广州：城中村改造在利益博弈中推进 5.39.217.76 ?* P. q/ T2 s
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 7 A0 {; W4 u! D& h
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▲夜幕下的广州城中村。
/ s G, q7 z1 m" ^ q. Q# T5.39.217.76 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 4 _' ^7 t) f3 T+ Z
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
5 n/ [2 R$ L- w5.39.217.76 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
$ E' G" ?4 B8 X" s2 O$ q+ ^2 x 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
, E# Q1 F) J" V& }. u) Y■“土可生财，地能出金”
# P0 {' t* M. g+ ?: N A: Y$ itvb now,tvbnow,bttvb 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 S$ M+ d3 b; a; A1 G, k/ I# R" l9 V
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
, i6 [' A& _1 q; ^+ `+ I$ u8 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 5 {) g/ g @$ s2 N; T. ~7 o
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 . r3 p$ w( g9 [9 j" a
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
$ M+ q) F) Q7 U+ c, mtvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
: ?% M6 l6 g; N5.39.217.76 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
+ k0 I* X/ p: l/ }* U, x: i; T 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" i# W1 y j7 i8 J, D9 }+ z/ G( X
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
# s( ]0 b4 B- p" A5 ~6 \ 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( T" V* Y7 q* Y R
■分红年代 H7 l5 x# q: `9 R2 s2 L' c
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
& n6 [$ h# ^. h8 R/ m' x5.39.217.76 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
- U* ?0 d3 D- E. e$ ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
; \1 q5 h1 M. r6 L b$ a- ptvb now,tvbnow,bttvb 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
# F. k2 B6 X) _$ @tvb now,tvbnow,bttvb 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
( G+ D6 y3 N* q 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
' p' j# m: Z$ U 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
' S. S4 d/ U. I- I5 }9 g8 R 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
: C6 ]& Q4 E* X* L8 n( y6 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“拆一补一” 1 G8 R8 s9 A+ T9 V9 m
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.76- V. x/ ^ s+ z0 t
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
~1 ?$ z% x# \ 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
( T% G3 K2 M* k9 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
3 L! E9 Y4 z Z( zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.76% U7 Q6 S$ M! h/ C7 d0 Y
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 ) f0 K( M! \1 l% ?) e! Y
■城中村拆迁要慢慢来
( `3 P, {- [) ` 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” ) i5 e' V3 w' ^/ K: @' |& B
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 5.39.217.76! k% V/ Z; L% }/ K3 n# u9 Z: O
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 8 Q/ H! k$ m0 J6 b5 q* ~
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
( Z/ n: @% [0 T9 O 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” - Y* G1 T. B( d& k- `
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
& H" ~3 G1 ?! r' s (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
* R& b( d" j$ m; _tvb now,tvbnow,bttvb (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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公仔箱論壇5 X, X/ |9 r9 {
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
" w5 Z6 k5 F9 E$ W6 U _. @5.39.217.76------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 g3 {% H9 S" K/ j- P
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 S0 F8 P8 z' @3 Y7 x
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
& g: r) i7 z) u! q V公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
) _' k! C8 ?2 U' e& Q; p- A) \" dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 Z0 I2 X( H8 X5 `
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% o) w1 m$ } q' {7 j广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
$ U- K2 F/ W2 ~8 H. Y. a: r5.39.217.762009年11月25日 09:15 公仔箱論壇3 Z! P4 o9 z: b, s! [! C. P+ B0 q
$ n* m" C- F# C+ V+ \- W5.39.217.76[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvb now,tvbnow,bttvb# o' `; ?& g+ f* Z7 p/ ]
; Z8 ~" E& y* r$ }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 5.39.217.76& A( w, y3 V$ L" ? A9 V
% U+ K& M+ F+ g# c; s5.39.217.76目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb: P3 n4 }. `7 h) |
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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6 V, ^7 m$ @' b- ytvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会” 5.39.217.761 U! \# u* }, j/ P4 f6 a' S% A
% M+ }7 f7 x @9 y) ]/ p( A' F; v5.39.217.76有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5.39.217.763 G( b' k# v% N7 Q/ I/ a% @7 D
' y2 s5 w, b3 s r1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
% p% K4 \ e6 \2 e; W% W% {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ K1 ?1 K/ v3 O/ T, N4 o/ S, j; @1 l
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb8 I* n2 ?. K5 X m4 f) P5 a# g
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇0 k l3 I+ M+ i: S& B- ]8 i o
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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V2 }4 U: _& J$ l在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 + u6 u3 r6 Y; `1 n/ g+ k
3 F1 B e4 |1 Y, n8 g4 u9 H与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 ; `; o1 Q( Z$ k& B! |& O
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb5 F+ `0 g7 K6 d5 T/ b5 f: m2 W* e
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 * J B. Z/ @9 G( y& |* D
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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* G* T w5 e: ^ |, g' D公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 6 Y; b, v( X* `# M; |) I' ]) o6 x2 k& B
+ r3 V1 }6 v) a6 d在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 5.39.217.761 A$ O# v; C# U2 h% ?$ r- g
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 ! C: l2 d: H8 C' D" b9 ?$ N7 ]
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇2 i2 j: d$ u! c' ?$ a8 V6 T
" V% G- C0 U; I& N& m“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s" Z$ ~7 B9 Y0 N8 W0 o
+ I# }$ A' s$ Z* i公仔箱論壇这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
1 e0 Q6 T/ d2 t$ j0 Dtvb now,tvbnow,bttvb该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
6 J2 K8 G; `; k9 N7 O9 h* KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, P6 e+ Z* y" _+ V文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 Y3 \$ ?- f) Q& V. G: m
8 I- A: ~' z* P# w: p" S+ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 5.39.217.76% _3 Z. e5 k+ o' u/ W
5 O/ [+ }0 O( \& iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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0 t: C) s& H4 o- R+ v与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.76# z2 u2 ^: f$ h7 p
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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5 G9 N+ B; `/ t% r# }+ F/ n3 g5.39.217.76琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
' l/ _: R4 _6 H: z: f p公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb8 n/ l$ q: X* \
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb1 l9 G" Y4 {7 O/ c
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 5.39.217.76- w) U8 m# s, `
; o3 V% V, \( N0 U% w7 o事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 - O: \$ G9 @$ H
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 4 l" H/ b W: {8 f: W/ N( u
r7 X: K& \: y/ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 7 V- h7 j6 c x$ U
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城中村改成“村中城”？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 {( }8 H, z h. E! o2 t
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 tvb now,tvbnow,bttvb3 k, [5 L: @& X U8 }& U- @$ V0 d4 H
+ S" D) n4 f1 M2 v0 _5.39.217.76对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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( f% G8 ?" z; U& N c8 ?6 ~) t公仔箱論壇11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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( }1 r7 y/ y5 ]$ N% }* i5 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇9 n6 @/ i" p# B4 G3 A, N; q
& }% o% W4 _* g$ L) _% s! x$ [ {公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 公仔箱論壇2 A3 h% h+ A3 L7 x* R
0 M. b3 O( W" Q5.39.217.76而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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9 \, M0 c: }2 \; @# NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 2 ]6 [$ p) s3 n# e5 |
' k. y, V% m" e4 Q% E1 A- s* ytvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.76# @: {! c. W% U1 u" _; r6 E: |! v4 c0 P
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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6 X, t0 v! G; A6 Y8 z4 \0 u5.39.217.76“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 ( A1 i O. l) p' }1 A
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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7 k$ P, t; m/ {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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9 g; e: k( @) Q* E# a W1 Z公仔箱論壇11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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5 I1 B4 H t; Z+ D; R$ B2 ]9 {0 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
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1 L) @: s6 Y# y# r; `5.39.217.76业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
: D7 \+ U' c2 Ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& |+ k0 G# U% n N
冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 5.39.217.761 Q2 B. e5 _6 ] g) v$ q; i$ W" ^
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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) r; }3 l9 p) g1 ~5 `. H11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇 z- \% y1 \. D0 |
' I/ T" A: u9 T( r) i1 B- }- W一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇- B4 z" T7 H* U% U# I
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 tvb now,tvbnow,bttvb; e5 ~8 m4 f0 q& p6 S4 }/ U# v
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 5 b5 a6 B, z a. T$ L
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他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 tvb now,tvbnow,bttvb+ M h+ x9 C p: \3 M" o9 |
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 7 k6 B+ r. @/ G
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 3 j9 t# y* I( y- G7 r
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” tvb now,tvbnow,bttvb8 \2 r" \, A- G9 ^1 u/ E
5 s1 x* K$ t# S. q% \8 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 公仔箱論壇9 D8 r* `8 k2 O4 D# p) r. p- U6 a
( u/ v2 L( u2 {3 o( |4 ^7 t+ O# _公仔箱論壇宅基地“利益之争” 1 ^' K* N5 W) O0 O. X f6 S; s
0 _5 C2 z, s: _1 R, `公仔箱論壇城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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+ Z0 ~) k) t% b- H @- }: f5.39.217.7611月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb7 R* ?! a& c% S; J; D5 X
_3 s O; F5 Y6 r- E" V, L/ ?7 otvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb2 p ^7 ?2 D6 ]5 U8 O
# _" q- l( H: W3 g2 ]- N A之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 8 b1 S) z$ T1 v0 Y* n
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
; r; n5 {9 Y* B2 @6 l( g6 S) H& _tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& s( j* V9 \( l5 M+ a. ~
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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' I; I" B5 |3 J4 O% w1 I* _6 r2 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvb now,tvbnow,bttvb/ Z0 X" M! s% I- K0 w) _0 u
6 O4 g0 D0 @" v# e" Btvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb: g+ K6 _/ n9 z
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李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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! S: g1 p/ ^; m3 p' p( s0 f- I5.39.217.76很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) 9 A, n7 ~ B1 j7 Y
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5 O$ i' l: V! @广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
, y7 h$ Q( e$ h5.39.217.76要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
1 O- S0 u, Y, rtvb now,tvbnow,bttvb其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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