C觀點 - 施永青
. I5 m' L! D" R( o/ J4 ]+ V 白表買居屋要識計數
; }- ?2 a! r" [% ~, J& FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (2012年08月03日)AM730- @, ] B2 x) ]! v
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! U, }0 c9 n6 Z# Y5.39.217.76 有傳媒引述來自地產代理的消息謂：自從政府宣布快將讓白表的申請者，在二手市場買未補地價的居屋後，居屋的樓價旋即大幅上升。tvb now,tvbnow,bttvb1 q" A" V" B* t
我對這樣的消息有點懷疑。憑一兩個案例很難斷定居屋的二手價是否真的已經大幅上升。非經有一段時間，積累有足夠的案例後，才可以對樓價的趨勢有準確一點的判斷。消息公布還不到一個月，就這麼快作結論似乎有點過快。
# a1 H0 @# \/ n! b4 C3 i5.39.217.76這項消息被煲大，是因為反對派想攻擊梁振英，指這項政策益不到居屋買家，反令他們被迫要買貴樓。" A* ?2 D( g1 i0 U
無可否認，這項政策的確未能增加二手居屋的供應，卻會增加二手居屋的需求；它的功能只在於讓白表申請者(非公屋住戶的申請者)可以得到公平一點的待遇。
1 g7 c0 F1 N1 |1 G, ~% [9 w( H過去，居屋的第二市場，只讓綠表申請者參與。這批公屋居民，本身已有政府資助，居住問題並不嚴重，其需要買居屋的迫切性，應不及尚在私人市場捱貴租的白表申請者。從邏輯上來說，政府把居屋第二市場開放給白表申請者是合理的。不能因怕樓價可能上升，而繼續推行對白表申請者不公平的政策。) Z2 W7 V$ u8 _# L; [ x* I
再者，居屋的訂價是與私人樓宇掛鈎的，居屋不應該脫離私人市場的樓價而獨自上升的。如果真的出現這樣的情況，一定是二手市場的買家不知道補地價的計算方法，吃了虧也不知道。地產代理在賣這類二手居屋時，有責任把補地價的計算方法清楚告訴買家。- j5 Q* h' G( w7 j6 T
然而，我發覺有些地產代理，自己也未對這個問題弄清楚。我曾見過一些盤口，代理指明，私人市場價售300萬，但若是賣給合資格者只需220萬。表面上好像平了80萬，但實際上用220萬買回這個單位的人，是要承擔補地價責任的。如果這個單位在私人市場只能賣300萬，這個單位一定不值220萬。 J! i8 J) k) P1 `
二手居屋的買家在決定買這類居屋前，該先查清楚上手是以甚麼折扣買得這個單位的。如果是六折，即是說上手只佔六成業權，樓宇將來若在私人市場賣出，四成的樓價是補給政府的。5.39.217.76' `. K$ ]1 r( u: d
以剛才的那個單位為例，若果類似單位只能以300萬在私人市場出售，那政府就會假設這個單位是以180萬賣出的，那補地價的費用該是300萬x40%=120萬。業主實收300萬-120萬=180萬。但這個業主賣給合資格的居屋申請者卻要220萬，等如賣貴了40萬。這40萬將來政府是不認帳的。買家不能說買回來時買貴了，就可以免補地價。因為政府將來計算補地價時，會當你用180萬而非220萬買回來的。
: H" Q4 n0 ]; T8 m5 C! K/ a ?" U公仔箱論壇因此，居屋第二市場的買家，在落訂前一定要問清楚，上手拿了甚麼折扣，並了解同類樓宇在私人市場能賣甚麼價錢，然後按比例出價。這樣才不會吃虧。
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發表於 2012-8-3 12:47 PM
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