广州：城中村改造在利益博弈中推进
( ~6 R! Z- s0 u( S: l1 I3 N正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
; `8 R0 A& V6 a! z公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ W; e4 u) s- |: u
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 5.39.217.763 M4 I1 D! z0 }* i* u" F
5 F% [0 Q1 S3 o5 U9 |) [5.39.217.76▲夜幕下的广州城中村。
% c; P+ y- ]6 Ptvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb' a8 j: }* \5 Z( {: I8 |' z- ]5 N. k0 [
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇' u( g/ ^. j" ]1 c9 ~1 Q. t5 B7 |3 x6 k
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
" s; v! X/ v& f8 s Y3 |! kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
' K) _1 K5 Q+ L( {- N+ W2 i9 j+ C5.39.217.76■“土可生财，地能出金” 3 V8 A n) _: d3 q
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
4 r& U% s1 ~- l% H) k0 |) Y. b" G# s 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
$ |+ T$ \5 w# I% H 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” ) c* G$ K d) b& u' @) ?
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 - J) n' T4 |; a# W
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
8 c: B4 ^+ u& P N7 l 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
0 I6 N! |: p; v5.39.217.76 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
( a+ `% y5 w- @, F9 m% Q2 f5.39.217.76 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
" A! Z4 a: G8 ?8 r0 f5.39.217.76 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ y5 Z# D- x5 A. L
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb8 i2 Y; e/ E+ j, z/ r- r
■分红年代
0 `& G$ q! H* g) o7 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 5.39.217.762 ^& M# g# H1 {0 c/ d, h, `
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
/ t5 F+ P# l' c3 y! q: G5.39.217.76 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 9 }# V8 W" q2 s( G! J P
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 2 h; b# }+ ]# i& E: d' w4 ]3 G b
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
v2 J( }+ s, J; T- m5 v8 z 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
; u- L& u6 x/ s w, [, y8 `; Btvb now,tvbnow,bttvb 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
8 v8 R$ k/ `& ]4 S- A/ P 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 2 @( ~* t' m2 W v- Z+ U
■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb, g* e0 T9 W; u" j+ l; ^
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.765 n; Q$ _7 p0 I6 N$ K( x* k
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.76( k: g e( e2 T1 K6 U
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 5.39.217.76! Y4 |& f7 U! s( }- ^
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 5 j$ ?$ \. t [% ]& E3 A$ M% ]
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
4 ]$ }" H+ {: u 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
) Z$ N9 q1 c6 A1 u* L■城中村拆迁要慢慢来
) u9 C% @: }4 R. J 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇1 O' \1 c$ ^9 [4 q' \9 N# G% D
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 9 o. V" I' ^8 N' _
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇$ X# N+ G Z9 C7 c' [7 P. n
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
' |3 h' B W s# J( [, K3 `0 |公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
5 q9 Q3 P4 h- \* F$ }公仔箱論壇 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
" t+ ]( ?' B4 B9 @5.39.217.76 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
( A( |) y2 I% z6 d5 v# ^, d6 o; | (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb+ {# |' `" P' e- W1 p7 w( c
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.768 w; f0 x; t! l9 c; T+ O, H
公仔箱論壇5 y' a' h" x/ ~) T, c2 Q& P
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
8 S, j! j0 E/ z5 H( u! x; r0 V6 {( itvb now,tvbnow,bttvb------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5.39.217.76: f. a U' V4 n' n) S* v! e
请你请省级审计出来审计这条难账
/ R/ U5 D/ |6 |) S公仔箱論壇如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.76- [! }7 ~- v6 @. T
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）1 `: C3 c4 X+ s W6 [5 d7 s$ p
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ D7 i, H- Z& ?, L0 r
2009年11月25日 09:15 ! y: g z6 ~6 L( T7 h. M/ a
6 n7 g) t* r3 c- D6 p5 Y[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 5.39.217.76) e* t6 ]+ K, ^& r4 f) }
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 8 {+ }2 [* d6 {% J4 @5 [9 }9 ]
1 q4 J" I2 X7 y/ B, n2 z公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇7 @! W. q8 \9 F5 ]/ }* m
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城中心的“小社会”
- s, n- N; m6 w1 J X& f* ~9 J" dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 U6 ^. B+ @1 w) Q( a
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 ( ~ _ Y" X E
- T6 n5 D9 _, I R2 I1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 5.39.217.76 n9 w: S" W% b9 S, M) y7 t8 V
$ X2 O7 I# u$ c6 l随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 ' l @2 x; R: @7 j) T
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 0 f F; D; ~' M" _
1 a' m0 R7 b1 m) Y9 ^/ Z公仔箱論壇与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 公仔箱論壇* l& f/ K# g' c0 M$ `! s* K
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 公仔箱論壇# v$ F4 Z+ D7 S' @. Z$ m
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“卖地筹钱”以求变 . h, r0 ~' k8 |# b7 I& L
$ Z. j, U8 I4 w0 ~9 `7 I; [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 * s8 e6 L8 l1 T* D/ n
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.764 `& ]: [& O e8 f C) {3 N7 Z! K
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 4 O3 [& X1 b: |8 s; ^5 ~
) {/ s2 c8 ^9 U$ i5 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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9 r$ o; [# @" X1 U$ x" h* o在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 D+ [0 `5 ^/ E @: i( ~% ?5.39.217.76置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 # E) D. v' T& g( p
; c. M& C: ]* l# r公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇# J- F. F5 W* U0 f+ R* J
4 `3 O B) n, P4 l$ d这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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6 O# }+ F* G4 H, b: x1 e. ^公仔箱論壇2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇, a K* R+ Y: R) X3 Q
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 - W- W# P2 F4 f0 B% P
: e9 H" Z; |# G+ U) ?文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 / | `* L+ A$ H1 k5 Q0 s/ c% Z
: K# u( b' n. @公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb7 I: L% w5 n. a) x* y& f% U. R
9 D( o$ \! f! X. w/ E8 l) s! G公仔箱論壇一村一策与两种模式 5.39.217.76& F& L3 O; r" N* U* i2 n
2 c4 j; S. j8 S {: N/ L; B5.39.217.76自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 4 B4 [% _4 z- g+ b. A
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 A9 p9 P4 q, @4 o4 o }3 N
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 5.39.217.766 y1 F3 q% W% a' w, V/ S9 s* A, F
% m% L: y6 i5 A5.39.217.76琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 I" r7 u) y) V
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 ( O5 P6 P2 B V( h6 r# K
4 K4 }; m" N1 gtvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 ) n0 ~: Y1 C& `2 ]/ Z- _
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 ) L/ q2 l/ @' ]
+ e( b7 ~+ D7 W L公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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- D) k* E2 a- a5.39.217.76城中村改成“村中城”？ 0 g/ C6 [1 v: o' X# z
4 z: `8 o9 L; b: ^7 v' y7 J8 L三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 ! I7 m1 |6 f3 g
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 `: Q+ r. s4 V0 F) Z
, s3 \( y7 c6 b2 y' |" ]tvb now,tvbnow,bttvb据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
# c) q' r$ M' p( a. nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 y# y/ E, Z, X/ j- vtvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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7 g$ D7 O& z5 D8 D! l& v- r. L公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 5.39.217.768 ~& R8 k9 w5 G( n* r
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 4 h e7 P& \$ e" ?7 e
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb7 D$ f4 Y! i$ n7 c0 w
8 S1 K- L3 f" o5 z itvb now,tvbnow,bttvb“核心还是容积率问题。
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" H4 _2 Q# i- y/ G$ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 r& R2 {+ ], d" D) c: v, b/ m' Z% a公仔箱論壇”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
2 h% M( X; i6 H) o: G5 V" m- S! D* GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ F; d+ T* I9 s) Z% W0 T8 Dtvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
0 i% Z7 E! G7 d2 {# K7 ptvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ E3 A- \& G- j; u6 X4 j* e, p
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* K0 R' S- B3 d2 \( c' {5 ` e
- V( C$ |7 k7 P2 f8 w( H" NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇5 E5 q# ]$ p. E; K5 }, L2 F
/ `+ B p7 z9 t" W/ v3 W9 i5.39.217.76不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 5.39.217.76 ~3 C2 w& x7 b; {2 w) k* S2 K
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 9 ?1 _% p4 G) x4 r/ l! W$ C
& Q' r/ _1 v: I5 y9 x* [( dtvb now,tvbnow,bttvb不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇+ t- T) d7 k$ i) l
1 B6 ^! w* P+ _9 d+ y8 p$ `6 @公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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/ f& G, y! q; d1 m+ v4 {- v公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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) F4 o% p$ h2 ttvb now,tvbnow,bttvb11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇3 R' k8 H9 D0 g6 _0 ~) V) [
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! T6 s1 f- p" B5 p/ ?% l2 C
对开发商的顾虑
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, w" @1 Y& O( v; w! g$ }, c& I业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 6 \: ^+ b2 b% D4 {. h, K
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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% e) D; S% W: r% G3 M5.39.217.7611月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 G9 \) B1 C" C! h0 z9 D# U6 o
2 W$ g: `, ?" p3 v7 I0 U: nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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5 G7 b( F- O0 A# zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
2 T* c6 z' S% I4 A4 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb+ W+ x& Z- F4 y( M
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
+ D4 L- S8 ~3 o3 n, u" E, uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ k5 k* ^! p2 y( D3 |/ n+ jtvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 5.39.217.76; Q" M* R1 Y8 }* f* g
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 5 p, g8 r: z7 T6 `& S% I
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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8 o. h9 L" g' y/ R公仔箱論壇也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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$ A( i3 \+ ]2 U( ~9 r- \! L/ V公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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! V/ l7 Z4 d' F; _) j6 u4 H) U5.39.217.762007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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- x9 M& v l/ Y- C1 b/ c" ?tvb now,tvbnow,bttvb宅基地“利益之争”
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5 y5 T' C8 ]9 d9 Z2 M5.39.217.76城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb" _& j( p6 n, ~/ {! |
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇1 ~& S; c' _' k1 l% P
: z5 w# l, U# l' q6 M4 C5.39.217.76村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 9 n. Z' C/ e& P. u3 p
( u; l9 x& O" b11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb: q- n& ]2 ?1 [/ m: _. q
, |5 L* k O1 t李国强认为，城中村改造 5.39.217.76" U1 W' N t% L, ^, v
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 公仔箱論壇9 a K, P! y# \- ]% n7 b
# S( c" B# f! h5 l1 u深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇8 d& a8 B: o2 D- I" Q/ f
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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; p% \6 @8 Z& i6 ?1 p) J& j! U(徐志娇 编辑)
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( d. I. b0 y. ?2 ?% n1 O, gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
! @# w4 n. u+ S- G2 l要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb h( l/ P! _$ Q, B9 @4 W$ J. _
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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