广州：城中村改造在利益博弈中推进 公仔箱論壇' J2 ~ G4 m/ H% C& b5 q
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
o% X6 f+ h9 K9 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 % d$ {2 ^! V6 C( c- u5 E; l1 j
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 tvb now,tvbnow,bttvb8 [' N' K/ t( a3 M+ I
% K0 T7 m+ `2 X2 {▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb9 _6 @& `$ m' M2 {
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
8 \% r7 {' `" v7 | U5 S6 Otvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 + f+ G4 r! K: ?3 I
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
: n4 I4 F; s& V( ]4 t1 S) ^% P5.39.217.76 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” & V* g2 U2 j9 R# |8 H; ?! O
■“土可生财，地能出金” * Z1 D a6 a7 Q& ^/ p3 O! v+ x
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
8 u) o3 j" g0 x4 j$ W, _+ R5 p9 j 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
2 b6 c( N6 N5 g0 X/ ]5 z9 a U5.39.217.76 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” tvb now,tvbnow,bttvb0 ^: V8 t: e; I* r, i
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
6 X0 G$ |% {; S% k' ]" ]1 g公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
- {. H! x9 |8 t( Y" Ttvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 ' z) b2 ]. D. v2 p
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
* r& `( i. S9 n5.39.217.76 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 tvb now,tvbnow,bttvb) x8 o2 f5 k4 b/ o
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
; k2 E# k1 ^, }6 V- ?7 l p5.39.217.76 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
+ c! @6 I/ J- N/ i' b3 d■分红年代 5.39.217.76. \& Z" n2 E$ P6 W; E/ g
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb6 F" X p5 O" S6 x. r+ J5 v
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
4 y! K& ^* A2 z3 B6 ?: Q; F& U( A' R公仔箱論壇 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) _. }. d3 g* ~7 A1 D
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 5.39.217.768 c+ Z4 R: n% Y8 S
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
" H2 W! R) c) L4 O+ kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 5.39.217.76 Y" X/ l! q! |+ Y* L. U6 m! {) Z
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 5.39.217.76$ c4 v: }# s [# L
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb& B# [/ j5 V) q2 C# f
■“拆一补一” 5.39.217.76+ w- _% Y2 W; b6 `
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
' S* q9 V H4 s" P+ |$ itvb now,tvbnow,bttvb 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 8 H* `0 Q. V0 Z
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
( C3 E# v3 B1 Q4 t4 {3 Itvb now,tvbnow,bttvb 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 5.39.217.769 e( ~- W) B+ ]1 o* m2 B- b1 D
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
2 K0 ^% A) K) U8 `5.39.217.76 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 公仔箱論壇' b8 w8 K' S, ^9 ~$ Y
■城中村拆迁要慢慢来
, o2 h* r8 W* j+ _. r( G/ U5.39.217.76 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# {/ L0 w) t8 P9 p, u8 Q
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
6 u; R8 k) d* C1 N# A U# H; FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 5.39.217.767 q4 t7 Y! C' _. g: _
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” ! t3 T G& X) h
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb# ?, R/ D! P1 |
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 . F( G- }% g$ U+ y5 v% X
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇5 V0 k; O1 Z* h! l3 g
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
1 W7 Q3 V( x0 r: {# }tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 u3 J" Z( G5 x2 H
5.39.217.76! }, L7 }* F" E2 y
5.39.217.76! b1 P% [) S O/ s1 \. N
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ h1 U% J/ Z1 \, P
$ F. _: u: p k; [+ G9 g4 ]
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇1 | E- x4 c' _
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
, S/ R, l9 m; F请你请省级审计出来审计这条难账
0 N4 d. Z) |' ^3 y" n如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
e+ K: N5 y% y4 q: {1 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）公仔箱論壇. j: g% {- @6 m- Z+ }/ \
( ]: t2 d1 H8 P, q3 F1 J$ E2 G公仔箱論壇5.39.217.766 a- W# k) J2 q W9 @$ G
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# q" D/ e1 H& G( O
1 o$ ]1 L! ], T% p- h" u5 E5.39.217.76
% Q/ d( v/ |# k$ c8 T/ @tvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb9 v( \& u2 Z4 ]& J
! s4 W) I6 S6 ^; ?4 @6 O; K) y7 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 ?- V( m0 E5 a7 \; v! \! Ptvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
2 c b* i6 Y. m+ p公仔箱論壇2009年11月25日 09:15 7 e1 Z& u) ^/ ]4 C( ?$ {9 @. |- U3 J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. d5 N: K" \: T3 E; j
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 M: U+ Q T; S
# {, i1 i# Q, _$ r
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 公仔箱論壇$ U, A7 [8 r7 `0 O1 f8 z
+ Z6 J9 [ {' F* K% H& I) T$ W目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb5 n9 K, g- S; [# f/ ]$ a
; C. T0 b+ A! |+ F7 [2 c高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
4 p6 J& T. M2 x; F" p3 r# v5.39.217.76公仔箱論壇7 a. j- h$ U8 o7 Z/ R
城中心的“小社会”
- M$ X! |/ }8 h+ {: g% JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* ~) ]) u- C- k8 H. [有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* O. t- v2 n! m4 Z9 e3 k
, e) g& x- @! |* h6 q7 W3 l5.39.217.761985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 公仔箱論壇; |% B9 K* p( l5 r- J* ]8 Q7 h: ~
8 N. u: r0 C, B# o
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 公仔箱論壇& v: m" b+ l3 t: s
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' v J: ], G8 w$ k) v [, @
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 # t. \5 f# _; A+ x
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* s! `/ W9 A+ _; K$ k
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
+ P5 s+ @3 ]1 y, v! [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 D9 K) D9 S8 |* o+ l" rtvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 4 q, d3 H$ W- n) X$ {1 I
8 Q! P4 y. F, X9 {. N+ V" U& e与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 `5 v1 B1 J( r8 T- `
7 ?3 U( E5 x' b4 B1 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& E/ f; N. p& O! N9 D: v9 g" C6 r
$ ]- P6 H1 |% B1 M! q( y9 b“卖地筹钱”以求变
" S! K) E: r8 J! V {4 r公仔箱論壇
6 q3 m% I4 i9 u3 q8 q+ l6 O# i) LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
0 ~+ u* q/ f6 K) m- e1 ?3 ]5.39.217.76) C$ w N- [3 j- F
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
/ a8 `2 p7 M2 ]# i" e& b/ Xtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇; V3 ]+ e; ?% a
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb! t5 s" w' G, I, }/ S) j ?
c" ]4 ^) E4 B0 B& F8 l1 `' r2 g2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 5.39.217.762 f7 \& {/ M6 I, j
公仔箱論壇; U7 S& Q4 v9 Q2 n* X5 v* h8 {# i
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 B+ d: }* E4 W" M公仔箱論壇置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! S" U8 R$ U) j r$ J/ R; l" q
公仔箱論壇2 I* L( q/ M& F! Z0 ?# D+ n
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 ' h9 Y3 U# w$ o! G6 ^; e
tvb now,tvbnow,bttvb( K6 a# c7 [8 |- w
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 4 [& b: \1 K# H0 `" q
4 Y6 J0 Q7 C2 ?; Y0 \0 ?这成为后来广州城中村改造的一个样本。
. `: J6 Z1 z$ z3 U4 I7 j8 ?+ s# q5.39.217.76公仔箱論壇3 C6 }1 K8 m# {5 R# t* O# t d! h
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 ! V) t4 d+ C- ^) h j6 X
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
/ T: Y6 s. D+ v0 ^tvb now,tvbnow,bttvb& d( E- V- p2 i; d
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
9 q. j m/ e9 x \$ W. W4 l0 ~5.39.217.76
7 V0 B: O6 J" K# T' Vtvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb% Q- m3 t% U; N7 X# R5 l
. x. l4 ?) y" _+ o- D& Z3 o
一村一策与两种模式
! F" j9 ~. Y) q( m& P4 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" b! Q: j9 ?$ t
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 5.39.217.764 ]( X1 s& H6 w
+ Z! A( e1 {+ D# K
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
0 w) G5 l6 g* j5 t: u/ z1 r
) v5 z' \' @* F: l2 b. V1 ]0 A8 ^- A2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 tvb now,tvbnow,bttvb1 l& U' J0 d4 w
+ O- a; ]' ]1 U# V+ g5.39.217.76琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
9 n& D7 S2 ?9 c1 g' T: o7 L- B公仔箱論壇: r& Z# N7 N6 y2 M
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
7 I$ n# D* n* J( `: p+ btvb now,tvbnow,bttvb( [4 Y8 a" g/ h
卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
1 }. D) {+ r# H, p4 G5.39.217.769 `7 R5 \4 I/ X, O* r# `
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 5.39.217.76$ e) Q# U' F5 w: ~2 F5 p" n
& }/ _& t' D3 v根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
l& P4 m* }3 ] o' TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 {+ K$ E: z; p N6 V4 K5 ntvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
" k+ t5 ~" w6 Z f# J9 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76 r2 }5 s7 P' Z' h
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 c* I, l1 c3 v+ g
# J0 g' o# O! P0 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
) p# W) }; [+ P2 h8 I公仔箱論壇
! Y+ g/ \4 n( Y, z0 [/ K6 u5.39.217.76城中村改成“村中城”？ 公仔箱論壇( a; J/ V" ?' ]6 v/ s7 p6 G( R
9 G. e+ F A& y% {8 F* cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
& w7 N2 T0 ]$ @- z* b. H
0 [9 {2 t+ O5 p对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 % q4 M9 L8 J& A; K9 b0 _' ?
/ g' E/ x# h3 l0 R. m! y7 o11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
% B/ X7 ?3 X# F6 Ltvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76! U8 `5 _) G: D/ s9 N5 r& }
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
; B$ O. e/ i+ u; ?tvb now,tvbnow,bttvb
& T2 A6 t8 ^# c1 v. S! Z5 btvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
2 |+ p* C/ {7 `# `& Ttvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb6 ~: X: l5 i& N$ ~/ ~8 @5 Q
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
0 [/ o+ m3 q& u7 s. t# }) \5.39.217.76, H- K: P' y7 Q1 _, v
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 5.39.217.76: ]2 Z/ ^ X% P; s- h0 N
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! D0 {: O7 N* B6 R4 K L& d! Z
容积率问题也困扰着杨箕村。
/ V/ Z0 k& F' v: T/ C0 l8 [3 utvb now,tvbnow,bttvb7 u1 ?1 W, ^: r0 W2 S. I
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.76! d3 q+ [, P0 B5 L5 P4 v
$ Y ?; U/ }8 h0 E“核心还是容积率问题。
0 f# W! k4 c, Q ktvb now,tvbnow,bttvb; L W0 W+ B& O. t/ S
& I" w" q+ j8 x$ O" [1 otvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
. D5 U& n+ z4 X ~& {, J. T& y6 {tvb now,tvbnow,bttvb
" T" M) O, X& s4 L" k4 ^+ L( [tvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
5 W2 o0 n" P3 n; b' i1 I7 A6 e; }! z @4 ]
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
0 a) i0 z @6 Y! Y- ^9 S, O3 [% Z# u1 O! j! o, {6 N5 ^
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇2 N& U6 B8 l! M3 U
5.39.217.76# J. t3 x( ]9 |6 w& E' h
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
% u# O, s. {; p- j$ S1 r3 J5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 B# Q6 j: E% ?% I' Q- Y
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
6 G# ]2 }# r5 p+ r& T5.39.217.76
5 u* X6 `' b* v+ q1 [3 Z不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 * |( `: d. T% q3 I$ h4 D
# H9 U( u- D0 W, W
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
$ T: O8 \+ K* q7 G' @
* g7 K/ B3 H/ q- Y5.39.217.76“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
* t4 l# Z7 F% s0 x. A! }2 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ~2 z) {* s7 p) N! ~9 j
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
; j& T5 Z G. N- B% utvb now,tvbnow,bttvb
7 n9 i: Z' V; \6 p4 Q1 h对开发商的顾虑
, F( P5 g7 }" g. }) {" j, p* p6 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇3 s) W2 h5 h4 E A/ b$ L1 ` A
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 % {$ X8 Z" O. L6 R
5.39.217.76) S/ u9 l5 E# G5 b" o+ V
冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& S, W4 ?9 z! A, Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 F% m2 H5 P4 x' R6 T6 {: M
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ v1 ^ Y, l5 Y& @
公仔箱論壇1 v" F% S4 u0 W: o0 e$ G
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
, m* |) ?. g5 W- [9 |
) \8 s/ s) g- x- D8 X/ e8 I一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
* a" b ] ?9 n, v3 w公仔箱論壇5.39.217.76- ^! H& q! y3 P/ H' m T0 w
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
0 j" l; c1 ?; u( YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: c' j3 q- P) U. Y8 o+ c# _3 rtvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
9 s" m1 D- D: i& b2 O
! z) a# P! t$ \他城中村改造项目。 ! n+ K$ X, G5 Q, c2 a6 c) T
5.39.217.76& \- Z. S" @& \
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” $ J7 o4 I( i- z- G' F# Z9 A
4 I2 ]7 {0 P* v/ w) X& \% ltvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
2 d% B- q6 A7 ]9 P& h- B! z4 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇 V" f% @6 R2 @3 S7 R& g
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇( c5 v; _9 @7 @
* h D5 q& H: S+ X2 Itvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
. g3 `* q9 u7 d" U2 P+ H' a; Wtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb- M, u" h* ?. {/ D: d
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇% L$ W4 @% p/ I! R
' m" R! X6 B" @: M! L9 a: P# e2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 tvb now,tvbnow,bttvb* q8 j( k6 N; C' u ]& ]$ @
- z3 w# T c/ o; O$ NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
8 C8 X1 G O, m: C( I; S- e公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 `" T/ N9 G; t
宅基地“利益之争” 5.39.217.76' K+ Y6 A2 i+ C) l& ~5 `
% o; v6 F$ v. e$ }; s- e9 {公仔箱論壇城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
5 x F" t" a7 I- LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% l' X7 `* @" M8 R1 D. k" Z
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
+ H* N1 A% M/ B& S7 w1 k5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb1 o: W8 U3 y( i' @
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
# b) Y. y) T) j- w. L3 P% k
% i! t3 z" b: @, V! e之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.760 z# \0 f; W8 b7 S) n
+ c7 I# _4 _+ x' ^) [公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
3 `: d" g7 ?7 z% U" k ^5.39.217.76公仔箱論壇1 v. P. @8 }- F( y! `
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇: E& e) E: O+ B/ i! w0 j
- P" v) V; a0 z; F% k11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇( U" c, x- m0 \* ~4 ~
; D& V' Z9 q4 S业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 ! z$ d6 O8 n( q( f5 U6 s/ g
9 z% q, o5 e2 ~
李国强认为，城中村改造 0 b! s: z# [& p
tvb now,tvbnow,bttvb* Z- V2 X8 p1 E5 |
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 * G; U4 b: F9 [: P3 C+ ~, {+ L
9 f' }, M, z- S N. {* ^0 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
3 F% P" M/ Y$ ~
! l5 l2 s; j* b& B" {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 5 e9 u7 K9 W+ H* O2 y, S3 {
5.39.217.768 y$ N8 f v3 c/ |+ n/ u5 h
(徐志娇 编辑)
) }9 n6 E4 {3 e; S9 V3 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* {$ h3 Q( e0 A# v4 H: v; Y. U' f& Z) N) i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* C8 [ X2 H' \7 N& v
9 `& G; v- c" h6 S7 X6 y4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 A9 N" k* b A) N4 w- g. K d广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： tvb now,tvbnow,bttvb7 T8 p& @" s# q& t
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
2 f+ Y1 Z7 C" u5 \# Z6 Y公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
0 c# B; c' f8 k- Q
tvb now,tvbnow,bttvb( X# P4 K# u3 v3 s4 H& h
tvb now,tvbnow,bttvb8 {* V$ W3 `/ v1 F1 A, L+ m0 O
