胡亂出招隨時遍地「樓蟹」 蘋論

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上星期五財政司司長曾俊華先生高調召開記者會,宣佈推出三招十四式等一系列壓抑樓市措施。曾司長及一眾特區政府官員大概以為突然出「重招」可以殺市場一個措手不及,令投資者、炒家暫時收收手,令過熱的樓市可以降降溫。公仔箱論壇7 D  T  t4 q% M3 C# u  e0 n0 q7 O
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才過了四天,三招十四式已完全失效。地產發展商以真金白銀摑政府一記耳光,以呎價過萬的地價向社會、政府表明他們是樓市的真正話事人,他們不會被政府的花招嚇倒! 這樣的後果並不讓人意外。前兩天我們已經指出,政府的三招十四式都是不痛不癢的短期行政措施,既沒有觸及土地供應機制這樣的根本問題,又不敢引入更辣的炒樓稅或資產增值稅,只推出幾幅小型土地根本扭轉不了市場預期,反而令市場、投資者看穿政府有心無力的本質。唯一有點意外的是三招十四式短短幾天就已「被廢武功」!
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壓抑樓市措施在幾天內失效倒不能全怪特區政府,經濟大氣候跟香港政治氣候都是令政府重招無功而還的重要因素。首先當然是超低息環境。美國聯儲局從今年三、四月開始已一再表示美國經濟增長比預期慢,到最近幾星期更認為經濟前景相當不明朗,可能需要再次採取量化寬鬆措施刺激經濟。在這樣的環境下,美國的零利率政策今年內固然不會改變,即使到明年年底也可能繼續維持。換言之,未來十二至十八個月香港的借貸、資金成本將處於超低水平,存款利息則接近零,投資者及炒家不趁勢入市炒賣,繼續推高樓價、搞旺樓市才是怪事。
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另一方面,香港的房屋政策特別是土地供應政策自從推倒「八萬五」以後已完全由市場主導。特區政府的勾地表制度正正是把土地供應的主導權交予市場及地產商。只有當地產商想勾地,想增加供應時,土地才會推出,市場才會有新增的住宅供應。最近大半年特區政府雖然主動推出土地拍賣,但這樣的做法只是一時、短期措施,勾地表制度仍然是主力,特區政府官員根本沒有打算、沒有意思收回土地供應的主導權,更不願意重推任何建屋目標或長遠建屋計劃。既然政府不敢、不肯取回樓市的主導角色,發展商自然放膽、放手出招,自然不把政府放在眼內。5.39.217.762 j, X( v7 A6 {; _0 k
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在不改變土地供應、房屋供應體制,在不引入懲罰性的財政或稅務措施下,特區政府想馴服今次的「樓市狂牛」可說是沒有可能的事。署理財政司司長林鄭月娥女士昨天也只能以繼續密切監察樓市來為政府遮醜。至於說明年住宅供應將會增加則只是空話,因為政府根本話不了事。也許特區政府真正能做的是不要為樓市火上加油, 不要為熾熱的樓市增加新買家;例如放棄重新推出甚麼首次置業資助計劃或年輕人置業計劃。這些資助既追不上樓市升幅,又變相鼓勵無殼蝸牛高價接貨,成為新一批負資產業主。九七年樓市高峯期時政府已製造了大量炒家「點心」,令不少六十後、七十後變成「樓蟹」;特區政府實在不應重蹈覆轍,把八十後變成新一代的「樓蟹」、「樓奴」!

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/ G' z0 x' I  q! Y, r# J) @嚴格劃分地產市場對症下藥  信報社評9 v7 F; c  w+ i9 |& E! {) T

# ?) @9 b6 |$ j, ~1 c9 g8 s( _政府上周推出的新四招打壓樓市措施，一如所料，只有短暫效用。上周末不管新盤或二手樓盤的成交量，均急挫逾五成，十大屋苑成交只有三十三宗，業主叫價也回落百分之五至百分之十不等，顯示買家和炒家在交易成本和風險增加的情況下，已不敢造次。
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但政府的真正對手其實是財雄勢大的地產商，昨天拍賣兩塊住宅用地，地產商一發功，便將政府的壓樓措施化解於無形。紅磡和亞皆老街兩塊地皮都由長實投得，分別造價三十五億一千萬元和四十一億元，較勾地價高出百分之九十八和百分之四十四。樓面呎價分別為九千五百九十七元和一萬零三百九十九元，預計未來售價至少每方呎分別為一萬五千元和一萬七千元。換言之，本港樓價後市仍然看漲，足以支持地產商在現階段繼續高價賣樓，政府的新四招可謂徒勞無功。原因何在？
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眾所周知，樓價的高低取決於供求關係。香港的土地供應由政府和幾個大地產商壟斷。未來房屋的供應決定於政府願意推出市場上供拍賣的土地，以及發展商的土地儲備。如果政府恢復定期賣地，調控市場預期，炒風當不會像現時一樣熾熱。但亞洲金融風暴後，負資產大量湧現，政府停止賣地和停建停售居屋托市，其後以勾地嚴格操控土地供應，人為地製造供不應求，好不容易才將樓市穩定下來。經此一役，政府已成驚弓之鳥，等閒不敢恢復定期賣地。公仔箱論壇5 Z. ~' U% V  v' r

# u* q7 X, u" K公仔箱論壇事實上，目前本港約有一半市民居住於公屋或居屋，私人住宅單位則有一百零九萬個，樓宇供求應該大致平衡。然而，需求卻包括實際住屋需求和投資需求，只要樓價持續上升，物業作為投資的功能便會顯現，引發投資需求。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- G+ Z( V$ [" w! x7 o1 Q
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香港源自社會內部私人樓宇的實際需求，多年來本來相當平穩，即使九七年前全民皆炒的年代，每年私人新住宅單位的銷售量也不到兩萬個，因此董建華「八萬五」政策中要求私人住宅單位每年供應三萬五千個是供過於求，即使沒有亞洲金融風暴，樓價也會回落。可是，九七年的二手樓交易卻高達十四萬五千八百五十九TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! m  f! }- @) f. _
宗，每月平均一萬二千宗，其中三個月註冊量升越一萬三千宗的水平，以當年私宅一百零四萬個計，流通率高達百分之十四，明顯是以炒賣為主。
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7 s4 M) V; {$ f: ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前本港樓市的熾熱程度已接近九七年高峰期，七月份二手住宅成交註冊一萬一千九百五十五宗，炒風顯然再度颳起。本來自二○○五年復蘇的樓市已經兩極化發展，只有真正豪宅的樓價才迭創新高，與本港實際經濟掛鈎的大型私人屋苑和一般二手樓價都升幅有限。但金融海嘯後，全球充斥游資，大量熱錢流入本港，超級
% N0 C) ]4 S/ b( [& E, n. k! X& y4 b5.39.217.76豪宅的瘋狂升幅拉動其他二手樓盤價格急升，誘發投資者入市，一發不可收拾。8 `3 t4 |7 d# W7 ^" \) C; D
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政府早前推出的九招十二式目的是限制發展商造市，人為製造天價，最新實施的四招則針對炒家，企圖以增加交易成本和風險來壓抑炒風。可是道高一尺，魔高一丈。只要發展商擇肥而噬，高價投靚地，托住麵粉價，然後奇貨可居，繼續高價賣麵包，便可確保暴利。不錯，政府恢復定期賣地，理論上可以解決供求失衡問題，但本港目前對住屋的實際需求，其實並無明顯增加，只是低息環境持續令資金苦無出路，樓市有價，投資需求（包括外來的）才大增而已。另一方面，地產商也深知實際住屋需求不大，因此根本不會大量投地，只有限制樓宇供應，便會引發投資需求，從而可以長期高價賣樓，確保暴利。所以，即使政府大量供應土地，也不能解決問題，反而可能「推冧」樓市。tvb now,tvbnow,bttvb0 w2 I' B) g3 n% X
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為今之計，只有釜底抽薪，將本港樓市嚴格劃分為兩個市場：用作投資的豪宅市場完全由資金流向和投資需求決定，得失投資者自負；實際住屋市場可以居屋和公屋為主，按照本地實際住屋需要供應，旨在解決本港市民居住問題。只有這樣，才是對症下藥，才能徹底解決問題。