广州：城中村改造在利益博弈中推进 & }. C- f/ r, [) n. U
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 U, K6 ~; C, }
! X' w m1 e1 [5.39.217.76 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 - x7 e# X. S% ~" A# J3 b
8 g6 d& Q# r9 V6 ]( K2 i# |/ L5.39.217.76▲夜幕下的广州城中村。
& k1 s* C2 ~6 h1 @tvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
. V8 M0 s+ e9 ptvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.768 u5 y7 z6 [/ G" J/ V
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 _- k- J& |( {9 I9 Y
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
4 L( H0 ^: V% t: n! Z; `■“土可生财，地能出金” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 }' Z( E k4 p) v
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
; V8 |5 C( h e: t) ]4 c" Htvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
8 V) Z% J! H3 [& t; L 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
; ~: C% U- d( @3 Z5.39.217.76 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ' f! K7 X5 D3 U4 x }: O
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# |* S8 j/ {+ d7 f
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
0 x7 K' N, M* v. dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
/ H4 C% ?5 H! y% mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
" ?0 ^+ Q* Q* Z" T; v& X 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
0 T; t* m8 s3 T2 c7 [$ V 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
2 v& [3 J! X# |# Q8 [* OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■分红年代 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 _6 ^' g8 ^4 h
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 9 L9 d- U; i7 [" ?
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
4 P/ V9 ]0 J) R! n& ]$ c% T, n H; [) o公仔箱論壇 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 , f* O5 g- r5 t# R J
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( {. o2 w, h6 [8 x0 C& T
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
3 e/ y2 c+ Q0 N3 H+ h, U* F" J0 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 0 Z4 F1 `1 @/ p6 d
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
0 ^: B, \1 N1 x0 L6 z 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
9 y; h" j! v8 Y0 {5.39.217.76■“拆一补一”
9 S7 L0 _- ^. c4 V7 J! K5.39.217.76 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 * \& }1 A) o. w( h% l3 y$ Z9 y. | _
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇( a( u1 [- {9 V* q$ m& L
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
# \" ~4 a/ D" S 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" T1 `( u2 Z" M" G4 l
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
1 {9 I) U: A* v! P 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
& S( r7 E. L8 R# Utvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来 $ q" N5 G# H5 C
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
2 T& I, N- M( n0 g% V: s3 h9 Ztvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
2 m/ n/ w( g! v6 o! L4 L: v5.39.217.76 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
, a8 \: F6 ~' v( Stvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 2 ^4 d2 }! G- Q1 V1 D, b
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb9 L8 F7 E9 I9 q, d2 ^
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' T. D/ r+ J x
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
! d0 H% p) _# p公仔箱論壇 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
( |% p; R& Z) V4 qtvb now,tvbnow,bttvb
) O( F) y5 P0 I& h% c5.39.217.76
9 ?" o) A# q( `9 @ Y5.39.217.76公仔箱論壇& g6 a: {0 c( n. e
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.766 f, `# v$ j5 Z0 k7 C! q
y# C p( L' e! ltvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
0 q2 L, F) }& h& u* k+ r! W7 H9 r------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
: w7 F+ A0 k7 C' Q; t$ {5.39.217.76请你请省级审计出来审计这条难账
7 ^8 z" K$ v. X7 r# ]& G# u5.39.217.76如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
! A( o" d a# g! v. b* b5.39.217.76跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
* Z5 C* Z7 T5 H4 ~tvb now,tvbnow,bttvb
$ C& G4 V6 x& f2 otvb now,tvbnow,bttvb# W3 U9 D1 i- U8 w# `- L0 _
: h& E% i# o5 d% XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 P; g+ w3 P- c" M; A+ |
, p; R1 n. p1 p, k J( V5.39.217.765.39.217.763 O- O/ w: V1 r
% e7 A0 M) H8 F/ m) j, vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 _, R- I- Y3 Q6 N. h4 U: d广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
: G7 \* ` ~- ]2009年11月25日 09:15 tvb now,tvbnow,bttvb$ n# @$ b8 ^7 V" K8 M$ Y
( m% p8 v: z; D4 Y$ ~" S" V[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 . q4 `" i# k) ~* E
2 O9 |6 U0 ]3 u) a- t
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 5.39.217.76: Y8 ~+ C9 _8 h7 ]# q
5.39.217.761 H$ ]. \3 w0 ~9 L
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇+ l+ n- v& t4 X2 O
公仔箱論壇0 d! J2 F. ~3 G$ f1 ^+ }
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 tvb now,tvbnow,bttvb% C! j$ u; D1 }- x2 ?7 V4 g
2 e! C5 M4 j0 j3 P
城中心的“小社会”
2 ?* ]# T/ X& A- H5 |公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb) ?- h: N5 w* N7 Y
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 , V2 r3 M! |/ e) D) ?( X% w; ^
公仔箱論壇+ K& M' c0 a; I; g0 S6 j% E
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 0 _- m. [/ G8 s. s+ |' d
+ N. N0 J& s/ D, ^& K+ F% t
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
' a7 A8 F& f* u9 p公仔箱論壇
! H$ m6 b( e: T! N& Q0 X9 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.76* L! Q: ?; Z0 q6 @3 l O3 T- d
& Z; D K) F9 \5 Btvb now,tvbnow,bttvb根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
+ T' i: d) e! R) C: D公仔箱論壇# F: X8 e8 t, D& r
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
% r# {2 v+ O( X6 l! T8 W9 V$ W4 G+ [tvb now,tvbnow,bttvb
% q2 ^" H/ l+ H) [0 l A与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
5 h3 k# C5 v9 z5.39.217.76! s" O' Q5 }7 g) u
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
- g3 E0 _+ V- j8 E2 D$ Z) VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" [( l2 o- x2 b( \ Z; I* K
“卖地筹钱”以求变
$ O5 @2 e# @" y3 ~. r" |5.39.217.76公仔箱論壇- ]/ y3 C: y; G9 h' v" k, c
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
6 w) o% m4 A0 L! Q8 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* B# b4 x8 S/ c3 a4 m
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
) X9 S, \ c( [7 n. j! S. @3 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; _/ h5 K# e6 m& y
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
9 h& k* T( r. a, q8 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* w7 \4 u; O0 g1 i# O) o; ]
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
6 S& u6 s+ p8 e! ]5.39.217.76 u0 }' S U5 _, w& @4 g3 A0 @
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
; C9 | g8 b, S8 O# r置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
" {9 K7 @ e$ i: Q6 L- l/ c3 k/ B+ `+ Q* M
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
1 a! C# J# L3 s9 v
6 N) I" g( }& R+ O$ u& f" \“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇9 g( c# p3 j- v8 t
% T0 t' t' ]- j$ LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这成为后来广州城中村改造的一个样本。
6 Z5 d+ Y6 b0 v9 ^, H+ g
- r) F8 {4 E: D1 t$ i3 @: a0 h9 Gtvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 ! u" C2 ]. s+ u/ s7 `
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 _# M8 f2 D5 m8 W
]/ J% e1 F2 @# E3 C/ `! ^tvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 % d `; b6 p6 }5 _( q7 ?$ y4 D- S
. K W. v. h" ] M5 t8 ytvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
* _6 f& z7 W; `/ @: g3 ^. v5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb0 L B- r* n; E6 ]/ |/ v
一村一策与两种模式
, r# k5 \1 P! I6 D: @tvb now,tvbnow,bttvb- ]1 p* q2 Q5 ?: v1 l3 p
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 - ^. ^5 p+ Z3 O9 Y e1 u
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# P+ x' u6 z1 I
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
7 r: O d) h8 J. c5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb8 t4 A# \# R2 @2 ]! O' n0 ^
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 tvb now,tvbnow,bttvb. Z& O( ~$ ^, O L9 ^
tvb now,tvbnow,bttvb c# }) X3 v3 N* b K
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 v" E0 t' K M9 V1 f- p
4 g6 A3 b0 S0 R. @tvb now,tvbnow,bttvb这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb; T) f) l8 a8 C& x! O( }; c
! p* Y4 K' Y( U2 b" n% K. Itvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
3 i/ y. e) ?7 F& \2 B5 B9 @5 C. ]公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Z- M+ ^- c3 a% S1 E
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
+ k5 o9 d$ s r7 A/ V5.39.217.76# |, q. P- d; E
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
- a( U( v5 g0 U0 ^5 x& Z. S, HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- f! y0 ^: [+ ]# v( Y [' wtvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 : [- _1 w7 p; q
. ]3 ~$ M | d
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
$ ]) _% B; ^. N" M' ]9 s. {5.39.217.76
" p) O; M: H! _$ a0 v( J4 S1 k) tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 5.39.217.76 V3 j: N- i& z0 d
公仔箱論壇3 U4 }9 } g0 ^% D
城中村改成“村中城”？ 4 \% ^' H. i \; k
公仔箱論壇9 g5 `# V0 q# F7 R* r$ @
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
0 Z3 ^& J# r1 i/ `' G% _% @# v8 l2 m, K0 e) Q; l0 s! `
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 G- d( Y. x# Z3 P* J7 c5 u
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ d7 a# @# ?1 i5 N5 A# T1 v
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
& k# w9 s5 b& t5 N4 t6 ^公仔箱論壇2 _8 j" h, k8 [. T* [2 r o
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
% ^9 _! H6 F9 o& X& T* O0 k: m5.39.217.765 W" X$ B1 W S% q/ D }
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
E, g4 g Y7 u: c J# x0 K9 E2 p5.39.217.76
9 o& G% n7 t- B& S1 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 [. s; E6 @; x# Y- Y) G, y
0 f H# j- ?9 l0 S11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 8 m0 B. @# d5 a7 B5 q
0 Y, `- [; Z" A: R$ i1 i' Y5 ktvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 Y7 k5 _/ N0 s5 I' D8 d4 h9 R
! `; ]% K/ X! W- L( Z1 `11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ J3 h( p& c& a( u8 }) }# m
tvb now,tvbnow,bttvb# y, D( \5 l$ N/ H4 c
“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇3 Q' ~" S6 o( L# C5 T- c v* w% \
+ N$ ~8 ]: t# k
公仔箱論壇8 ~* |- c; r" c& f
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
2 g$ O" E5 L1 i7 W. u5 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 |! Z& r& b7 G6 C$ y- M5 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
A- T) g& P7 P) u w& Z2 |tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.769 X" H. K; G8 g
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 5 i7 E* p/ e5 t
' k+ Z. }! p( H( e& B2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 7 w% \* R5 A, g! g; e( x
' {4 C* W. [$ M2 }7 x* E5.39.217.76不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 5 R. p& p7 |9 T
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 U" r$ S) W: i; u# [ v2 y
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
, f: O1 l& F7 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ^( j; k- Y; m# ?; }6 Q2 S
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
. f6 s- U0 {, x! _0 J
- @/ X5 b" `4 s9 Q, n李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ j# B: F7 U9 M6 W
公仔箱論壇( M3 L1 u, u2 f$ {2 s4 x: l
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
1 E$ Z- J% R3 \' Z" |/ Y% m/ _/ G( N5.39.217.76' T8 }$ w Y4 c' V
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
+ F; z. J9 a. {/ ~ @% D+ f
4 f$ \( @# N: E; f# P0 t# Y: wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑 8 a/ k( S/ b$ L' W; }; s( W* J
* x5 b3 q: h# {3 w& n
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 1 z5 {4 H" w7 {# @- M; k, e4 Y
$ V% w2 n8 o. \: Wtvb now,tvbnow,bttvb冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
/ S- R% t: u3 R" ?tvb now,tvbnow,bttvb. H. y! I7 j. ?) N9 V* \3 r5 D
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 公仔箱論壇" R2 o/ n5 y8 k2 J0 x' v; l B
公仔箱論壇; M0 w% J) h- r3 W" X
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇! r! I- _1 H' M/ U4 h3 D
* `8 f, G& }. utvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
+ O# C- I, y) V7 ^- x5.39.217.76
& a& |4 k0 L5 o4 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
/ E' `; ], V. \4 [5 _公仔箱論壇5.39.217.760 i6 c% v- p- Y1 j1 [
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb- E- O% ]$ g4 ^# N. t
3 O7 w! C7 ?" Z+ m8 }" Q# g; X$ Ztvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。 tvb now,tvbnow,bttvb. m4 G9 ]; @$ }; o) T9 s
tvb now,tvbnow,bttvb1 i1 ]7 w/ o) D7 U5 u+ f6 y
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
0 j. w" g8 W- f5 t5 C5.39.217.76! b/ v6 n: l* B) @# O5 s/ i
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
& z$ |. \% g) i/ G: x' [6 Vtvb now,tvbnow,bttvb& N6 z* Z f @7 ?( C: w! Q
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb& J8 y, L7 g, `
公仔箱論壇) s* P& ^+ v: n2 ~- D6 J1 R3 R
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb4 l: }0 @# A F! W3 u4 a' P' ]: u
tvb now,tvbnow,bttvb2 S/ Z; q! Z4 C2 I' j# {) e
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 8 a% w6 X g* A# x
8 o" m& ?) ^8 w5 R- `% y+ Q9 _2 a2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
/ i4 ]! F+ @* Y( u, @" W! J, Gtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇$ X# m$ A* W: T, N* c$ b
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
% N" U) W$ |! O" Z- ?6 u公仔箱論壇5.39.217.76$ s7 i6 R9 U% H" ~* c
宅基地“利益之争” 公仔箱論壇5 |1 G% y, r) Q2 O1 y, I. Q$ m
+ T m: h% \5 j& O! x+ b) J
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
. c6 L- d. A* A/ f; Itvb now,tvbnow,bttvb
+ P4 u' C) J) H& ]4 \2 E1 C11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb2 _# A( g2 x3 o$ n1 Q0 f
- S4 d$ T1 L9 [0 j' d2 K
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 5.39.217.76: F- @. i7 [2 f8 x4 B
4 f; \8 ~: D# t3 p+ U* btvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
* m8 ^; U; i5 d/ I* K
7 M# K! c5 Z% j4 M9 }5.39.217.76村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb: I+ T6 A6 A) i. \7 M
( J. }+ K5 C/ d5.39.217.76而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
/ _2 K& p6 _" e+ k# O# V6 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 @7 D' U$ r, w
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvb now,tvbnow,bttvb- N( y# p( r. h9 P, ^
5.39.217.766 @6 l6 J T" p1 E- A* t7 U* t+ K
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb, t! U o' t/ y. E0 l7 T
) f. @( G7 ?+ Q0 O. o5.39.217.76李国强认为，城中村改造
6 P! c/ d: W) _" YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 l1 [, }& D' B& n/ ^
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
; o$ t/ i. |$ V( }" hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇- V2 C( w. D* H4 H! U4 J$ F
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
8 S7 `- m" k/ N. W4 ~' }1 Q
1 w2 ?2 g& \+ ]3 btvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
4 _% x& {" J" F5.39.217.765.39.217.760 j! s& T3 o- E7 S, {; A7 u* ]
(徐志娇 编辑) tvb now,tvbnow,bttvb% r' v1 a( C6 G y
$ u( C8 _$ b1 Y; ]% b+ M$ G) N
tvb now,tvbnow,bttvb! C# t' H L F" g5 I" F5 c
/ R4 D) x9 c l* F
. V$ A$ g+ G7 ^. {! x, RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ U) t; Q- [$ e8 _
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
- ?# @! y7 E5 t5 C& `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
; `* K! Q2 S! c; p6 B8 u S) o公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
* t" i/ w1 X* q; D
