500萬元以下,或價錢再高一點點、市區、細單位、開放式或一房兩房,是今時市場主流,有留意發展商推售新盤或預告發展計劃,都會有意無意地提到有一、兩房供應,細單位成為最吸引眼球的類型,或最低限度是認購人數的保證。( `0 t" b# X9 S2 |; s4 z. ^/ l- B* Q. k
細單位 不一定穩賺不賠5.39.217.76( a" f3 E: g, n r9 s, P
不過,往績顯示,細單位並非穩賺不賠。5.39.217.761 `9 ?8 L. |9 V& d0 Y
早前有地產代理發放成交信息指出,由於佔中事件及預期市場加息影響,有收租業主遇到實在買家,不惜蝕讓沽貨套現。錄得的是大坑尚巒中層單位成交,建築面積349方呎,實用面積265呎,開放式間隔,向東望開揚景,獲區外投資者議價以520萬元成交,建築面積呎價14,900元,實用面積呎價19,623元。
7 c4 {/ m% U, D, F: H# k上址現收租14,500元,租約期至2015年7月,新買家可享回報達3.3厘。原業主於2010年3月一手購入上述物業,當時作價557萬元,持貨至今逾4年易手,帳面虧損37萬元。+ A# p$ @. t+ @* a
有熟悉市場的人士指出,除了這個蝕讓中高層單位,當年另一個接近樓層、同樣實用面積265平方呎的單位,買入價是463萬元,早前亦以528萬售出,賬面有65萬元利潤。換言之,一個賺一個蝕。
2 G8 ^; a5 `( N$ z最新成交虧損37萬元,有市場人士估計,兩個單位樓層接近、面積相同,二手轉讓價差別不大,但當年買入價卻有極大差異,一個是463萬元、一個是557萬元,估計是採用的付款方法各有不同,購入價較低的應該是即供期付款、較高的應該是建築期付款。尤其是遠期樓花,建築期付款與即供取得的折扣有較大的差異,如果以這項物業計算,直接導致賺與蝕的差別。
" e9 } y+ U( v5 G2 G公仔箱論壇一手倘受捧 開價較二手高
- V. x4 z9 ?, Z ^( L$ ]. m過去已多次提及,早年一手單位受捧,一手開價往往遠較二手為高,有極高的溢價,而當買入的是遠期樓花時,除了新盤的溢價還叠加遠期樓花的溢價,因為市場氣氛好,普遍預期兩年落後的價格更高,買賣方均有此預期,建築期付款自然出現特高價位,或者相對即供付款是零折扣。
" z) M, `, X. |- B0 u" Htvb now,tvbnow,bttvb不過,即使即供的價位較低,以上列單位賬面有65萬元利潤計算,假設貸款300萬元,即供期計算(按揭100萬元、2.2%、20年,首年利息部分是21,596元、第2年利息20,701元、第3年19,787元),首3年大概有18萬多元的利息支出,將會吃掉部分獲利。 |