广州：城中村改造在利益博弈中推进 5.39.217.76+ t% F: N% D' D% g- Z }! t
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 U+ E. }2 W# O$ g& h$ ]- u
5 x3 F' Z G% n/ w$ [) `; a5 \5.39.217.76 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 . `+ A$ W9 z/ e5 \6 n8 L) ^
0 @& ^" a8 c! T8 r0 c/ B▲夜幕下的广州城中村。
_+ F3 |( F R' ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
/ R4 K- c( T4 u, u$ L8 }1 d0 R 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 . Z6 X; n0 e% \- r
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 * T' l2 \6 u+ L/ U' @5 [
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb2 e" E& E/ o3 v1 V
■“土可生财，地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb6 F# Z7 Q' y( ^% V, F
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 5.39.217.76 R; L7 u+ I4 l6 C- K
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
+ ?1 S9 R1 G- Q; @+ [5.39.217.76 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
' s& E) t" r- C5.39.217.76 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ) j9 m! W6 L6 d9 j: d
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
t6 g4 s X* ~- w* T; y 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' v$ D; |/ w5 |
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
3 {& `1 \! h9 Q- s% z+ ` 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 tvb now,tvbnow,bttvb: b2 \) U0 ~( X3 g" v+ J
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
6 u; s* D4 _9 S% p# O3 j# G5.39.217.76 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J" `0 k7 Y* P) O; f: M
■分红年代
1 P2 s* s4 ^8 C1 z% \9 ?) ~6 I公仔箱論壇 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇, ?( S% X- T E% h/ ?- [
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
0 o7 y! P2 D. a! L3 n 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
% K& _- `8 T7 k, W+ V2 G( _ 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
+ i) {$ h; k' ?1 V5.39.217.76 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' F' g/ B! [) u# @# X- M
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇$ M H2 B9 K# U" |* d
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
7 H# B5 I) X1 _. v5 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
* Z( E6 q+ b- D/ b8 n■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb" j5 z3 I$ N8 M( n P/ [) H
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
' B- ~2 D, o( Z8 Y; r ], [公仔箱論壇 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
2 ^& [ u2 h) B$ r9 c( o+ ^ 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
V9 m- v; P$ V2 \% s$ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇& F1 _& L0 o# D' h6 m
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 公仔箱論壇* U* ?4 Z* g0 I3 c
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
1 S2 O4 u/ L+ S; J+ {公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来
g3 T, b1 R8 A9 b# s5 [7 u5 Z3 R+ o6 } 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” tvb now,tvbnow,bttvb: z) F2 w, w5 `% i- J9 ~# e5 `
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
" V- s) n/ c# [9 g O9 h 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
0 U, A, [2 s; ]5 ^0 y5.39.217.76 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 e7 T. D% }% s" F0 x
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
3 e: C2 N+ ^' G {- I+ }; Q: c WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
$ x% u5 A5 W+ l: u- n% h P (文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb7 c- F6 G. m: K; Z
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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: e; J# F0 ^$ z9 _5 I% p: |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ^7 b% @+ m$ K& o$ s2 b# n
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 tvb now,tvbnow,bttvb1 c: B! Y+ _( F7 [* T
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
3 a9 o/ y0 R& a5 `' b: B \1 {* V公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
+ q9 A) m8 J8 q3 T) d6 u公仔箱論壇请你请省级审计出来审计这条难账 5.39.217.76/ R0 {8 f! H- ?3 i A2 t
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。 P" m8 e4 g# r# S/ r6 l e0 I
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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+ A v1 C' Y: M$ f5 `5 d1 Z8 G公仔箱論壇
: c. y2 F/ I( e2 M/ J6 a% X2 e公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
0 \4 k( i5 N' G* |+ uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. x% e, I0 g' l9 |4 a0 ^0 b
% \* ~2 k: ~. c& v9 \; |8 u$ D1 c[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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: n1 F8 F6 f( K: q4 w z5.39.217.76中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
0 @. L8 d4 c% k2 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ S: Z) @( U0 y7 U) O' d/ r; z
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇- k+ a2 Z, i j* o8 s/ ?4 U3 i
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5.39.217.76& m: w) \6 |8 Q [! K
0 ~/ F$ f0 A) Q' J5 g, \1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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" _- }* R& \: n! K3 ?# a5.39.217.76随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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. B: a, _" _; i( z& o5.39.217.76在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.76, J9 |0 v" j& w& f
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 ! \) ?! x3 U- u7 X
% M$ r1 f0 Q" o' t! f# D) ttvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 tvb now,tvbnow,bttvb8 H" T7 U8 T2 s! t
, r7 ^7 b& { Y+ W% V与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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8 t4 Z* W H# J' Q, NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" L E* l& j1 m& w# F
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) `7 `7 x% z# v4 X% W; H* b
' ?: W, R) _: i0 v; BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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c" @" y0 h0 j( k: B5 ^tvb now,tvbnow,bttvb在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
5 x5 [+ J: i w9 ^/ A公仔箱論壇置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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: ~5 y0 Q) k- }+ {- Z这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
2 i) m# z' {4 E( k% l公仔箱論壇公仔箱論壇3 u. r% }* r: a/ k4 e5 x9 i
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇0 g0 k3 S/ t o0 ?! O
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 / J; U* x5 t* X5 M" b1 h( X H) o
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 5.39.217.76% \+ {$ m6 b4 @2 S% R
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 7 _4 E9 V6 v( p1 j
% ^9 Z9 Q% ]- S0 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5.39.217.76! Q$ c, }7 H8 k9 F6 F
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一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 & f9 P3 B9 G! m( T. h' a
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
: ~$ c/ `5 N3 k: a. f6 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; s, e, O9 ^5 K1 h琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 5.39.217.76- R& b3 ~# W& p3 M b# z
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 公仔箱論壇4 X$ r) {0 J. z; K) c! {9 a& m4 h
& D2 v( X* Y" r6 R- _根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! U7 G6 W4 _) e/ M/ [
7 [" @7 V( B! G5 z公仔箱論壇该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 / l+ i( h& C7 F
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇3 R& f8 B* t: ^" r7 r
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？ 5 m1 I& }- x7 c. U: M
, p) o3 A' @* s' g5.39.217.76三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 公仔箱論壇# E# m% p8 K9 D8 X2 R0 a
, }( Z. H( G$ D, g公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 , f8 a- e# W) Y) R
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
( l/ g7 }( f, hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ d3 W i# A! ?tvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
3 [ f: r0 S- F9 r. Q, W' f4 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! r* I9 `3 r" P" l而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 , `& j: F- D! ~+ W
( z0 B+ F8 N- X, R! [, g11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb% K9 ^& e3 [8 Q7 p
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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# Q, Y9 e; _0 X+ k公仔箱論壇11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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2 ~. H H# j6 ?3 ^“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇% Z( M- i2 G$ q5 f2 B
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 ( B9 ?) y6 h% ~
9 l$ g) b% F9 N8 R5 @李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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1 K: O$ Y) A0 N. E5 [9 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 . p) M# R' R( q
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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- Z, V. j" b; R. g2 K' W- otvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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. @2 ~/ I% D; \0 u/ Q- v$ bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 ' V( ~4 d& o6 J8 e
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5.39.217.76" p+ ~! V* {2 j# R$ L& h/ n; z
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.76% z1 \) ?; s% d) N- l% n4 i' f$ G
* N) t- P1 z2 W u# G公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.761 W" Z7 P9 \: w9 H, b8 w3 Q) q0 H
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 tvb now,tvbnow,bttvb" a: f: h) C3 U; l+ a C) @
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对开发商的顾虑
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8 f; b: J7 X9 _0 |- ]0 G; r% i5.39.217.76业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 $ S i* r+ ~* K
% u1 [8 a4 k% Q/ Y8 d& C& u; u5.39.217.7611月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 + B0 N9 c( c5 i% B" y2 r; M
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇) A7 ~& r3 m: F
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; f' h% c6 m2 a% k/ g
$ X# u0 g2 u3 R" \5 \公仔箱論壇据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 9 Q L7 {: h6 E2 m3 L4 `8 v
; C0 D3 v! u; B* |$ _/ C" n5.39.217.76他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” & E$ y/ X: Y2 |! ?3 l; h: X/ r
& z' M6 p! M# i" q: h7 a广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 5.39.217.76+ e6 P3 i1 W+ I6 O- H* K _
- a: e4 x2 c9 s) P+ k- KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb' {( V+ q9 \% l# E- q$ |! P
4 w1 I2 |# }0 V5.39.217.76白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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6 {$ r h7 M8 `: x7 |' I( u5.39.217.762007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇& R8 w3 x/ u4 }3 \7 ~
& J7 N. Q; Q$ Y11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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宅基地“利益之争” 9 `7 C1 J3 _0 b' {8 o0 V, B2 p
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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" \, a! ^1 F" t- S: J; h0 L11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E9 g& G9 g- s; T5 {4 Q! U$ i
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 公仔箱論壇4 x( E, \/ D3 w6 F+ t6 O p
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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2 H0 i6 s2 U" o1 _) D. m; F3 |7 @5.39.217.76村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 9 ~9 S0 C$ L, I, y
6 L4 c8 N% Z# l0 h& y公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇9 s0 |5 I1 I; r& j% L- ]% L
1 w2 b. J8 I; P6 @5 @8 c11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇, U* y3 d1 h3 j" V, o6 }
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 ' i0 ]; W: C9 D& Q, K/ g
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李国强认为，城中村改造 8 {; B/ d( S8 b. L- a; I0 S) G9 {
3 \5 q1 M }* ?; N) O( B涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb: r5 P$ I; ]1 ~. M; q+ J
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 - {# w5 n* Q5 y% l( j
$ n: B& s: ^; E0 o5.39.217.76很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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/ Y- R* T; E& M& T/ ^(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 ^3 v; |0 s$ [( O/ I* w+ s
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/ [* X( r8 y; {6 P% } ~( l1 m公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： & u/ S8 |9 R. S' V) h
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，公仔箱論壇3 a q5 P6 K% w- ^; @ B
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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