广州：城中村改造在利益博弈中推进 公仔箱論壇+ Y f' `/ X% ~+ I! X8 }. e
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
* |4 N- e& x( w0 B+ o0 e 5.39.217.76, h& J/ J" y( F1 z8 R% n
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
0 T: t9 _. O6 b9 J8 u* R1 |/ T4 {' Htvb now,tvbnow,bttvb 1 J& s/ `! M6 X
▲夜幕下的广州城中村。
" x7 U# Q: J1 ^/ z7 m/ v8 X1 K% \. [公仔箱論壇 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' w! o6 t; [. Z! [! T. s
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
0 l2 h: J H2 V) |tvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
% H; V8 u) J8 j% a5 D" E' _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
c0 f' f i6 t' X公仔箱論壇■“土可生财，地能出金” 5.39.217.76 C$ w7 g/ L, g* ` S8 ], G
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
! U, r7 g/ X. o, Z7 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
! J; w( Y( e& |; N. h5.39.217.76 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
3 ]- O8 E0 X% S7 A0 n9 s2 Y, { “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ' d) Y& u9 ~/ K# V- K
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
}2 K9 H$ c- e4 g' H5.39.217.76 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 5.39.217.76; |& v) h+ ~2 j; y' ]8 U
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
. t8 v7 f, C3 G$ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 5.39.217.76' l% U! F7 `7 p, |6 ?# c
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
. F- N2 u$ @/ X2 S& P% G% fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) o& m( X0 G/ q/ I T
■分红年代
: A. }/ O# z9 G+ X" htvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
# J5 j+ Y- n/ hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇8 e( i9 d1 D: S4 n- l) ?* P
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
t4 j4 D, e) U6 U+ E8 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 公仔箱論壇" m) H0 y+ W4 d" c# t. c
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 2 q; U2 Z; d4 k2 F& N+ c0 H+ h
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇+ p% _: r3 p+ I& S4 M" P6 t
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
& m+ _2 l* c$ X8 R8 I) u; ~# E) j1 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
* y( e( Y- A$ P: z( G5.39.217.76■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb2 C; a' p4 _( H c4 C$ P/ T$ N1 X
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
6 N- h+ j# n) C# F- j: s 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
% c% b' e$ U& E- q1 G& j) I8 x/ _) stvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb$ i7 ]; c: q1 @, t4 k! Q) M
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
! t8 F; B/ T" r B0 Rtvb now,tvbnow,bttvb 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 / n- p, I3 w$ F) ~$ g" ^4 Y; e
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 5.39.217.76: D' H; O. a5 s a0 u y
■城中村拆迁要慢慢来
1 E4 l: n; j/ W* h) J5 _% Stvb now,tvbnow,bttvb 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& x1 v& W+ Y/ o6 X6 ?
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
3 ?; b0 D& _3 h. G 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
* f6 J S2 L( [: B( `: ` 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇 |# m; l; P% O* B( Q
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 1 x) ]! ~! v2 T- n6 C" u
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
( L/ j% O; q- I0 U& rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) / m& g8 B/ g3 b0 Z8 b5 Y0 s
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
+ |1 V# c' P# m' p+ M0 W( I3 [, ^公仔箱論壇! }* Q) e$ j/ p6 T. n
! H) A: {! g# R$ Ptvb now,tvbnow,bttvb4 J" w) V+ ~0 b8 X& V/ a t- |' u
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
5 W& h8 O' Y7 D' ]
8 x5 v5 e. q# t) K5.39.217.76和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
. z: i' d/ j4 F9 d" T' ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
8 c, A9 b# d1 [ ~6 i) t {请你请省级审计出来审计这条难账
+ }6 F% C0 T% ~+ y) @1 U5.39.217.76如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
l T/ G& t7 m# s9 N* c公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）5.39.217.769 g9 Y1 \' b) o$ n
1 D( K! q. P A; U; M4 i
: t0 Z' n& E8 gtvb now,tvbnow,bttvb3 C5 o! j! @9 L- C: r
5.39.217.76& Y: `2 a- X& }+ a- O9 a, e# b
/ L3 H9 g5 _0 v+ K
& N+ W C0 B; R9 f: LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb; B% L- \" ]' I: b1 Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 g( y0 h/ D( G/ c! j; C
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
( U7 Q4 a+ @* t E8 {: K' M/ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 n6 ^, w7 a* i- S; Y
- [( D1 R3 {+ D$ I3 {9 W" T
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
6 R. @ `4 x3 w" C0 b1 T' b7 Ptvb now,tvbnow,bttvb
2 y, G; ]) G. Z6 O; F" t中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 9 X7 R, E0 Y1 B" P3 t9 k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 I m0 W0 F+ ~# i# N4 }
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 / A6 Q f+ i. e
1 x& o, J" a g0 ~高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
7 t! U) P$ O8 Z c( t4 O; Ntvb now,tvbnow,bttvb3 c$ b+ y3 |& I9 e; `
城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb( K; ~; I3 `0 w
5.39.217.76( q! c) D B" B* v( V# e5 s( ]8 e
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
8 u' c; ~/ y Y: E' q6 j; vtvb now,tvbnow,bttvb
# }; W( n5 O$ h2 r2 _5 A s9 ~5.39.217.761985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
* v# h- y5 D& d+ D0 V( a" a5.39.217.76' @& X+ V' w. d4 x2 d% f' d( |5 P
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 ) M( Q5 M2 Y. C9 l. s8 ?
7 m* Y3 @/ ?% h+ b( WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( b4 b$ K9 m+ \: h X
5.39.217.76) r9 r! |% \8 S# x& C6 e5 E0 o+ ^% f ]
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
1 o5 ~# R) P9 ?: Z
% Q! d9 S- K0 B# P1 }公仔箱論壇在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
; p5 q) Z% X$ ?6 k" k) T; ?3 _& U% O1 L2 }
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb0 j1 k! C. g8 { O8 k1 }
+ v; W7 a+ G l/ |* r, s" Otvb now,tvbnow,bttvb从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb0 m! N7 C; r3 o% f4 Q5 T" y
4 B: ]3 g* b( L& U! ^6 N公仔箱論壇“卖地筹钱”以求变
, Z4 {3 ^5 ~4 A' Y) _公仔箱論壇1 Y6 t9 K$ k) \6 y
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
' T3 ~+ j) `, c( H8 X: B
6 A. x; m& Y# N. n5 e猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 ! h, i1 o& B6 v4 o1 q
# j; u6 ]9 t- p. `
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
4 l& g5 ?: v# {9 Q, T# oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! U/ g5 g3 b1 g) o$ p5 \, Utvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 ) U( P) w) E: [: ^' y% I! K2 x5 N9 [, r
! O: v& s) K6 {在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 9 m/ A3 @# A: T7 g
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 5.39.217.76: F$ J7 ?5 s3 }, q+ j
$ |* |: h5 k+ d) {这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
+ t" w) M& m" V [ ] i( k+ j& J公仔箱論壇5.39.217.760 m0 J8 h/ |& P+ b" `( A; n O
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 ! Y7 s5 L1 ^* Y! x
, K, C7 e( C1 `. P公仔箱論壇这成为后来广州城中村改造的一个样本。
) K: k2 X6 a+ Q1 T! h. I5 t8 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# k; ~4 i: `4 e/ w E
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 5.39.217.76' { F2 k# F1 s3 o e
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
2 b3 i* {2 a9 I& ?5.39.217.76
( V I! v* C q- L/ \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 公仔箱論壇2 T9 w- k2 ] _# x7 n9 B
4 u" M4 ?; L6 K2 `$ C& z* lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5.39.217.767 @/ S9 K7 D4 F) Y. d" ^6 o9 Y4 h J
m5 ~- S' k* }0 S& x/ m一村一策与两种模式
~" i/ F! ~( {: _: o9 F公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb* F" B* q& N7 [ r
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
" ?6 O2 m% ]5 v0 F/ \: c, D0 k6 }' ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 H; p* y( C+ y t
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
2 h3 x3 W6 C7 O8 O4 P公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& k$ Y3 D2 q0 N' P
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
. t k- ?0 u& Ltvb now,tvbnow,bttvb
/ ?3 a. m! Y" r% N; W% Itvb now,tvbnow,bttvb琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 ( e2 ]. a1 V+ _
tvb now,tvbnow,bttvb* x# c7 w# T2 c5 n
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
: u, c. x7 r, m& X# o公仔箱論壇
* E- N/ f3 F8 \& A# T& ]* @5.39.217.76卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 5.39.217.76" x) @( ]2 u& y3 ]
0 R6 y6 K! u. q7 [7 d9 M1 [0 _事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 3 ^3 l/ [& ?( S2 b$ N8 J
0 h! u7 m- `# G1 K公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.761 @8 C; {3 p7 s5 D
5.39.217.76, J/ j3 q! f: S
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 K+ L/ s) v) K
) S$ l% ]' r2 G( \4 }5.39.217.76广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 ) y6 ?: X* p/ x( P+ y/ k* i
+ \& o: h$ E- o! @! Z
目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 z- y4 I0 O% t6 }
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" G; ]5 a1 P( R% v! Y- ]4 K9 Q3 r
城中村改成“村中城”？
+ v% _. B7 |4 d: }4 _! m5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 H+ Y, J0 Z+ W6 |4 Q8 B2 U$ f
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 tvb now,tvbnow,bttvb! W$ ~4 h" a( a) `* c( O0 L4 ]! X
! T% p+ _4 M; A" N: X
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇8 q# H* Z4 f: G8 ~9 g$ c
) M5 }& l8 J7 O& d$ ~; S; ]1 F11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 8 j9 e% k, h, ^9 ~
' |8 L( g* ^- ^$ {" k' x; p公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
8 G6 `8 X4 M: Q4 V( f# e5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb, m- X# P ]1 z2 h( h
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
, X# P* s ?9 ~8 w+ u+ t2 H公仔箱論壇2 Y7 o" K9 G' |6 P5 p3 m# ]7 D
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ X& m/ _6 t# f* d
公仔箱論壇; Z) t' b" B% l
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 ( q9 O! D* C) _
- Q/ b5 \9 T. s& ~8 D+ P
容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇3 W. f5 |3 Y" o0 V6 h
) U' I+ f" P/ g: H
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 % e0 T0 Q$ n. V, v
+ ^$ y2 ^, O4 e/ ?$ x“核心还是容积率问题。
+ E, l7 c3 o& ^) t" p C5 A" bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 \; H" ]5 H0 z9 w8 s. t0 T- a. F9 k5 V8 z
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 5.39.217.760 d4 F2 L- R7 q5 h
+ p/ |$ {+ Q2 f0 o
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
' f& G: F" ]( }" A# O公仔箱論壇+ |. d" U# L4 `3 I
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 1 |% X. m) L$ r6 G* N
7 d- h' W2 Z. I1 f2 Y
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
& T8 Q: e1 K% X1 \0 F/ ]* stvb now,tvbnow,bttvb
y \" d, c) i5.39.217.76不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
2 W( w2 m h9 a8 v( l4 vtvb now,tvbnow,bttvb
. I4 M2 s: V& ^* s& M3 J, CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
' d7 X; b% Z4 m4 T% R& Q$ W
! o( |, ^6 S, g9 r不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ t$ t7 b* o1 h$ p+ z
a; s5 E7 k: S* R& m+ J, A. \5.39.217.76李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
! t* Q- b+ u7 h) m- A9 j4 |9 c6 w) eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 Q9 ^; z$ ^/ H公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# U' z) s8 a' d' N; T* D0 E
7 J( E+ t# u t; x3 i" c7 b! _+ s# P11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' B o. F0 a- f+ x! [
6 B7 e5 f: j- ]8 u5 x+ B2 k) u对开发商的顾虑
- S6 z8 A# z( t4 n) i" b6 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 `: N5 v5 x n. R) z业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
3 o- y) _% U* D: E% [6 I4 H5 c+ Dtvb now,tvbnow,bttvb
$ X' K+ V. S- j. f9 j0 }' @0 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
. v; ~- m/ d( r9 T7 a5.39.217.76) f) q+ z' C& P- O5 G1 V
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
, D$ V4 `9 D7 S7 B& @, V: OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 Q- y/ Q) r# m7 u2 `- B
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇+ j" ^: i$ s4 n1 V( [4 H
2 F& U" S m3 u# U一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
' ]6 A0 ^! v3 r" q5 F+ C1 Ntvb now,tvbnow,bttvb) p/ R7 A1 ^: Z) \, @
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.76/ m6 W% S; X4 o' D
! E2 r1 y2 b/ m! a( ~2 M2 I5.39.217.76据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb1 q( T5 r; H6 ?7 Q) u
6 d' f5 A Y& z: N" h2 i他城中村改造项目。 公仔箱論壇1 h& D& ^2 R# k, p( r+ |
1 A9 r6 }0 a" O- z' e
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
9 ~7 {- ~5 i' N5 [/ l公仔箱論壇4 X" b) q) X1 K
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 tvb now,tvbnow,bttvb0 d8 I% x0 S1 r# Y
& b5 i. x; e! f. ^' p) W. g
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 : C P7 a$ z3 M' b$ n/ I1 S, i* g
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 U* j2 T& k7 s
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* u6 u( q4 F! w+ n9 j5 x! Z% V! ?4 f
7 S3 B* r, ?( Z# I f白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
$ \; O+ y- \) T! S6 mtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.763 ` Q2 @; i. P. d- h$ b6 [
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇2 @* y4 O9 w8 C' L6 Q
0 L, K+ k: A8 g6 ]9 W. |8 P U$ G+ m; }11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
2 |9 U2 G, |$ i5 j
7 x( v. O& N( s2 y7 b2 k宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" w l- o& C$ x; W
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& J9 H6 K- K: A& Q$ B% @
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 tvb now,tvbnow,bttvb. L& [4 ^6 h, f/ V; {# p9 @
7 y3 j0 r$ |1 u; vtvb now,tvbnow,bttvb11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) D4 B, Q4 F) R3 @- L
2 R) ]7 X) Q( }7 u. K" e2 M& z3 _5 p公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
: r' S/ Z, f: g9 S8 i2 w! i4 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.769 ^ ^+ @. J6 i% u4 z6 j2 J! D5 m
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
) o0 j# X/ s. \ G
6 _* z! z5 J& K9 [5 S" U o; w5.39.217.76村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
' ?& E5 ]$ H1 A2 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 B' `0 e# O6 v+ N7 S
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇 R6 |. S7 l5 X8 e$ N
/ v3 {8 g a$ F
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' P# G' D. I) a
tvb now,tvbnow,bttvb9 m( B9 E; Q$ w3 H+ a
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
0 O) e2 x! m2 r; z7 P8 }+ T {6 @/ k
6 Q# ?# l% p/ ^8 t3 k公仔箱論壇李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; d, G2 S& m, U. @ C
tvb now,tvbnow,bttvb1 M6 t: p, X" M2 g
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 8 D; Y( |) W6 S$ |! _
- H% f3 s0 A; I0 [# O( s公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5.39.217.76) H( N7 y: A/ J$ r( R+ b
. j4 G: X+ v# H; y. K) C. Z E1 P' s
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 7 d, n4 d- z9 o4 J! a
tvb now,tvbnow,bttvb" O A( T" l7 x# O
(徐志娇 编辑)
; {$ z% ]% q$ x1 [0 e公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb) s: Q. I4 w1 g
& a f G0 S) N+ h1 y公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb% o# l% U$ U @+ ?& K* F0 I
5.39.217.76! p9 r/ P1 B' T# ~7 e) h
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% s& Y( g; W8 A
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： - `- D- j) a$ ^
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
) n2 y: b/ o0 V/ w: K7 R6 y其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
tvb now,tvbnow,bttvb+ v% @' @3 G( N6 H/ T+ j
. h8 h4 M1 U: n
