林行止: 樓市疲弱買家失蹤 獅城爬頭皆因拒共
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看經濟線上的表現,香港真的是時運不濟,不過,作為一個生活在奉行資本主義制度百數十年不渝城市的居民,實在不應該有此想法,因為經濟進度不可能永遠向上(世間萬事,只有男性的年齡永遠上升),有升有降,上升循環後進入下降循環,是亙古不變的經濟常態。一如宗教世界有天堂必有地獄,資本主義自由市場只有旺 市沒有淡市才不正常!' ?; x: ^1 ^' V
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有這種認知,大家對近月來香港經濟頹態畢呈,應以盛極而衰的必經過程視之,如此便不致心慌以至對前景失去信心。事實上,多類零售店大減價、珠寶店「續縮舖」,對業者來說,那只是多年業務蒸蒸日上後的調整,是整頓業務、重塑人事結構的良機。就宏觀市場角度看,那會迫使漲升至世界之最的租金市場回歸現 實,令更多過去負擔不起「貴」租的業者有進入市場的機會。
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+ V \# H0 U/ e3 O) o2 P/ L) b5.39.217.76店舖價格租值下行,除了港元幣值「太強」,有選擇自由的消費者擇廉而噬去價格低於香港的地區消費外,當然亦受經濟結構調整的影響,以拓展網購成大業的世界級大亨馬雲,年前在香港物業超旺期,指出購買行為的改變,令商舖價格租金長期看淡。當時有人以為他口出狂言,現在才知他有遠見。
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: \! V( _8 ^& R4 Z& ^" C8 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。店舖市道不景,大眾化的住宅市道亦「見頂回落」,此中的原因,不外是價格已升至平均受薪者難以甚且無法負擔的高水平,加上政府大增土地供應之餘,還重手出辣加辣不減辣的行政手段,多方從稅務上加重置業者負擔,多箭齊發,樓價不跌才是奇事。和零售業「寒冬已到春天還會遠嗎」不同,樓價下行,尤其是測市 往績不錯的專業論者認為跌勢有餘未盡,短期內樓市肯定難望起死回生。受過去數十年為保持低稅率及少稅項優點而實行的高地價(進而高樓價)政策,港人已養成樓價必升的迷信,那等於說置業必賺,而事實果真如此,由是而生的「財富效應」,又帶旺了整個消費市場……。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 V% W# i& c, y) R" ?- m
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如今愈來愈多的人在當局誓言不會減辣亦不會不加推土地的情形下,相信物業價格跌易升難,意味置業已失去坐待財富自然增值的好處,這種市況這種心情,必會令準置業者等待樓價跌定時才入市,那可能是無限期的押後,除了有特別需要,一般準買家都不願承受置業後樓價下挫的後果,如此這般,入市的人少了,供應 則因政府堅定的壓抑樓價政策,源源而至,樓價難望回揚,已是普通常識。
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物業發展商過去理直氣壯地相信麵包(物業)價格必然高於麵粉(地價及建築成本),等於說投資物業一定賺錢,過去數十年,他們說對了,但這可不是資本主義自由市場的思維。香港行的是名副其實的資本主義制度,包括樓價在內的物價必然有升有跌。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 k0 d: T' A* i7 Q4 e/ _) g l5 X
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本報創辦不久,香港樓價進入長期上升軌,當時筆者看不清這種不可抗力的趨勢,多次為文,奉勸剛剛進入市場的青年人不可貿然置業,以免為供樓而斷了辭工創業的機會(當呎價升達六百元時,知名建築師劉魯建以樓價高得失常,不再為本報評論樓市);但在樓價天天上升置業必賺的苗頭初現之下,加上物業廣告商的 「警告」,筆者在現實面前「屈服」,這種說法不數月便偃旗息鼓。顯而易見,如果認為樓價短期內會回升,便應積極部署置業,反之便不必費事周章。樓價是升是沉的前景,現在是打算置業的年輕人考慮的重要因素。
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二、
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亞洲「二虎」香港和新加坡,在經濟上長期互別苗頭、競爭角力,由於各有所長、各有缺失,成績可說難分軒輊。近來的跡象顯示,新加坡已漸佔上風;這種形勢,港人當然不得不予留意,惟政治決定一切,香港恐難有突破。
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+ V, M9 x+ |# S1 X公仔箱論壇一向以來,香港和新加坡都互為殷鑑,各牟其利,彼此互出奇謀,不遑多讓。以吸引各國遊客為例,香港主辦「國際七人欖球賽」多年,成績顯著,航空及旅遊業均大獲其利;新加坡有見及此,亦極力爭取,國家體育館於二○一四年落成,今年繼香港之後,本周末「欖球賽」首次在該國登陸。另一方面,繼新加坡的夜間一級方程式賽車,香港於十月初將首度主辦電動方程式賽車(Formula E ePrix)。「二虎」各為吸引遊客同時彰顯本地基建達世界水平的「良性競爭」十分劇烈,不言而喻。
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9 F, O4 w! l7 z- |公仔箱論壇香港由於具有背靠祖國的地緣優勢,在作為金融重鎮的比拚上,長居榜首,但香港近日已露頹勢。標普及穆迪約十天前先後調低香港信貸展望(從「穩定」降為「負面」),為稍後正式降低香港的信貸評級鋪好道路;新加坡在這方面的最佳評級紋風不動,香港顯然已遜一籌。信貸評級展望下調,不是什麼大不了的事,何 況日後可能回升,不過,假如調低評級落實,則日後政府和企業的融資成本會相應加重,在公共建設預算屢屢大幅超支的情形下,那肯定是雪上加霜的負面消息。5.39.217.767 M3 q2 X" x/ R& l+ ?
* |. ^5 L# t* T* ]5 x' f公仔箱論壇不過,對香港更為消極的消息是,成立於一九九四年的英國商業顧問公司Z/yen本月十日公布其「環球金融中心指數」(GFCI),在全球受調查的八十六個 金融市場中,香港從第三位跌至第四位──跌一個名次看似小事,香港卻因此「跌出三甲」,港人聞之沮喪;關心香港者更「痛心」的是,取代香港地位的竟然是「競爭對手」新加坡,令自從二○○八年初經《時代周刊》品題的「紐倫港」(Nylonkong〔紐約、倫敦、香港〕),必須改名「紐倫坡」,香港聲譽受 挫,不難理解。值得注意的是,GFCI是根據各地營商環境、金融體制發展、人力資本、基本建設及商譽等的「實際表現」作出評估,香港被降級,究竟在哪個環 節出問題,有關當局不可一味說些空泛的「安慰語」,應該成立專責小組,找出缺失,致力改善,Nylonkong才不會長期為Nylonpore取代!: D' d; d' q$ h4 C' j# f
; E$ g6 r" j3 {3 N3 T/ h公仔箱論壇對於香港作為金融中地位的倒退,筆者以為是受中國因素的影響,那與中國經濟進入增長放緩的穩定期無關,而與其動輒以行政甚至政治手段干預市場活動有關。中國有左右香港政經活動之力,北京干預市場(滙市和股市)的餘波在香港市場盪漾,勢所不免,那意味作為自由市場,香港已不能享有絕對自由,地位受挫, 是應有之義。大家不可忽視的是,新加坡之有今日的政經成就,根本原因是排除共產黨(新共、馬共和中共)的影響,無法不受中共影響的香港,在國際上排名的下降,恐怕不止於金融一項!共產黨的確令中國全方位崛興,但她不相信市場力量,市場走勢一旦與中央政策相背,便以為有人存心與中央作對,由是對其不熟悉的市 場事務,無事不管,最終肯定會自食苦果。基於同一道理,上海的GFCI排名雖超升六位至全球排名第十六,成績斐然,但北京事事管的後果是,上海無論如何不 能躋身三甲,要取代在經濟事務上仍不必事事緊貼北京意旨的香港,當然更不可能! |