壓樓措施無心無力助長炒風信報社評

本帖最後由 felicity2010 於 2010-10-29 09:13 AM 編輯 . _0 D8 s! O. R, p. `) I
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壓樓措施無心無力助長炒風  信報社評5.39.217.76) j5 L2 M: I4 F' w5 m5 N9 h! b" b
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金管局將會向立法會財經事務委員會提交一年一度的簡報，除了本港經濟的最新情況及外滙基金的投資表現外，最令人關注的就是本港金融穩定風險的評估，尤其是熾熱的房地產市場的按揭貸款對本港銀行體系穩定的影響。公仔箱論壇' A' U! X( G- r) g  O& F
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今年八月，因應美國聯儲局宣布有意推出第二輪量化寬鬆政策，為了防患未然、壓抑樓價、制止資產泡沫形成，金管局聯同財政司司長提出一系列打壓樓市新措施，包括非自住物業和價值一千二百萬元以上的物業按揭成數上限一律下調至六成，以及將借款人的供款與入息比率劃一為百分之五十，並要求銀行進行壓力測5.39.217.769 {* C$ C; @! s; j7 Q5 o
試，確保將來利率回升時，不會導致借款人還款出現困難，從而避免負資產一族歷史重現。

金管局加強規限銀行住宅按揭貸款的措施雖然明顯有效，可以確保銀行體系的資產質素，但卻非對症下藥，對壓抑樓價成效有限。無疑，目前本港住宅按揭貸款拖欠比率只有百分之零點○二，與二○○一年四月的高峰水平百分之一點四三，相去甚遠；而負資產住宅按揭貸款宗數亦只有三百一十宗，與二○○三年六月達十/ Z& I% O2 Z: O8 a+ E, b
萬五千六百九十七宗的高峰水平相比，根本不可同日而語。可是，目下住宅樓宇的買家絕大多數是有實力的投資者，下調按揭成數根本不會減低他們的投資意欲，息率調高也不一定遏止他們的物業投機活動。只要通脹率同時上升，存款利率維持不足一厘的低水平，負利率效應就會持續，樓市飆升帶來的回報便可提供足夠經濟誘引，令物業投機活動長炒長有，直至泡沫爆破為止。tvb now,tvbnow,bttvb& S& l4 Y, V2 V0 q3 b" s$ M$ \* {
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事實上，政府年初推出針對發展商造市的九招十二式和其後推出針對炒家的四項措施，已經證明無效，不單新樓二手樓造價繼續上揚，連賣地也迭創新高。今年施政報告宣讀後，政府決定不會重建居屋，推出的一系列所謂穩定樓價措施，都被炒家看穿是蜻蜓點水，有姿勢、無實際，根本不能打擊樓市，於是肆無忌憚，更5.39.217.763 \2 c% ^) p" Q6 y
加放膽入市，大炒特炒。

事實勝於雄辯。施政報告宣布後，樓價連升兩周，成交宗數亦同步上升，尤以二手樓更為暢旺。根據利嘉閣研究部的數據，全港五十七個屋苑於十月十一至十七日一周共錄得五百七十四宗二手成交，較對上一周激增百分之三十二，也創出十一周新高，可見炒風熾熱，席捲全港。tvb now,tvbnow,bttvb: u% t& c' d# l; k8 v) q

樓價飛升，是鐵一般的事實。財政司司長曾俊華最近便在自己的網誌上指出，過去二十個月，本港樓價急升了百分之四十七，現在大型單位的樓價已超越九七年高峰的水平約百分之九，中型單位的價格亦只較歷史高位低百分之五。今年八月，本港整體私人住宅的樓價指數是一百五十三點七，與九七年十月的高位一百七十. H& ]7 K1 X7 o8 v( P
二點九，相差只有百分之十二點五；其中中小型單位的樓價指數是一百五十二點一，較九七年十月的百分之一百七十二點三，低不足成半，但豪宅已達一百九十九點二，高於九七年的一百八十三點四了。如果九七年的樓市是個泡沫，目前的樓市距離爆破的階段，還會遠嗎？

香港樓市已成壟斷的局面，特區政府的花拳繡腿，中看不中用，根本搔不到癢處。今年一月至九月，香港四大發展商的新盤銷售，已佔去整體一手市場的七成半有多，總成交金額九百四十六億七千萬元，四大地產商已佔七百三十八億七千萬元，高達百分之七十八。政府未來十年，增加的只是每年可以興建二萬個住宅單位( i1 a! D1 V$ Z; @( q" v5 y9 c9 r
的土地供應，而不是住宅單位，主動權牢牢操控在地產商手上。至於所謂「置安心」的「先租後買」房屋資助計劃，政府已明言目的並非打壓樓市，而是一個買樓期權，旨在為夾心階層提供上車的選擇和機會。明知政府打壓樓市無心無力，在量化寬鬆和利率幾近於零的情況下，樓市炒風又焉有不加劇之理？

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