广州：城中村改造在利益博弈中推进
) q3 a, l2 O6 D2 b) p正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
" m3 C3 y. b0 ftvb now,tvbnow,bttvb % c$ D! {6 U/ b( O, I
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
. o. i/ V8 L% ~, vtvb now,tvbnow,bttvb " G- V; `1 I) O e: n2 s; S
▲夜幕下的广州城中村。
" `6 R& c) D4 p# R 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
) y* n; g2 @) h8 U* ]1 v9 d公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' U( S4 H, W+ ]( [ r
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb% L5 ^: v" h3 X) x5 r1 H( x$ }2 U
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 2 a, i7 u. w9 t% r
■“土可生财，地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb/ `3 `5 y) x( ^# \
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
. E( C( x& k- }3 g: o# z 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 ( P+ V. f' `. c
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
- w* [% B8 I g1 @tvb now,tvbnow,bttvb “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
9 }5 ?5 |3 d# s2 s. x! l 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 tvb now,tvbnow,bttvb1 [$ E) H) |5 ?
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 h m2 @1 W1 X+ R
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 C l2 [& C6 ^3 M, T
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇+ ^5 g0 [# g4 t. n0 U. v3 g
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
& e4 \8 D$ ^6 a( M5.39.217.76 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
- c9 C! {6 }# D! C: L5.39.217.76■分红年代
% K9 R) X1 O4 g3 B. w$ C6 p 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
# ~5 a/ [ V+ |9 H, a& Stvb now,tvbnow,bttvb 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
, y4 Z3 D% C( o. Q9 S 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 o$ m2 G( ~9 O
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: i3 e$ H ^. g9 z
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
9 P# Y7 u* u7 D b5 c5.39.217.76 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
0 y% a# A% X6 c* ~; i5 P$ r 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 公仔箱論壇% V- Q+ a9 u2 l2 d$ S" Q3 C( A
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” . T& G: x# y2 y
■“拆一补一” . h9 |" O4 v( I' L: X. i
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
6 @/ C5 f9 f2 N1 R/ u 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
; O/ k1 l! f- k& q0 b; K 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
, F2 H" p* m" h; w& S* B 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 5.39.217.76) X1 r; `) a$ {4 K( _2 _+ O! w
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
9 k1 p5 ]: g. |; ~* PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
# W; y ~7 F( W1 G$ e h/ q0 j■城中村拆迁要慢慢来
* \6 c8 l+ w/ g1 O5.39.217.76 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 l# y% D8 w& a5 F3 ?2 N
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
& ]7 ^2 F" i' Z/ I. y$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
# `3 o7 s/ T1 w$ l# [7 y8 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
- D" E% W7 d* S! J 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 公仔箱論壇( W3 \' f2 O) s
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇9 H+ k5 h& s$ p
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) W& x$ H3 p# _- ^% e0 K
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇( c* F# P% d3 M$ W, f
" j3 K2 h0 p1 a7 Y' K, W4 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' b" Z/ q$ d% O9 j公仔箱論壇3 b/ D9 w* m" F' K& r; X! Z
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 * _* }* h- x$ b4 X8 N7 l; O+ U
* t( I3 t, }2 L9 q2 W1 C
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
2 ?& ^6 ?# f) N$ G: L* }# f------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 @2 P- M0 m* Y3 W# g" U
请你请省级审计出来审计这条难账
s7 a4 n. }% R! c, t/ ~如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.76( q; v8 A9 G' ]- u: L. E2 Y
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）& B' V3 P0 P p& K
! [* L' U/ o6 r1 k2 X
+ Y S( Z4 S5 U* R- S8 E, S& V; `4 {' Ctvb now,tvbnow,bttvb
" D4 @% \% ~. n9 j公仔箱論壇! B) [ C/ ]+ u9 c+ F- n
tvb now,tvbnow,bttvb5 Y: R1 z7 S, T: T9 ], V) j
. b: y8 x& {( @0 B! y. ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb& Z/ w+ [6 J5 X9 R6 A6 y
; [- X$ g! X/ i& P
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
, r) a: U) P" Y" p! N0 F; r5 \4 d& L公仔箱論壇2009年11月25日 09:15
+ G) W2 W& K5 T" o3 ]公仔箱論壇公仔箱論壇/ j+ N0 B7 O5 W
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 5.39.217.76# `" V* C( r8 S' g& z/ y: @
3 V/ ~5 A0 a* k% a @9 s" s& etvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
* z( Y& m, ]( o# _- i$ `2 K3 X* Jtvb now,tvbnow,bttvb
9 ^1 T! N- Y U5 D公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
3 t' \2 V' m. ~2 ^5.39.217.76
% K- k% @0 @/ w# w, t) J" y高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
2 n$ X3 B4 M+ J5 h" D5.39.217.76 c8 a8 P" m j; H) i4 _" W8 w: k
城中心的“小社会”
$ C- L" x1 P' h! g: f5.39.217.76' K ^- q! J: l5 A6 a/ z! ~
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( `+ N z' r8 v! M- S, k
4 D8 x$ U2 x- Z; B: H q公仔箱論壇1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 5.39.217.76* D( ` c4 Z( Q
& F/ g# Y" x$ E# S* m$ N公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
5 I8 l1 y/ b' ^3 x2 ?4 V4 [) n公仔箱論壇9 U+ L$ j# U% G. j; Y
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
* R) m. Y% z7 |# p5 U, K" d1 }& p
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
% g; j1 t8 N8 c9 G8 e1 c7 r F6 \公仔箱論壇
( \2 Q7 ~; q: l. X在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ @6 x; T; l& ^- y4 z6 h
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' I+ B9 f6 j# v1 f4 k
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
: J( P% I0 e6 z4 _. q+ O9 ttvb now,tvbnow,bttvb1 D/ P* ?" Z6 ~, ? t: J
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 $ S3 I# ^4 p4 l
" [7 `% L0 H2 ]: FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变
; `7 Z: p( m! H) ?: Z8 L
6 r. ^: q4 k3 c7 L1 |8 c$ Q* \如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb: B+ t' W& N" f0 \% t; a
. j, R a+ t) ?( d猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 ( a$ ], x' }6 L- T+ j, m9 a4 a
. U" T) Q" E9 K2 T
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
* ]1 T. G! M; Z+ z* R& ?0 Jtvb now,tvbnow,bttvb
) B) @/ W! s! U6 X: j- ]2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 tvb now,tvbnow,bttvb% M: Z [- H5 Z- u
% S4 J; K; Q3 a4 G+ DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 : X* j( O. c; J( K) i
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
$ p- t1 L+ O* j% q+ P9 n9 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 `/ e: r& K' t5.39.217.76这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
7 a! O; c3 ]9 b4 C+ ?! d1 Y. Vtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J5 Y, Q# ?; V7 _% M
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 9 g" ]0 M2 l- H& U! W m4 M4 x
6 n. n, |) |9 n. s9 i( c r2 y4 y5.39.217.76这成为后来广州城中村改造的一个样本。 公仔箱論壇2 R+ m5 k3 _5 H( R
5.39.217.76- t. T0 `7 I2 x7 O9 O: w% J: u
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇; H) S, h. \) w# ?5 S \; j
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 5.39.217.76& a( r1 v: H# k# E- R7 r w
; m4 R% L) G& l2 V+ h5 F& S
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
2 |3 e8 b9 u# r% NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇) V3 D0 {% P, {0 u6 Z7 G
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5.39.217.763 G. c9 R/ x+ `6 M8 S3 y0 O
# U N6 b$ y" b一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D b# s, K8 d: |6 q
6 o" G7 O8 ^4 y$ \( u自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
- i9 x& ^7 B; g2 d5.39.217.76
. r. z3 l! K; _5 n; Y7 {) i9 N与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 公仔箱論壇: r+ r7 B# V: f5 n8 ?
( Y1 n3 p/ f2 x) k$ ]* c. \公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 2 s( ~2 q. S* J% ?; M
7 R% a( d9 P3 k
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇' a5 s$ d. u, o* x' _; y
tvb now,tvbnow,bttvb$ S7 h8 S8 g: f) t
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
4 h! M: g* O* }; X6 k6 D5.39.217.76
$ ~& Q c# P+ j, |% _3 A卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& P7 e: z/ b2 w( H3 ]
7 L) P, e3 p: h2 `tvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
5 m+ R# o3 ~* a7 [0 j5.39.217.76
" k' _! {7 N [( m: ^5.39.217.76根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
& q0 l: y6 K# Y) Ytvb now,tvbnow,bttvb
" b6 e# _ Y* c. t该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
" G" Q9 F% s1 C% V& S% b公仔箱論壇
+ M! o" W( Q6 h- a广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 5.39.217.76/ \1 [ t6 X' j- K- y5 Y8 J
* Y% T! L% }$ v) {8 Q+ |+ b
目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
+ ~% _8 q F ?$ S [tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76/ I% q+ W( L2 D$ L k: N/ j2 L
城中村改成“村中城”？
% m! C% Z* G. F6 l: h5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb; |& b7 W, z1 E. F+ t& r& }
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
& a) D( r4 K T) }, O" z" v F
' G6 p+ s7 u7 w& W, Q对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 2 Z: B; K. V) f# u% U7 e7 z
5 c2 o1 M; z: K# ^: C公仔箱論壇11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& x+ U6 q$ [5 V$ `5 S
5.39.217.76' w4 |# T) x+ w4 u2 Z# b
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
- ?& f2 {" b8 \( l3 L. y2 v* J. dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ~! N& X( ^/ O
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
( ^# I! H2 z; H3 S2 x0 ]* B
0 |, ]* }, V) X8 z* v. {tvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 : R' p ~% \' |, \" t# K4 i h; i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% d+ Z- l0 p) @7 d) Z
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
, @, J! B* c) Q. Y; H% k! m& }5.39.217.76* `7 `0 p a3 B2 z9 F
容积率问题也困扰着杨箕村。 9 J: n( Y4 q$ v W7 H+ L
/ V& E4 O" v3 b+ s, c e, I5.39.217.7611月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
; ?; O# P& Q% _; q, K6 G, e. W/ p
& i4 I g4 r1 q* ?& u: w, W公仔箱論壇“核心还是容积率问题。 $ I* Z# t& }4 G
1 g$ M$ L- I9 N+ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 x6 T+ P- K; F9 h) t
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 公仔箱論壇) h% k& h! O7 K& x: O: \
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ]3 Y* m" i4 b, C$ t( v
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
( A0 S @$ Y/ D% k( _/ R% s/ p1 gtvb now,tvbnow,bttvb
& x" L8 d/ @+ e1 p“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb9 h7 H- d1 N* t' M) \- N: B8 x, @
' V0 U7 x) p9 G" V' I& i: S" Q- iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 9 {1 X4 K8 k i) a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, T- G$ |/ f/ i5 {7 J
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb l) J! |3 B1 V/ E
% R3 [1 d: _, }5.39.217.76李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 ( W+ M$ H# L- x1 }( L8 w
* q0 X3 i J$ x! L4 C5 S不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
8 q+ w( `3 a ?# w9 v- G+ S$ X5 x+ e* {) |
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 4 p8 @; V5 c) p, X$ `
2 v( p" k" V' Y8 Q! u2 ?2 b0 h公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
5 Z7 ^( U% Q0 ]6 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' E# t/ b: K4 N4 g% e" M' h5 L5.39.217.7611月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
9 Y/ Q! U! W) l3 f$ w4 U- xtvb now,tvbnow,bttvb
1 @- d. t6 m, g7 ~tvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑 " d; i7 S2 ]9 e7 }$ u
* }( J8 P. T7 R, T+ H$ gtvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
6 G0 g5 _- z4 x: c/ w& X
" A, I% p5 D _) l3 y( z: ]冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 7 \" M5 ?$ J8 X- `/ l% F
5.39.217.761 d# V7 O0 l$ x
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 9 |- n5 w! ^3 B% H( [3 e
( ~% j7 i% I0 k! h# B
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
- e; T- j6 S6 L' o1 n) X5 i/ LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- _8 @$ P* V7 F" n& X5.39.217.76一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇% @7 k- m8 q3 {+ ?
) m' H. D) B+ p5 g1 L% T
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
1 \$ N8 H6 i' Q; i* Ctvb now,tvbnow,bttvb
% M: A# a( U9 e* ]( d+ `5.39.217.76据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
8 F: s0 T0 A. G6 A; t1 H% WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' n0 X' R) l, V- k& ?! m7 B
他城中村改造项目。
6 L3 F$ S# Z# p! x9 ^+ K- [公仔箱論壇& g1 }3 T6 i: K, g
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
+ o3 b% c9 J0 D2 W- Z8 [7 c
) ^+ O7 Q& e/ v) A- qtvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
% b( q3 I5 U" M9 T, G+ W+ B* r% [7 \/ `
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇1 \7 j. G2 u, b# V. b
# s: O# `( r5 J X
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 5.39.217.768 x$ p, V. ~! q8 |' _
( b) i( L) K2 F1 q, I白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
5 B! j0 L& v: z0 ?. V公仔箱論壇
t" n. V# J( E5 u2 {2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
W: e% B% h8 k; H* r
6 W' e$ A1 n: \; S- L$ Z4 R$ c11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
+ L* R4 C. x/ Utvb now,tvbnow,bttvb
; E8 N6 `/ D9 [宅基地“利益之争” tvb now,tvbnow,bttvb: n3 Z9 e y `' V$ k, M6 S- f# Z) B
tvb now,tvbnow,bttvb1 ]. A( T1 G) R6 M
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 5 `3 V3 J. P; F, f
tvb now,tvbnow,bttvb2 L$ E8 }% v* ?8 I1 s3 K/ D n
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb. ]) N% X# T7 A( w. E. V
tvb now,tvbnow,bttvb6 M/ S* g1 j" }
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
1 o( U/ G7 A- O1 I i2 L! ]tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇- J! F b% R9 b, D! ^
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.76. B* R) `4 m8 H; A) c
8 r2 R5 h0 ?8 H! u! u公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
) [" x" h# n' f7 l; E0 f5.39.217.76
2 u5 b* r5 C5 ^( o6 y9 g1 U公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
' n& l! H$ d& L4 k; G! V
! ~% t# l8 B% y. X11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
' K: F; }# M# b3 [- DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 P! _8 q. _2 n q
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 9 _; p9 N* n, N0 u/ @8 B
+ U3 H8 b8 B5 m# q* `tvb now,tvbnow,bttvb李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb" E1 c9 ]- [3 J. a5 g7 Q4 L
1 ~: U( X7 F6 d涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
" W6 {* {0 p( |, H1 K7 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb& r# V8 Y6 W4 H
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
+ q) E2 Y0 b7 D1 E5 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇) \& z$ Y$ l% E& b- A" C9 ]6 N u
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
/ i7 @8 i1 ^& k
4 K$ n9 M6 Z8 L( t5 w3 s1 F公仔箱論壇(徐志娇 编辑) & s- O6 ?, L8 G& v. B$ U3 o
8 v) b& P; x% u+ c2 A
0 ^6 f, b! A/ |" \. M, {% ?) I
8 F( y; z `2 I! Ftvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: z% C5 V+ z& ]( e
: o" x/ A6 ?% A6 Utvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 3 B, @. G( Q _# [
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
& U# Y( h, A" k* e0 X5.39.217.76其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
; }9 K5 l! k, |( `
) S4 h% \* G3 ]9 U: q7 g
