本帖最後由 龙王 於 2010-11-20 01:17 AM 編輯
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作者／本刊梁志华 Nov 18, 2010 05:08:31 pm
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【本刊梁志华撰述】迹象显示，房地产领域在近几个月来开始浮现两大趋势，其一是全国首要地区掀起大规模产业发展计划的趋势；其二是产业领域业者，尤其是官联公司（GLCs）与非官联公司（Non GLCs）之间出现潜在的合并或合作趋势。
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* C' H0 q, M/ k& Qtvb now,tvbnow,bttvb基本上，这两大趋势之间存在一定的互动关系。当一些左右产业领域发展趋势的因素，如产业供求和价格、政府政策、宏观经济、外围因素等出现显著变化时，这无形中将会提高和扩大上述两大趋势之间的互动关系。
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究竟这两股发展趋势，对本地产业领域和整体经济发展是福还是祸？这两大趋势所带来的是经济上的协作（Synergy）和规模效应(Economies of scale)的正面效果，还是产生更多经济上的外部副作用（Negative Externalities）呢？
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配合释放“政府首要地段”价值的政府政策，纳吉政府在近几个月一口气宣布几项大型综合产业发展计划，包括总值马币260亿元的吉隆坡国际金融区（KLIFD）、100亿元的双溪毛糯（Sungai Buloh）综合产业计划，以及新街场空军基地（RMAF）翻新计划。
& E! T' v$ B" {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ q8 E0 R5 q0 V& Rtvb now,tvbnow,bttvb与此同时，官联投资机构和官联公司也纷纷响应政府的号召，加快脚步推动产业发展计划。我们看到，国民投资公司（PNB）在近期启动总值马币50亿元，包括百层摩天楼在内的独立遗产（Warisan Merdeka）综合性产业计划。
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此外，官联产业公司也开始与那些在国内外拥有良好口碑和品牌效应的非官联产业公司结盟，携手发展产业计划。比方说，马友乃德置地（UEM Land Bhd）与阳光（Sunrise Bhd）也在无预警的情况下，近期对外宣布进行合并，借助彼此之间的强点，来达到协作和互补的效果。
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近期掀起的大规模产业发展计划趋势，以及官联与非官联产业公司之间的潜在合并趋势，彼此之间拥有相当高的互动关系。这两大趋势所反映出的核心经济价值，是产业领域对刺激经济成长所带来的乘数效益(Multiple Effects)，以及经济上所产生的协作和规模效应(Economies of scale)。
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操纵产业领域刺激经济+ I3 ]& @/ G' y" K. P
传统上，产业领域与经济循环周期存在一个正面的关系，而且，产业领域一直被视为经济好坏的温度计，当经济衰退时，产业领域首当其冲面对负面冲击；相对地，当经济开始触底复苏时，产业领域最先感受到经济回暖的气息。* b( D) c; m" O. J, v- y
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在马来西亚，尤其是1997年亚洲金融风暴之后，产业领域成为我国经济非常重要的一环，在政府的经济政策中扮演关键角色，被政府视为刺激经济成长方面的“灵丹妙药”。
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国家产业资讯中心（National Property Information Centre）总监再兰依萨（Zailan Mohd Isa）在2009年于第十六届东盟估值师协会（Asean Valuers Association）的一场研讨会上所发表的《马来西亚产业领域在全球经济危机的表现》一文中指出，马来西亚在1997年亚洲金融危机所吸取的重要教训是，产业领域对整体经济的重要性，以及强稳的金融体系。
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" c. _2 @" ?0 L6 U6 l2 F; J8 M她指出，我国政府在当时拟定了一套国家经济复苏计划（National Economic Recovery Plan）来应付亚洲经济危机。在这套经济复苏计划下，产业领域被列为推动经济复苏的首要领域，主要是因为这个领域与其他140个经济附属领域之间，有着密切的关系，推动产业领域可以对整体经济带来广泛的乘数效应。公仔箱論壇1 s& k& }* o6 y* V
( U1 I" B e+ j6 k. H- _自此之后，每次碰上经济下滑时，政府都会通过财政预算的刺激措施，以及维持适度的货币政策，来支持产业领域的活动，以继续利用产业领域作为带动经济成长的手段。' J! @& v; V1 ^3 m: N7 A
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马来西亚的国内生产总值（GDP）规模，在亚洲金融危机后，从2000年的马币3564亿元，上扬51%至2008年的5388亿元。同一时期，产业交易价值（Property Transaction Value）则飙升125%，从392亿元激增至883亿4000万元。公仔箱論壇4 P" V' h& O# l. A8 t! U
4 a6 k+ h5 X/ V2 D推动大型产业计划改革经济
) U0 \* j1 O: d% Q( lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。当然，政府在这一次的全球经济危机也不例外。纳吉政府在第一和第二经济刺激配套下，宣布的一系列刺激措施，如拨款兴建中低价房屋、重新启动被搁置的产业计划，以及取消外资购买50万元以上的商业产业，需要寻求外资投资委员会（FIC）批准的限制，并且建议释放出政府在策略性地点的土地，让官联公司和私人领域携手发展产业计划，希望借助产业领域的乘数效应，协助经济摆脱衰退困境。
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与此同时，纳吉政府在最近公布的第十马来西亚计划，2011年财政预算案，以及经济转型计划下，宣布包括吉隆坡国际金融区、双溪毛糯综合产业计划，以及新街场空军基地产业计划在内的大吉隆坡（Greater KL）发展大蓝图，以及推动区域经济走廊计划下的各项产业发展计划，试图通过首要地区的产业领域发展，作为达到国家经济转型目标的手段之一。5.39.217.76" m7 _8 n% V. f. Y) G" Y8 C: T* l
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随着国内经济强劲复苏，再加上全球资金大量涌入亚洲新兴市场，寻找投资契机，为整个产业领域的牛市趋势塑造一个绝佳条件，不管是官联产业公司或者非官联产业公司，谁都想从中分一杯羹。
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% N) {) E; r; v6 y3 Z官联与私人企业存协作效应tvb now,tvbnow,bttvb' |' s' h, V- _; E- ^" f ]% P$ W+ ]
无可否认，官联公司和私人领域之间的确存在协作效应。官联公司主导国家经济命脉，掌控天然资源（比如说大量土地），同时获得政府的眷顾与保护，并具备足以影响政府的政策和决定的能力，但是却严重缺乏私人领域所具备的专业人才与能力、良好的品牌及口碑，以及强韧的市场竞争力。2 |5 h( Y: X5 c* c" `2 F, \$ `
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相对地，私人领域具备一切自由市场内的竞争条件，但是却面对资源上的局限，同时也难以突破官联公司主导国家经济的局面。
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P5 o2 |8 m' g6 w: \3 ~tvb now,tvbnow,bttvb通过结合官联公司手中的天然资源（土地）与经济主导权，以及私人领域的才能、品牌以及市场竞争力，基本上可以让土地资源达到利益最大化的效果。
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) V4 _, p# i1 u5 x- \( o马友乃德置地（UEM Land Bhd）与阳光（Sunrise Bhd）之间的结盟，在一定程度上达到公私领域协作的目的。马友乃德置地拥有庞大土地，但是没有人才和品牌。其最大盈利来源，并非来自产业发展计划，而是通过脱售土地所得。阳光不仅具备人才，同时在国内外市场建立非常卓越的品牌效应，但是却面对土地有限的问题。
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# Z; b4 I- p$ S; T" Z% X按照纳吉政府的经济转型计划，官联公司今后的任务，应该辅助私人领域推动经济，而不是继续主导经济领域。
8 ]% L. w7 a) [" X0 K( W; T, WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ ~# A& {% m) {6 c* w/ ~% N在这个模式下，马友乃德置地与阳光之间最恰当的合作方式，其实是资源上的协作，即马友乃德置地提供土地，阳光提供人才与品牌，通过产业联营计划来让彼此受惠。两者之间的结合与互补，不仅可以让马友乃德置地手中的土地资源获得充分利用，同时也让阳光可以获得充裕的土地来发展产业计划。
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, _" a& c( a' |1 A% j1 E& x5.39.217.76吞并私企形成“国进民出”
2 g a# N9 p6 ^公仔箱論壇然而，马友乃德置地与阳光之间的“公私合作模式”，却存在一个非常大的矛盾点，即这种模式最终可能导致经济上所产生的协作和规模效应，被随之而来的外部副作用（Negative Externalities）完全抵消。
5 f) s' M+ B) _7 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) C/ M0 z# K2 r. s. L公仔箱論壇首先，马友乃德置地与阳光之间的合作模式，不仅涉及企业功能上的协作，还涉及双方之间的股权并购行动。更贴切来说，是官联公司（马友乃德置地）“吞并”私人企业（阳光）的“国进民出”模式。tvb now,tvbnow,bttvb7 T) u9 y& P) b
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对于一个相对成熟的领域如产业领域，如果产业公司已无法通过内部成长（Organic growth）来扩张业务和市场，那么，利用并购（M&A）来维持企业成长，本来就是一个必然趋势。同样地，在这样一个发展成熟的领域，官联公司应该退出市场，让私人领域自由发挥。
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但是，在马友乃德置地“并购”阳光的事件上，我们却看到一个反向操作的市场模式。由私人领域经过多年苦心经营，而建立起来的一个产业领域，官联公司非但没有退场，反而通过“并购”私人企业来吞并这个市场，把私人领域排挤出去，轻轻松松进场分享这些成果。
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! P$ I3 F5 {: f: `. @) n将私人企业变成官联公司TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. p- v( A; e; g9 h" b
马友乃德置地与阳光之间的合并计划，并没有所谓的“公私企业合作”存在，而是把阳光“国有化”，变成另一家由马友乃德置地（或者说国库控股）操控的官联公司。阳光只在“产业发展计划”上扮演主导角色，最终管理权和说话权都操纵在马友乃德置地手中，成为马友乃德置地名副其实的“产业发展计划工具”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, a2 a' k+ z# m2 }$ t. t' P7 z+ C
, N! _: f2 e, t公仔箱論壇同样的情况也可能发生在其他私人产业公司身上，尤其是那些官联投资机构（GLIC）如国库控股（Khazanah）、国民投资公司（PNB）、雇员公积金（EPF）等持有显著股权的大型产业公司，包括实达建筑（SP Setia）、马星集团（Mah Sing Group）、怡保工程置地（IJM Land）、金务大置地（Gamuda Land）等。
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这些官联投资机构存在一个共同点，那就是获得政府委托发展大型产业计划，但是，本身却没有一个响当当的产业品牌。比方说，国库控股负责发展马来西亚依斯干达（Iskandar Malaysia）、国民投资公司负责包括百层摩天楼在内的独立遗产（Warisan Merdeka），而雇员公积金则负责双溪毛糯（Sungai Buloh）综合产业计划。
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因此，官联投资机构通过全面并购那些国内外具有名气和品牌效应的大型私人产业公司，来推动这些大型产业计划，显然是快捷便利的方式。
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官联公司占尽优势排挤私企
+ Q- T$ J7 }3 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其次，官联公司在政府的经济政策下占据绝对的优势，因此，官联公司与私人企业之间的合并，是一种市场自由化的倒退做法，最终只会导致官联公司进一步垄断国家经济，把私人领域排斥在市场之外。/ b5 p! |- \6 d
, w1 k, T7 W& ]1 I. e9 y$ xtvb now,tvbnow,bttvb比方说，在经济转型计划（ETP）下宣布的大型基建和产业发展计划，几乎都是由官联投资机构或官联公司垄断。这导致官联公司在“无需竞争”的情况下，直接获得大量土地资源。此外，官联公司在财务上获得政府的全力支持和担保，这促使银行贷款和资本市场资金更趋向于导向官联公司，而不是私人领域。
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在官联公司掌控土地资源，并在政府经济政策上处于优先地位的情况下，这只会鼓励大型官联公司进行更多的“并购”计划，来打造一个更大型更强稳的企业，借此吞噬扩大后的经济蛋糕。公仔箱論壇: ^. k" S1 z% R- W N: Z/ x6 {1 \5 n# ?
' y( y) ^- Y, k% ?0 a0 e. ?% G7 W马友乃德集团董事经理兼行政总裁阿兹查丁在接受英文周刊《The Edge》的专访时就指出，马友乃德置地“有很大的机会”可以在雇员公积金负责的双溪毛糯大型综合产业计划下分一杯羹。
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并购阳光所带来的品牌和实力，促使马友乃德置地无论是通过公开招标或者直接颁发的方式，都具有足够的条件来“名正言顺”瓜分双溪毛糯大型综合产业计划。如果其他官联投资机构或官联公司也以同样的方式吞并大型产业公司，来瓜分这些经济蛋糕，这最终将导致官联公司继续做大和垄断国家经济，而私人产业公司则被挤出产业市场。
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如果纳吉政府真心想要实现经济转型目标，就必须放下对官联公司的眷顾，让官联公司与私人领域建立一个真正的合作关系，结合双方的资源来达到协作效应，而不是鼓励官联公司“吞并”私人企业，提高私人领域的进场门槛，来扩大其“垄断盈利”（monopoly profit）。这最终只会限制私人领域发挥空间，对国家经济长期成长毫无意义。 |
發表於 2010-11-20 01:14 AM
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