1月17日訊：維吉尼亞州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一個擁有4萬人口的市鎮，坐落在華府郊區，不僅被當地人和地產經紀稱作所謂的外繞城(the outer beltway)，更是該地區房市繁榮和蕭條的完美指標。
8 g; s J: N3 E% a! C, C5.39.217.76* H0 A. D4 Q# C
美國率先觸底反彈10房市。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 c- V' K* F. q4 q7 m( N0 c1 q
公仔箱論壇2 ~& q+ z1 i: o6 o" E. R7 R
伍德布里奇市擁有許多可負擔的住屋，安靜的街道，綠樹成蔭的公園，因此吸引一大批民眾前往聚集，在2000年至2007年之間，這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據，當地新屋銷售量也不斷上升，2003年至2005年間交易量翻了一倍，每年成長高達2000筆。公仔箱論壇4 b# O. ]! }8 R5 e4 S
0 y/ Z; Z4 P; K5 ?8 z
但是，這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的時期，足足掉了一半之多。5.39.217.76+ y) W6 i2 L) Z+ w8 ?
公仔箱論壇1 s1 {% k1 e) r) f, C0 k$ }# D
不過對市場比較敏感的人可能已經發現，已有買家在當地尋找好的交易，當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上，伍德布里奇市的成交率已逐漸恢復到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%，是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布里奇等的確是遭遇了麻煩，但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。
8 s( o4 n7 g: d, ?5.39.217.76
( W+ m2 ? j( J) _% Z3 |' F公仔箱論壇 伍德布里奇的法拍屋平均價格為213,416元，從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格，我簡直不敢相信，房屋究竟便宜到什麼地步，以致于人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說，“這對當地來說是個好消息，至少房價終于觸及底部了。” 除了伍德布里奇市，還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等，都是經歷了次級貸款和法拍屋危機的重創之後，目前買家已陸續重返市場的地區。5.39.217.76( V& T- o" ]3 x, A* s) I* s
$ b+ X0 N) S: w1 i" B4 E; L+ [ 福布斯對此調查了全美所有人口低于10萬人的城市，透過統計數據，找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市，以了解買家投資的動向。
/ V2 d8 ]0 s' `/ R! o5 ~5.39.217.76
% e1 p2 @1 K+ yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 這些低區雖然法拍屋比例很高，但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內，根據美國勞動統計局，當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱，目前是上世紀90年代後期的第一次，房價終于下降至能與收入成比例的水平。tvb now,tvbnow,bttvb% L5 |$ W3 M& \1 \+ O# o/ u2 ]
' h% U/ C9 r4 j1 k
也許你認為，法拍屋銷售量上升並非什麼令人鼓舞的跡象，但是還有許多受到法拍屋重創的地區，目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘，今年房價已經掉了25%，但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名，這代表了在買家認為當地值得投資之前，其房價的跌勢還有很長一段路要走。
& u& g3 V" f7 F& j* M4 h" P. X/ z- a& p9 i0 K
次級抵押貸款造成了大量的法拍屋，進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會，高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%，在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中，買家仍然沒有返回市場。
) M% y% J1 r* {- ]3 {9 N- g n公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb- h2 v# i2 I3 J5 v) ]% T( C6 T
法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少，以加州沙加緬度外圍為例，Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用，兩地法拍屋銷售情況良好，平均價格分別為228,136元與327,413元，非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的，不過對于清除過多庫存方面卻有實質的幫助。tvb now,tvbnow,bttvb/ {6 l+ w' n# e5 z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" v0 m/ X: w, l4 T+ g! n
不過在亞利桑那州郊區等地，過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外，其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County)，仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙扎，銷售量排到全國的300名之後，市場需求仍是尚未存在。tvb now,tvbnow,bttvb) Y) W; P/ @" d- a# |6 z& [; V
' o6 E l" @! _( L' _
“雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升，但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說，“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至于買家更少等因素，這些郊區的房價很難走出低谷。”目前，抵押貸款銀行已收緊標淮，並且要求更高的首款與良好的信用和就業歷史。tvb now,tvbnow,bttvb' a+ P6 O) ~. g- ^: d" N. n
8 ~6 Q/ y- c9 J
“在華府地區，大多數房屋遭到沒收的屋主，都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的游戲規則，現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。* R: m3 Z/ s+ T
0 e! q* k Y2 {8 r9 ?! e0 c7 |
當價格下探到一個吸引人的程度，就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查，隨著“後次貸時代”的來臨，反彈跡象最明確的五個(編輯注︰應該為十個城鎮）美國城鎮分別為︰
9 F/ V6 D' ~: O% n5 htvb now,tvbnow,bttvb
2 b; N8 Z7 b n* Q Vtvb now,tvbnow,bttvb 1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售價275,053元。8 y3 X9 X$ y% S0 f# L
2、維州伍德布里奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售價213,416元。6 {5 Z, y( d+ E @6 Q
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售價324,572元。
8 c) n% t$ m0 Wtvb now,tvbnow,bttvb 4、加州布倫特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售價376,466元。
4 S( k2 p5 x1 s) O, v: |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售價184,064元。
; ]! u0 O) Q% N4 M/ D! U$ C公仔箱論壇 6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售價228,136元。
* G& h. s v) U3 O$ |6 ^6 c公仔箱論壇 7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售價195,087元。
7 E, S" u6 D3 Y) T8 A$ v5 F( h- A 8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售價175,430元。
- h4 U5 L3 O" I KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售價133,070元。. x+ m- w# u J7 V1 u- _
10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售價327,413元。
" U$ F' u6 `* z& t {: p |
發表於 2009-1-17 01:47 PM
| 
