揠苗者也，非徒無益，而又害之 工商時報tvb now,tvbnow,bttvb z$ v) j* ]- G, L# Z
公仔箱論壇/ P$ J* K8 l7 D# N' C" G
5.39.217.768 f; u% q/ \+ Y, @! D# b
孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。公仔箱論壇8 ^% w" ?; a9 T6 k6 ]
5 n4 U. R) g5 Q5.39.217.76首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。5.39.217.76+ d, m p" t/ N9 \' `
公仔箱論壇# `8 J2 Z3 u) Y, c3 s3 ^' ~
我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。
! Z0 U/ r7 h& y1 Z( xtvb now,tvbnow,bttvb' n( K/ ^' l5 y l$ c5 N
上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。
; e5 m' y: `( R, `8 X S# A公仔箱論壇5 ^3 M% N: G- F" v/ R6 H
平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。
) G4 l1 k. d0 g6 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) z1 V2 I6 @/ X+ }
事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。6 S K6 M/ q# _
( }3 O1 |3 I) w% v& B
台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。
1 |9 M: H1 b7 M5 k! ftvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇9 G9 G. Z9 r. q( i/ N
要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。 |
發表於 2011-5-9 05:30 AM
| 
