地產商囤積居奇 土儲直逼政府
0 \' t+ y: \# M5 I. |! H* R5.39.217.76
( i8 |! r5 F b) J' x8 Btvb now,tvbnow,bttvb 5.39.217.76: t( I7 ~, w. m0 \
% c* o/ b3 h+ |: r( g& P5.39.217.76前金管局總裁任志剛最近表示，香港樓市供應過少，換作他是本港地產商，也會囤積居奇。任志剛所言非虛，地產商的確大有囤地的條件，《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據，香港五大地產商的土地儲備，加上港鐵未批出的地皮，可建超過9.1萬伙700呎單位；政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備，可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙，僅比地產商多出約3.1萬伙。( f H* ?: P( D3 e9 z
tvb now,tvbnow,bttvb7 N5 w2 l8 g, @; G
2 w( b7 N" M# P# w4 P2 @3 r
如果計及地產商多年收購農地（不計新界東北）的發展潛力，私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府，發展商可發展的700呎單位數字，隨時高達47.7萬伙（假設農地可以3倍地積比發展），數目是政府手上可發展單位的近4倍。5.39.217.762 K* a5 R2 s% W; a' m, g& O0 L, o
過去，不少關於政府與地產商土地儲備，亦以土地面積比較，但甚少以樓面面積及可興建單位數字，全面比較政府與私人發展商的儲備。+ G' P5 N2 t1 w: S* o
1 `& X( Z; L2 } B& B6 t, H
7 c. _& Y( J @5.39.217.76 根據發展局早前公開的閒置土地數據，扣除預留興建丁屋的土地後，全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮，分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展，各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比，乙類為3倍，丙類為1倍，如此類推。以此換算，391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積，相當於約12.2萬個700呎單位。: P- c" f( C0 |8 r! i& ~! B
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ _. W% j+ z+ d# a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ _/ z5 `5 @# A" B
在私人市場方面，五大私人地產商包括新鴻基（016）、恆基（012）、長實（001）、新世界（017）及信和（083），手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮，相當於6.4萬個700呎單位，足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約，六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積，可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位，只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。1 k, ^7 C1 [- O6 [1 S! F1 [& P
x% s( o5 C) f- L* n R+ g4 y9 o公仔箱論壇5.39.217.76& x. F2 {! J: e! b9 I5 e
實際上，環保觸覺最近調查發現，地產商除了囤地，亦有本錢囤積單位，待樓市熾熱時，抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣，就有千個單位未開售，恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤，以及新世界在新界東北已興建別墅，更加無裝修、無水電，分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成，但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞，遲遲不發售單位，成為供應緊絀的元兇之一。
" \2 @" m$ _1 g) L/ W: \公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb, Y0 Q* f+ A8 T7 V |6 Z8 V
! U& E' Q i" X, {! d* i 上述地產商的儲備，還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲，以及長實於北區的農地後，新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商，仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展，地皮合共可提供2.7億平方呎的單位，相當於38萬個700呎單位，足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。
2 z( C& O: C- [- h$ i0 {5.39.217.76
9 W0 C8 x% K1 @$ [5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ x! l# U$ }3 Y& W
計及農地發展潛力後，地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備，由先前約四六之比，變成八二之比，土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積，全面壟斷了市場供應。與此同時，地產商的市佔率亦會重新洗牌，頻頻在新界低價購地的恆基，不計新界東北土地，市佔率也近三成，有能力興建超過17.5萬個700呎單位，新鴻基的市佔率有23%，排行第二。4 q @* i' L8 b! J. E" ?$ c
tvb now,tvbnow,bttvb. r6 ]2 s/ L4 v# H/ t
- s! J1 t1 ^( C/ U% l
 |
發表於 2012-10-31 10:38 AM
| 
