——舊樓重建的潛規則
' q% w2 H9 x' F) Z; ? N上周發展局長林鄭月娥
- q1 v# Z& N7 l: s# e4 O7 Stvb now,tvbnow,bttvb在功能組別議員的護航下，一口氣否決了直選議員提出的14項修訂，通過了把舊樓重建強拍門檻，從九成調低至八成的公告，並向議員拋下了一句「不要感情用事」。那邊廂，議員揶揄局長聲稱自己「為民請命」之說是自欺欺人。這條新例影響深遠，關乎全港小業主的私有產權和幾十萬租客的去留，確實有必要以理性分析代替感情用事，看看今年4月1日後的重建新局。
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6 e; u. a6 }2 l, x" k" BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林鄭月娥「為民請命」的理據是這條新例賦權一幢物業內同意重建的八成業主集齊業權後，便可以強制拍賣的手段對付冥頑不靈的兩成「釘子」，所以她認為這「並不是大型發展商與小業主的對，而是大多數小業主和少數小業主之間的問題」（註一），因此她的新例維護了多數人的權益。這個立論似乎理直氣壯，但真相是否如此，須取決於兩項條件：八成小業主的權益是否因新例而增強，兩成被強拍的小業主的權益是否得到合理補償。5.39.217.76* x5 q) v7 L4 j8 n, k8 K; P
+ [6 V" z% D& Q. r+ T5.39.217.76要為這兩個命題尋根究柢，不但需要經濟分析，更要了解重建物業市場「玩家」，約定俗成但不宣諸於口的「潛規則」；而問題的核心，則在於「兩不對稱」：小業主和地產商之間的「資訊不對稱」和「資源不對稱」。
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「兩不對稱」妨礙公平交易TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. x, Q" V+ O4 |; m
# d2 @" `+ ^4 {& ~( _+ [) F4 T一般小業主在物業市場買賣舊樓，主要是反映了「現有用途價值」，因為一般人根本不懂得計算什麼地積比率和重建成本，更不懂得如何合併地盤、如何鑽盡地契和城規會審批的空子，所以「重新發展價值」只是一個似有若無的抽象概念。相反，有意收購舊樓重建的地產商，必定已經做好功課，有全盤收購策略和成本效益分析。正是這種「資訊不對稱」，一方在明、一方在暗，大多數小業主只懂得比較地產商收購時出價是否比舊樓買賣價更高，而無從比較收購價相對於「重新發展價值」是否合理。只要收購價比舊樓買賣價為高，加上物業經紀鼓其如簧之舌，小業主很容易趨之若鶩，「蝕底」反以為「有賺」。5.39.217.76: p* a& |0 a6 A. N5 {
% q9 I+ I! F( u/ i& p3 A公平交易只有在買賣雙方的資訊大致對稱、沒有人為因素妨礙競爭的時候才會出現。沒有人反對地產商以本身發展物業的專長圖利，但公共政策的目標應在於確保公平交易，防止市場扭曲；政府不能推說自願買賣便等同公平交易。在股票市場，政府嚴禁內幕交易，正是為了避免「資訊不對稱」製造市場不公，為何對重建物業市場的不公卻視若無睹？
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5 c( Z! t$ v3 L9 \% E, Vtvb now,tvbnow,bttvb如果政府要維護多數渴望重建的小業主的權益，首要急務是減低「資訊不對稱」，使他們清楚明白物業的「重新發展價值」，讓他們有類似「重建合作社」的選擇，才定是否接受收購。但降低強拍門檻的客觀效果，是讓收購商更容易「誘騙」足夠數量、不了解市的小業主「上轎」，便可以強制完成交易，變相使掌握資訊的收購方實力更強，欠缺資訊的小業主實力更弱。tvb now,tvbnow,bttvb, J7 [+ t' F4 W& X4 Z' _2 [5 @* |
4 H7 y) v: t) g/ N+ O5.39.217.76更有甚者，這種「資訊不對稱」的惡果也同樣出現在「土地審裁處」身上。雖然土審處有一名專業估價師為法官提供意見，但法官只能基於控辯雙方提交的資料作出裁判，而無法主動調查研究，更無法例授權考慮地產商合併地盤後的發展價值。從過去的案例可以看到，地產商可以輕而易舉找十位估價師舉證，小業主聘請一兩位估價師已是沉重負擔。因此，小業主和地產商之間的「資源不對稱」促成了土審處和地產商之間的「資訊不對稱」；即使法官立心如何公正，都無法扭轉「裁決偏袒地產商」的客觀效果。
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「潛規則」令強拍變強賣
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' l4 o. }. c( t% {5.39.217.76當程序進入了強拍階段，地產市場的「潛規則」便派上用場。理論上，由於強拍是以整棟物業一齊出售，任何地產商均可以出價，像競投官地一樣，按照本身對後市的判斷，競投出一個充分反映地盤發展潛力的市價。但現實上，最少有3個因素使公平競爭# t; T: W5 H( ~- c) z; w
變成天方夜譚，使剩下的兩成小業主無法取得市價補償。! A0 N3 q6 t4 n, C
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其一、坐擁八成業權的「大業主地產商」，針對臨時加入的「第三者地產商」，可以輕易以本傷人而自己損失輕微。舉例說，一棟物業有10萬平方呎，合理市價是每平方呎5000元。若果真有「第三者」出市價競投，「大業主」即使出價每呎6000元，他的「損失」（即超出市價的額外支出）只是需要真金白銀支付給仍然擁有2萬呎業權的小業主每呎額外1000元，即共2000萬元。反之，若果「第三者」以每呎6000元追價，他的「損失」是總共10萬呎每呎多付了1000元，即共1億元。明乎此，精明的「第三者」根本不會參與這種「有輸無贏」的遊戲。
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其二、很多「大業主」把舊樓地盤合併發展，但強拍時卻以單幢物業進行，「第三者」若只能投得一幢物業而沒有相鄰地盤，根本無法盡用發展潛力，自然不會以市價競投。
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9 {, W' ]$ `3 N" w8 ^# i; h- T. E其三、大地產商有能力在各舊樓地盤「分散落釘」，猶如美蘇冷戰時期的「同歸於盡」策略（Mutually Assured Destruction），所以行家最理性的選擇是互不侵犯、互不競爭。而且愈是由「志在必得、有仇必報」的大地產商操盤強拍，其他行家避之則吉的誘因便愈大。5.39.217.76. ^0 t' T. k8 P- D2 o+ J
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「兩不對稱」的死穴一天未解開，理性分析的結果很清楚：降低強拍門檻確實可以讓更多急於重建的小業主得償所願，但代價是所有小業主都要賤賣資產，而且愈賣愈賤。不知就裏的小業主會誤以為這是一項德政，但政府明知市場失效，公平交易的條件根本不存在，卻聲稱「現時未有證據顯示現有法定框架未能有效運作」（註二），還把被蒙在鼓裏的小業主的取態，曲解為支持修例，實在是匪夷所思。tvb now,tvbnow,bttvb: m2 q- R8 D" @7 p" v4 m8 b
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若果林鄭真心相信自己是站在多數小業主的一方，公眾只能自嘆倒楣，碰上一個不理會經濟分析亦不懂市場潛規則的局長。若林鄭深明箇中奧妙，卻標榜大義然，那究竟她在為誰請命？
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（註一）林鄭月娥2010年3日11日就修例致所有立法會
0 f9 D: C% G! d( x1 r: D* u5.39.217.76議員的函件，第6段3 O- _( g2 J! d4 A c
; }6 \; T9 C& G ^0 X0 b公仔箱論壇（註二）同上，第9段
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作者是公民黨tvb now,tvbnow,bttvb# _2 ?+ w" ~3 Q$ |$ a- i
副主席tvb now,tvbnow,bttvb' x- n) u% _1 _3 @2 r
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發表於 2010-3-25 07:10 AM
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