广州：城中村改造在利益博弈中推进
8 y# L1 c. y* g1 i; S正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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' ^' ^& F. M O& f0 j7 n/ X: d5.39.217.76 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。
v n% k8 W; O2 d 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
8 P- Z* U: z! G1 |# eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇$ V$ Q1 r. p8 S* e1 p4 C
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
9 I9 B4 `* b( \3 L! D3 A, N3 ? ltvb now,tvbnow,bttvb 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
7 N$ k' h* [# A p0 A0 i■“土可生财，地能出金” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 q6 O6 U' x. ^- G! ?( C# s8 N9 v4 `
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 " A! C, f- V& E0 G* q& @* `
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 + F: Q# ~. a, }. T9 Y
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” - ]8 T" K" \% p4 {
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 5.39.217.766 @( R- g( ^: ^4 W" R* I
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb+ N( `# g, R' o1 |) W
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇7 Y" \3 ~: A+ y) l8 A: a+ b6 F
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 tvb now,tvbnow,bttvb t- B: R8 _( L/ y) N
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
$ e" \- J" u* w2 R( G" j5.39.217.76 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 # Z L" h" v. T& j
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
0 q$ K j& J+ s6 g5.39.217.76■分红年代 tvb now,tvbnow,bttvb* k0 i5 F C* O6 B, _, _; ^% C/ ^# o. _
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb( o; O. C8 b$ M( Y. G
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 4 ]3 H( N7 c3 V* ^3 b7 J
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 5.39.217.76( g- q1 A5 | K& G" W0 `
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! S! c- K* R- Q
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
1 ^- }1 h6 a" Y3 W) C% m9 _ 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 y; \. O) h2 }% t
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 公仔箱論壇: Y7 G9 @& i5 Z9 [; \
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
; E( p& V$ }" A7 L7 F公仔箱論壇■“拆一补一”
' J7 s$ X/ e- l3 L6 stvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 公仔箱論壇( c6 {/ |8 {8 j6 f* M
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 7 P" `/ T/ y* p5 {
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 ! ~" v0 F1 }$ n8 e2 }
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
* D" \2 a7 G" z7 t) o5.39.217.76 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
5 E- g; t7 _+ Y1 q9 a: Z# PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
% h; f5 z9 ?# c■城中村拆迁要慢慢来
6 {/ I1 A r Z+ x$ C# I 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
4 N0 W4 F3 O" C$ r9 mtvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 5.39.217.76- P8 y1 N9 S+ \, {& p6 p* x4 O
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
+ i" f+ q& b9 |$ T5 g9 j( j' g [公仔箱論壇 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
* r; A. q) J/ T2 P& P" m5.39.217.76 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb# i% K( ?# b' _. k
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
: k6 Y# m, {. m4 N' ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
( H0 b0 p+ y! N6 l5 H9 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇' ?) H7 ^% ?: q
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.761 L* x, z5 w: H' a! n/ L
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
2 ~ t! A$ f; t ?6 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
9 t: ~- v7 J0 V0 x5 Q$ r6 wtvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账 5.39.217.76- c P4 M1 N! W j- a2 w: d
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.76- Y2 K7 s! h4 ~
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）$ x$ n% k! Q' k7 W& S
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
4 F5 L/ ?0 a6 G- q4 V, x. A2009年11月25日 09:15 . W& d! t/ |, |. [
, M' T9 y: ]8 l p3 M! R8 q* ? Q2 M[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 . @, k# C" o& f9 A/ ]* _' R& |) E
3 E b8 E2 @6 D: R% M% xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 ) N8 G9 x5 U5 Z0 h9 y
0 Y" M4 d+ Q# a( Ytvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: |" h0 Q: D; y
2 i, t! `# b9 o0 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会” 公仔箱論壇 b3 g( P5 G, y
# l8 z! p) x3 ~ n/ Y" YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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- }2 C( [# o1 I" `2 F8 Y( U公仔箱論壇1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 公仔箱論壇$ p. x. j) m9 V6 }8 ^7 V# ^% k5 P
: b' d" H. M* itvb now,tvbnow,bttvb随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 s1 {- g; {! s' j P( n+ j
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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7 _* ]- y3 r0 y8 ?% G/ b' W+ x. E& [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 5.39.217.76, @- T O% g4 O% K
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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3 ^( {/ ^; }4 a% e7 ytvb now,tvbnow,bttvb与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 5.39.217.761 g7 d% @4 \! K+ r+ N' r* t0 ]' Q
. |5 R& _' y0 ~5 s. ?: W5.39.217.76从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
0 ~8 N R0 Z, _4 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 n' k+ `2 O9 U4 V8 i
“卖地筹钱”以求变
7 s( l( P; [4 j+ P8 i$ W9 P+ zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- ?; \ h/ `% i/ K- U6 \公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 公仔箱論壇/ N4 F3 e7 C0 ^: I( q z/ f
4 S2 w H- u0 D9 |2 }6 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 tvb now,tvbnow,bttvb, r R, n/ K: r) f( E
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 + ~% x3 t7 O% @, L
9 b) X" f$ l5 U3 I公仔箱論壇2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 公仔箱論壇) o' U) e( t, l2 t; j
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 5.39.217.767 D: A' m) y/ G9 Q) _1 |; s" ?# i
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
0 J( n( _. J# vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 F2 v9 c$ F: ?+ P1 A
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb# e" f. M: \4 O9 K ?
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 & u& O# _+ A% _2 K# c" Y
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 7 V8 u; A6 m3 _& h |0 d
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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9 f, t0 O' U n; I6 {& s5.39.217.76文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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" b' }4 [ Z6 s/ B4 l; m$ ]2 ~随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb; [9 `0 G8 O) v& h
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一村一策与两种模式
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1 U; v3 u# w' Y" K7 v0 X自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.761 ~( y% D" f/ E9 ]3 p2 {0 \ ~
4 Q& b7 u6 g8 M: H$ I, i9 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 ; u* C' U* y3 M" _4 X2 ]; p- c J) c
6 A4 F Z( }. C! n2 C# V; F4 J3 p; E5.39.217.76琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 tvb now,tvbnow,bttvb% H: s2 c1 e- Z/ J4 y! V
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
- p# {8 j5 @ y* z2 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 n" u; ~6 C5 Q8 s/ n9 ^0 R+ h, i; W公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 公仔箱論壇4 {; f! k4 o1 }# E4 p: P
, P. J1 k8 f1 l6 Y该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 公仔箱論壇( e: k$ e5 P$ k6 E a; e: [
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 V9 p# r6 T, t# ?: l
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' X1 W0 M7 P V. V
# |7 {1 b+ v4 e% F6 w% e三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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! w6 H1 K' R8 _6 f1 a; R, a! j0 X5.39.217.76对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 ) u8 _$ @' p: r
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 s" ^$ ~, q D# A5 z. p5 L
' [1 g! Q4 i* B3 M$ E* C9 `8 w: \公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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Q( m9 V$ L. s' X* ktvb now,tvbnow,bttvb11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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$ d- D1 M5 {3 e" Dtvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇0 t: c W2 y* K- U- x- O
7 U' m: `; \1 S( g7 c11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.760 J. d1 L7 z6 G' [0 n
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“核心还是容积率问题。
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; e* K# Z0 ?0 {" y. `. G8 D0 E5.39.217.76”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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: q! P, ~) v9 v7 @' s% FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 5.39.217.769 n: |' X4 o" w8 h Q4 T0 g
1 j9 J+ e. y# C( d% K/ s# z5 Y8 ^. G公仔箱論壇“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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* H( m9 r$ C! d. u9 C* e公仔箱論壇不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' S2 H; Q2 Z& _
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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8 L) {. L/ D; ?1 H( w4 C8 {公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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6 b! k, m7 |9 L) T$ c# n“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ o8 Q; ?! u2 ~7 c, A3 h, k. S
0 a' T( F. q; q# I4 v/ o' V5.39.217.7611月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇) i$ R/ A8 @+ N$ m
/ a' o& X. l4 N9 r$ a6 s7 m& S对开发商的顾虑 # S7 Y7 T: r# A( Z
5 X# H+ d. z% Y4 O: r, u业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 5.39.217.762 r& w% F+ u! b! ?) P
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 " J/ W9 R) W4 x- ]( F7 m: H
7 v' e; o, j$ b2 o11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 5.39.217.763 d) E# s) m9 [3 Z( ^
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 " a3 ^0 B: N7 [4 G
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 5.39.217.76+ G+ q5 m1 H8 N' ^
: S }2 Q4 K0 m5 y5.39.217.762009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 / f i; B% ?- X8 B1 T1 T
) [. a5 Q( k! S% [. F5.39.217.76据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇" Y5 S7 {/ [7 t R+ g
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 5.39.217.76& h1 _8 [" Q3 L; \7 H1 J/ W
- L+ t% g3 a R+ V: K6 C; sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb+ k7 v; m: v, Q: U) X
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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! Y3 `6 X" P& N% D5 Ntvb now,tvbnow,bttvb白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 tvb now,tvbnow,bttvb; w* W* h) Z# I* K
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 m% U* H5 d, R% t# f( `7 n! y
$ Q! l6 e7 j/ S& q1 ~" B* x宅基地“利益之争” 4 o. X( M( w3 c1 O
% P5 @) Y+ W$ T% j& \2 t$ z7 D, m公仔箱論壇城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 4 E+ b' A+ T% {4 S. I0 R
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 5.39.217.76! K+ a# P9 j% [# t
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 & B, b- O7 M7 ~7 K, {# }7 a
+ o. t( {" Q" ]* R- b2 S之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
) ~- D9 J9 p' `) _$ K; e( [1 { h9 `公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 I( W; M* o- U( \" c' c0 F
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇% Q' M9 a' p2 v) ? o
* s$ T) O- F9 R' h% ?% W, X. j k- w而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇8 G' F& Q' \5 X! u6 g' W- M! N
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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0 ^3 S0 F% q& N P" ?+ D' H6 P% F李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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7 L t9 v2 M) W9 W* g! z4 w+ `5.39.217.76深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇1 W$ n8 [/ g* |7 a" t" q1 K- l$ F8 ~
4 P p6 M; d2 m7 z2 Q% q% p公仔箱論壇很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 5.39.217.76& l4 d: I3 I: _ w
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(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! z! d6 X8 L1 a" U! y1 {$ k& k
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： ; R" M% A L* _; \8 u
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.76$ f0 n, v# N# E- [3 \3 ?
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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