鄭裕彤家族借ＢＶＩ收樓強拍 獲批強拍後伙恒基重建 新世界﹕業界慣常做法
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【明報專訊】《明報》、《南華早報》、《壹週刊》及《香港01》獲得由國際調查記者同盟（ICIJ）提供的「巴拿馬文件」，本報發現目前正開售的新世界發展和恒基合作的西環舊樓重建住宅「瑧璈」，早於2010年負責收購舊樓的本地公司，為一間英屬處女群島（BVI）公司名下，該BVI公司其實是由新世界創辦人鄭裕彤家族持有，惟當時幕後投資者身分成謎，小業主不知鄭氏家族早已主導收購。新世界發展回應，採用BVI公司收樓或項目發展為香港地產發展商其中一種慣常的方式，並非為避免不必要的法律責任或隱藏身分。
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新世界﹕非為避法律責任隱藏身分TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 z8 Z- x, Q4 Z; o, m% H
新世界發言人又指出，瑧璈的售樓說明書亦有列明有關BVI公司Ultra Good Development Limited（下稱Ultra Good）為賣方的控權公司身分；集團與其他公司的合作條款屬商業保密資料。恒基在截稿前未回覆本報查詢。公仔箱論壇- }6 l- {9 W5 u
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「瑧璈」位處德輔道西，定位為港島精品豪宅，發展商上月正式發出價單公開發售，單位定價介乎逾600萬至逾1600萬元，平均呎價約2萬元。項目前身為德輔道西307號至329號一列逾50年樓齡的殘破舊樓，地舖為賣家俬、甜品等街坊小店，直至2010年有投資者進場收購單位，才逐漸變身。
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西環舊樓群變豪宅 「瑧璈」剛開售
9 B& U R, X3 G6 o+ G1 j. `公仔箱論壇政府2010年4月起放寬「強拍」門檻，凡逾50年舊樓，收購者只要持逾八成業權，便可強拍餘下份數，統一業權重建。根據土地註冊處資料，一間名為「栢爾有限公司」的投資者，在2010年10月起正式在德輔道西收購舊樓單位，部分樓上住宅以每個400萬至500萬元成交，至2013年共收購307、309及311號3個街號逾八成業權，後來成功強拍，加上毗鄰成功收購的街號，合併發展成今日的「瑧璈」。
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強拍後 新世界年報始刊持有項目
8 C! B$ V# ]* y- H: A8 Y. D5 K) l# rtvb now,tvbnow,bttvb新世界發展在2014年年報中，披露德輔道西307至329號項目由其公司持有，但在此前，外界一直無法確認項目的真正投資者。公司查冊顯示，栢爾的股東為ＢＶＩ公司Ultra Good，而代表栢爾和小業主簽署收購文件的人為鄭裕彤侄兒鄭錦超，外界只能推測項目與新世界有關。4 |, o, ^5 E) l5 k) `
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不過，ICIJ取得的巴拿馬文件，終令Ultra Good的架構曝光。巴拿馬文件披露，Ultra Good於2010年2月至12月間，一直由新世界創辦人鄭裕彤家族旗下的長虹發展（集團）有限公司擔任單一股東，因此當時與小業主簽約的幕後財團實為鄭氏一家。公仔箱論壇' m# C7 q/ W* A: ?! M
2 u! y; N$ ]' G. H$ l7 V" e2 @tvb now,tvbnow,bttvb新世界高層任BVI公司董事公仔箱論壇+ B! I" |# s p0 Q; T& s. ]
後來，Ultra Good股份轉交另一間BVI公司，並找來周大福珠寶老臣子何伯陶出任董事，到2012年3月公司股權又再轉讓BVI公司Rosy Value Ltd，並且委任新世界發展聯席總經理陳觀展、執行董事歐德昌及項目管理部項目部總監薛南海為新任董事，業務發展開始明朗。5.39.217.764 N' t; B- F7 a9 q- y! _ ^' i
3 m. A# t6 t" @) g# J5 [5 R1 e2013年8月22日，土地審裁處批准德輔道西3個街號強拍，為新世界統一業權掃除最後障礙，5日後即8月27日，Ultra Good隨即擴大股本至100股，同時以757.7萬元轉讓20股予Kinsford International Ltd，並委任恒地執行董事黃浩明加入Ultra Good董事會，引入恒基作為合作伙伴。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ b1 [4 F: f. n# O+ v: h' K4 t8 s
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項目最後命名為「瑧璈」開售，據上月公布的樓書顯示，賣方的控權公司為新世界發展、Ultra Good及Rosy Value，恒基則在項目網頁上被列作「其他投資者」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 w* h$ q7 V0 g
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前區議員﹕影響小業主叫價判斷公仔箱論壇+ M) Z8 e P/ |, w' i
曾協助受影響住戶的中西區前區議員、民主黨黃堅成憶述，當時完全不知道收購樓宇背後為新世界發展，如知道公司背後是大財團，會建議街坊「叫高啲價」。他批評財團利用離岸公司收購樓宇，做法欠缺透明度，影響業主叫價判斷，認為對小業主隱瞞造成不公。 tvb now,tvbnow,bttvb' a9 E/ ]( y. [- z) i
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黃憶述，當時收樓者身分神秘，每周都會到大廈游說未肯搬走的業主，「得佢嚟搵你」，留下的卡片只有辦公室電話。他又引述住戶稱，收樓者當時向不同住戶以不同身分介紹自己，有人稱自己代表新世界，又有人說自己代表恒基，亦有人說自己沒有背景，收購完成後才賣給有興趣的發展商，但小業主無從查證。但黃指出，當年收樓過程大致順利，沒出現大問題，未聞有人用威迫恐嚇手法收樓，只有個別地舖業主不滿賠償額不夠他們買回同區大小相若的地舖。
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明報記者
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+ A2 s9 W$ u% _( N& X公仔箱論壇恒基初757萬入股兩成 項目現值21億
( f* D* Q. z1 p. r Otvb now,tvbnow,bttvb【明報專訊】新世界發展及恒基地產合作推售西環新樓盤瑧璈，據ICIJ取得的檔案顯示，恒基關聯公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成，股份交易作價僅約757.7萬元，以瑧璈開售呎價計，只夠買一個300多方呎的一房單位，亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。tvb now,tvbnow,bttvb* w+ u8 M2 }9 `) ]. X. X
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ICIJ文件顯示，以新世界為首的Ultra Good，於2013年8月邀請恒地相關的Kinsford International Limited入股，股份作價約757.7萬元，並且委任恒地執行董事黃浩明及王文海加入董事會。% u# }! S/ n) ^! x5 V
- C4 J0 u( j8 r( ?Ultra Good持有的瑧璈地盤，可建樓面達10.5萬方呎，以開售呎價約2萬元計，項目帳面價值達21億元，兩成股份的帳面價值可達4.2億元。
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恒基除買股 另承購1.4億貸款
6 `- m4 F' E% C! ?% P7 T# A3 T5.39.217.76不過，整個協議還涉其他代價，恒地除支付股份代價外，亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款，恒地應佔債務為1.4億元左右，因此股權連債權的總作價逾1.48億元。
! K) C" p0 k( F5 d) x1 Ttvb now,tvbnow,bttvb根據Ultra Good的股東協議，其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款，提供發展所需資金。恒地又會作為Kinsford的擔保人，出售一筆欠恒基兆業地產代理的債項，一併轉讓予Ultra Good，總代價為5586.6萬元。一加一減之後，恒地參股Ultra Good應佔的代價，實際只為9217萬元而已。tvb now,tvbnow,bttvb4 j4 I% r' S6 M0 U! V3 L
& ~ S3 V* H, Q4 I( G- h# B公仔箱論壇開售未足兩周售132伙 呎價2萬tvb now,tvbnow,bttvb5 `+ M8 j: k/ p$ G/ A2 R/ ~4 n
共出售191個住宅單位的瑧璈，由4月29日開盤至今已售出約132伙，市場估計至今套現約10億元，平均實用呎價約2萬元。
) I# P, g- @& htvb now,tvbnow,bttvb據悉，現時業內一般發展樓盤的做法，發展商只會出部分資本金，然後透過股東及銀行貸款，以至項目融資，去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘，發展商能以較確定的資金成本管理樓盤，並且透過借貸發揮的槓桿作用，將發展樓盤的回報率以倍計提高，這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。
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9 L( Q# n8 `7 s g公仔箱論壇會計師﹕用BVI可減行政申報程序TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 }) y- ~' v; A( b+ z2 \+ _
信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出，發展商發展樓盤動輒需時數年，其間不會有回報，利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作，單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展，BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知，在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。 |
發表於 2016-4-10 09:25 AM
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