊草坪,就覺得自己是中產了。
' J% k. c4 B* C) p8 M0 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。謝:在美國你有吃有穿,有房有車,每年還能出去度假一次,就是中產了。中國的中產主要就是因為房價太高,所以覺得生活壓力很大。
. _$ z ~8 I! K/ X% |! y6 {0 aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇/ p$ {) R* s C$ `+ n, Y# G9 J
問:「富二代」生活沒有壓力,成天飆車,泡妞。這個階層到底佔有多少財富,有數據嗎?tvb now,tvbnow,bttvb9 h' B6 P, {8 [! B: Z
謝:中國所謂的富豪榜都不可信,很多有錢人的財富都是虛的,背後都是一屁股債。在中國靠做正當生意賺很多錢是很難的,所以說那些富豪,富二代有多少錢都是不可信的。真正的財富都是我們剛才說的灰色收入那一塊。政府在房地產業的這個遊戲能玩下去,也跟中國人的觀念有關,他就是要買房子,一定要把幾代人辛辛苦苦積攢下來的財富,都拿給小孩在城裡買房子結婚,這完全是非理性的,沒有任何其他國家的父母這樣做,所以讓政府一直有的賺。
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問:這是文化上的因素吧,中國人追求「成家立業」。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 T6 a) K2 T6 V
謝:就是不安全感,普通老百姓的不安全感讓政府的遊戲一直維持下去。政府說,你活該嘛,租金不算高,但是你非要買。你看中國歷史也從來都是這樣,可以做下去,就湊合著做下去,實在做不成了,再推倒重來。
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問:伴隨中國城市化進程的還有「老齡化」,你文章中寫到日本被老齡化拖累的景象是很悲慘的。那中國該怎麼應對老齡化呢?放寬計劃生育政策麼?6 h' ]3 B& f4 v% v6 ~8 T8 z
謝:現在放開也來不及了呀。而且按照國際經驗,農民一旦進了城,生育率是不可能很高的,城市生活壓力這麼大,生養孩子的成本也很高。所以,中國以後就會出現日本現在的景象。你去日本看,只有東京和大阪還有活力,其他地方都是老人。5.39.217.76& Z; C! `* j7 b( O0 a
那麼日本的解決方式,就是一些老人繼續工作。我去年在日本京都,奈良,遇到70多歲的老人開出租車,餐館裡做飯的也是老人。所以,面對老齡化社會,是不是就要讓老人都去佛羅里達養老?也未必。我看那些老人精神都不錯。所以我覺得日本這條路也挺好,我們可以借鑒。當然,日本的經濟是沒救了,一個老齡化社會,它的經濟不會增長了,房價還在往下掉,股市也起不來,老人家才不會去炒股。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ A9 ~ }. U7 b5 M
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問:日本在老齡化之前畢竟還富裕過,中國會不會「未富先老」呢?你在書中也提出這個問題,中國未來十年究竟會成為一個怎樣的社會?5.39.217.761 o6 I. n6 o- a6 p8 ?
謝:我覺得中國的房地產繼續這樣下去的話,中國有一天是要搞革命的,整個社會都會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義,是政府本身的問題,它體現和暴露在房地產泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中國需要一個健康的體制,你不能靠泡沫來發展經濟。太多的錢集中在政府手裡是不好的。' V5 U, S: \2 w* c2 X2 l+ y2 L
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問:香港政府財政增收,就退稅給每個香港人。我們的財政連續增收很多年,但是財政部說,大陸的稅制結構比較複雜,沒有辦法發給每個人。
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