3 c* e% `- t8 K3 s公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb2 e2 k2 A9 F- {& ~& ~) `, I) D/ z
過去十年，香港經歷了一場史無前例的資產價格泡沫。但從表面上看，股市和樓市的升幅有極明顯差別，說到底，兩者最大分別是股票幾乎可以無限量供應，但物業要增加卻有一定困難。
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/ E% T/ F3 w+ ~% i6 n4 t4 I) L香港股市的總市值，由2004到2014年，十年間共升了347%；其中升得最厲害則莫過於2004到2007年，三年升了207%。同期上海深圳的股市升幅比香港更厲害。
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由2009年起，若只參考指數和成交，似乎香港股市的膨脹停止下來。但若從股市的總市值分析，由2009到2019年，港股總市值大大升了92%。新股的供應吸納了氾濫的資金。熟悉行情的朋友就知道，其實這十年內殼股買賣大行其道，真正的服務對象亦非一般港人。& o9 E: K2 O& g1 s
" q7 T: p1 v1 Q' f, l* otvb now,tvbnow,bttvb另一邊廂，樓市似乎更受過去十年的資金氾濫影響；政府甚至將近期的管治危機歸咎於樓價太貴。2009年私人住宅單位總數，粗略估計約為110萬左右。十年間私樓單位供應增長只有一成左右。需求增加幅度大過供應增加，價格定必上升。tvb now,tvbnow,bttvb& S9 w: A, S' m' T3 m* i2 V4 L
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住宅供應缺乏彈性，究竟責任誰屬？北京和特區政府有意無意間似乎想將責任推卸到發展商頭上。吾友徐家健教授更大膽地形容民建聯忽然提出要動用《收回土地條例》的舉措是鬥地主。在新中國的歷史，鬥地主象徵社會撕裂、道德淪亡。當然，身在其中的狂熱分子可能幾十年後仍死不悔改。" {" ~$ j& `. l8 c
' {$ e& v1 K" `* C: b# ^8 c香港一直以來的規劃程序其實都是極為漫長且繁複。這也是為何打算長遠地在港經營的發展商，都要有一定的土地儲備，以確保不論「麵粉」的供應如何波動，都有一定的「麵包」供應。哪怕像當年亞洲金融風暴又或者沙士前後，香港的發展商都一樣有推出新盤；當然策略和定價也會按市況，這就是市場經濟。
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3 L1 d$ a" c# _或令樓價問題變本加厲
% P! _0 n# D0 y! _政府可能認為市場經濟不可靠，但數據反映，自2014年政府推出新的十年建屋計劃，如今已過一半；公屋部份沒有一年達標，但私人市場部份過去兩年都可以達到目標數字。當然，驅使發展商達標並非計劃經濟式的硬指令，而是利潤的誘因。以近年最積極推出新盤的新鴻基為例，過去三年將約900萬平方呎的農地轉為住宅用地，預計將供應約萬五伙單位。tvb now,tvbnow,bttvb R4 G3 Y: @ f# i* x
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我不知道政府和建制派是否因為私樓供應達標，但公營房屋供應未如理想，所以想到了動用《收回土地條例》。但正如先前所講，樓價貴是資金現象，自由市場雖已盡量調節，但始終受制於法規局限。若然政府再進一步將「麵粉供應」傾側到公營房屋，恐怕只會令樓價問題變本加厲。
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2 w6 s. O6 P/ ^9 Btvb now,tvbnow,bttvb簡單不過的經濟學，難道政府真的掌握不了？政府希望增加整體供應，真正要處理的是規劃程序；若然想處理供求失衡，長遠可考慮從根本改革公共房屋的產權問題。不過，若然目標是想一時三刻內推卸責任，那政府或許已找到了自以為是的方法。雖然在市民心目中，管治危機由始至終就與房屋根本無關。
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利世民 |
發表於 2019-9-18 09:18 AM
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