[中國內地] 大量土地長期閒置:政府原因佔50%以上企業資金被佔

大量土地長期被閒置，正在滋生各种經濟問題和社會問題，因而受到各級領導和主管部門的高度重視。
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　　國土資源部4月22日發佈的"2014中國國土資源公報"稱：2009-2013年全國已供應建設用地中閒置土地7.02萬公頃。而在今年1月15日召開的全國國土資源工作會議上，國土部部長姜大明介紹，2014年國土部全年清理出閒置土地100萬畝。
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　　對於土地閒置問題，在今年2月召開的國務院常務會議上，李克強總理要求"必須針對審計督察發現問題，採取鐵腕措施，嚴肅問責，既要查處土地出讓收支管理違規等亂作為，又要糾正土地閒置中反映出的各種不作為"。另據報道，早在1999年4月，國土部就通過了《閒置土地處置辦法》，並在2012年5月進行了修訂。今年，國土部還在全國確定了南京、嘉興、海寧、臨沂、菏澤、宜昌、重慶等11個市縣試點推進土地市場誠信體系建設工作。5.39.217.76: ~& x$ B) ]# V2 H% M# Y
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　　既然中央對土地閒置的問題高度重視，並且國土部也出臺的相關制度和政策，對其進行規範和整治，但記者在採訪中了解到，在一些地方的執行情況並不理想，相關政策難以貫徹，這是為什麼呢？公仔箱論壇1 g- Y" W3 J8 [  S) V3 m

　　土地閒置政府原因佔比大
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　　北京浩天信和律師事務所鄭欣律師長期從事與土地相關的法律問題研究，他在接受中華工商時報記者採訪時表示，造成土地閒置的原因主要有企業原因和政府原因。對於由企業原因造成的土地閒置，大家關注度比較高，人們一般認為土地閒置就是因為企業通過囤地推高房價實現利益最大化，但實際上由於政府原因導致的土地閒置問題也不可小覷，根據官方説法，50%以上的土地閒置是因政府原因所導致的。國土部出臺《閒置土地處置辦法》，其初衷在於防止企業囤地，增加市場供給，平抑房價，提高土地利用效率，避免土地浪費。然而，一些地方政府的政策不利，缺乏良好的拆遷方案，資金不到位以及亂作為和不作為等等原因，都可能導致土地閒置。另外，國土部雖已出臺相關政策，但由於缺少實施細則，導致政策缺乏可操作性，也是阻礙政策執行的原因之一。

　　在之前國土部通報的黑名單中，北京、廣東、海南等地成為土地閒置的重災區。5.39.217.767 ^( q* u+ s9 y5 X' M: q
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　　在北京順義區後沙峪鎮中央別墅區，房價已超過10萬元每平方米，但就在那裏，卻有一塊700余畝的土地被閒置大約5年，且時至今日並未得到任何處理。$ A& u. C8 G3 Z

　　該地塊位於順義區後沙峪鎮西白辛莊，共計700余畝，2010年前後分別由北京裕順通房地産開發有限公司(下稱裕順通公司)、北京盟科置業有限公司(下稱盟科置業公司)、北京碧水源房地産開發有限公司(下稱碧水源公司)3家開發企業競得。據介紹，上述3家開發企業的土地出讓金和拆遷款都已100%付了全款，然而，由於拆遷過程中的一些違規行為導致拆遷不順利，不僅導致土地建設無法開展，該地塊被事實閒置，而且佔壓了開發商大量資金。隨著時間的流逝，牽扯其中的鎮政府、開發商、等待拆遷住上新樓的村民等各方越發焦慮、難耐。

　　事實上，由於地方政府及相關職能部門原因所造成的土地閒置，裕順通等3家公司所屬地塊決非個案。據報道，位於深圳市南山區西麗中學北側有一編號為T402-0014地塊，該地塊用地面積超過1萬平方米。由於法院對該地塊的權屬沒有查清，錯誤地將地塊100%的權益認定為圳寶公司所有並予以拍賣，而沒有考慮雪納公司擁有該地塊55%的權益，致使受讓方、競買方均無法對該地塊進行開發，該地塊因此而閒置至今逾20年之久。該地塊曾出現在2010年國土部核查通報的全國閒置土地黑名單中。該地塊被深圳房地産人士稱為鬧市區的"一塊疥疤"。公仔箱論壇7 s+ G$ I9 W3 V! C$ s
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　　根據國土部規定，對於因企業自身原因造成閒置的土地超過兩年就要無償收回土地使用權，但T402-0014宗地由於法院原因閒置逾20年，既無法開發，也無法收回。而且隨著深圳房價的一路上揚，地價也隨之暴漲，T402-0014宗地的所屬開發企業也被當地市場人士戲稱為"合法囤地"。公仔箱論壇( G& [3 E' c& A* P% ^4 ]& q. d
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　　對上述在北京和深圳發生的土地閒置問題，鄭欣認為，這是較為典型的兩個例子，其中北京順義區的個案更説明，土地閒置問題如得不到合理解決，將給各方帶來負面影響。

　　據裕順通公司副總經理黃加農介紹，2011年裕順通公司通過法院拍賣合法取得位於沙峪鎮西白辛莊的一塊用於商用開發的土地，並於當年9月8日與北京順義後沙峪鎮人民政府(下稱鎮政府)簽訂了《西白辛莊村拆遷項目委託協議書》(下稱委託協議書)，雙方約定由裕順通公司委託鎮政府負責組織並實施西白辛莊村的拆遷工作。而如今拆遷啟動了兩年多，仍存幾十戶住宅未拆，拆遷工作處於停滯狀態，導致後續建設無法進行，該地塊被事實閒置，且佔壓該公司20多億元資金。

　　"自2011年12月27日至今，我們已上百次與鎮政府協商儘快完成拆遷工作，但至今未完成，導致公司蒙受巨大經濟損失。為此，裕順通公司于2014年6月23日將鎮政府告上法庭，要求法院判令被告繼續履行委託協議書並向原告支付1.5億多元。"黃加農説，"我們沒有過多要求，就是希望在合理合法前提下，政府能履行相應職責，堅持契約精神，讓事情儘早解決。"

　　對於土地被長期閒置的原因，裕順通公司認為，當初在未取得《拆遷許可證》的情況下，鎮政府便啟動了拆遷，從而令拆遷工作陷入困境。

　　裕順通公司稱，根據政府相關法規規定，拆遷工作應取得拆遷許可證後方可啟動。在2011年11月27日，後沙峪鎮政府進村實施拆遷，但順義區建委實際上只為碧水源公司拆遷部分頒發了集體土地拆遷許可證，未給裕順通公司、盟科置業頒發拆遷許可證。因未取得拆遷許可證，導致拆遷的合法性存在問題，使拆遷工作舉步維艱。之後，裕順通公司及盟科置業就拆遷許可證問題，向順義區及北京市建委等政府主管部門致函溝通、協商。最終，直到2013年12月1日相關部門為裕順通公司、盟科置業發放了拆遷許可證。0 `- l# ?' y- u9 g7 T
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　　記者了解到，根據2011年7月26日順義區政府下發的《順義區人民政府關於後沙峪鎮西白辛莊村拆遷有關事宜的會議紀要》精神，及與後沙峪鎮政府簽署的協議書，西白辛莊村的拆遷工作完全由後沙峪鎮政府主導及負責，3家公司僅需按約定支付拆遷補償款項即可，同時3家公司向後沙峪鎮政府支付了鉅額拆遷費用，後沙峪鎮政府應依法履行拆遷職責。

　　黃加農強調："鎮政府在未取得拆遷許可證情況下啟動拆遷，違反了法律規定，給我公司造成了巨大經濟損失。目前，由於拆遷工作難以完成，且未拆遷戶散亂分佈，而用於拆遷的資金又缺乏統一有效管理，導致該地塊已陷入'開發商無法開發，地方政府無法收回'的尷尬境地，長此下去，企業將難以為繼。"
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　　鄭欣對此認為，這種情況會制約企業發展，甚至有些原本發展良好的企業，因為土地閒置問題長期得不到合理解決，原定的開發項目無法動工，致使其陷入困境，甚至破産。如發生這種情況，企業員工也會受到諸如再安置、再就業等一系列問題影響，容易形成不穩定因素。
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　　土地閒置影響各方利益
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　　遲遲不能完成的拆遷不僅讓政府尷尬、企業難受，也讓村民十分頭疼。/ C) f. r9 x9 D+ E/ {( J% a
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　　西白辛莊村民田女士告訴記者："按照國家法律及政策，村民需要辦理農轉非並進行相應安置。被拆遷村民非常關心農轉非的政策落實問題，啟動拆遷時鎮政府已向我們説明農轉非的資金已經落實，鎮政府會儘快解決農轉非問題，讓村民放心及安心，但直到今日農轉非安置問題也未解決。"

　　田女士回憶道："因為我們原來在西白辛莊居住的房屋被拆除，鎮政府答應在一年半內給村民建造回遷安置房並交付給村民，啟動拆遷時，鎮政府承諾回遷安置房的相關問題均已經落實，地址就在我們村附近的燕王莊村，而且很快會動工，回遷房建設與西白辛莊村拆遷同步啟動，並力爭在最短時間內完成施工。"田女士透露，"但事實上，回遷房至今仍遲遲未能開工，選房分配工作至今也仍未啟動。導致大部分已搬離村民至今仍在外租住房屋。"

　　記者在現場看到，由於未進行任何土地平整，當地百姓的生活環境可謂"臟、亂、差"，已拆房屋成為一堆堆瓦礫，瓦礫當中又充滿垃圾，僅存的個別池塘已成為臭水溝，散發著異味，人畜糞便隨處可見。夏季即將來臨，衛生環境令人堪憂。
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　　鄭欣對此評價，這説明由地方政府原因導致的土地閒置，如不能及時解決任其蔓延，對國家和地方經濟發展、社會穩定以及民生等，都會産生負面影響，也會給當事各方造成重大壓力。如該地塊項目開發能正常進行，對地方政府財政收入肯定會産生積極作用。
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　　對於上述裕順通公司所反映的情況，記者聯繫了後沙峪鎮政府，相關部門人士表示，會儘快給予答覆。但截至記者發稿，對方仍未有任何形式的回復。' W9 E" S5 b# P7 U# \
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　　閒置土地處置細則亟待出臺

　　國土資源部相關人士曾對媒體介紹，針對以往因政府原因造成土地閒置情況較多，強化政府原因導致土地閒置責任，區分政府原因和企業原因，特別是明確因政府原因導致的土地閒置，採取協商方式處置。規定對因政府原因造成閒置土地，應由政府或者有關部門承擔責任，加強監管。

　　有業內人士表示，儘管國家相關部門針對政府原因導致土地閒置發出警告，但並沒有執行細則，現在，因為政府原因導致土地閒置的難題依然難以解決。儘管國土部表態對因政府原因造成土地閒置，應由政府或者有關部門承擔責任，加強監管，但記者查閱相關資料，至今未發現全國範圍內有針對政府部門的處罰先例。tvb now,tvbnow,bttvb4 r- ?6 h% m! l5 d+ ^  i% I2 F
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　　"土地閒置如果是企業原因，土地就要無償收回。如果政府部門不作為，也只能任由土地繼續閒置下去，這也造成了國土部有令難行，國家關於閒置土地的相關規定被架空。"業內人士對記者表示，因此，國家有關部門應該加快推進土地閒置處置辦法中因政府原因的處置細則出臺，建立預防和懲處機制，防止因政府原因導致土地無限期閒置下去，避免造成土地資源的浪費。
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　　對於如何加快對閒置土地的有效處置，並從根本上防止由於地方政府原因導致的土地閒置，鄭欣提出建議，他認為，首先是加強立法、推動制度建設。依法治國的前提在於有法可依，因而要加強和完善立法，讓所有事情都依據法律準則。其二，要嚴格執法，要加大處罰力度。其三，要加強輿論監督。當前，對於政府原因導致的土地閒置的輿論監督還不夠，大家關注也不夠，也就沒有形成有效的輿論監督，導致地方政府對此重視不夠。總之，要通過加強立法和執法實行有效的追責，誰的責任就由誰承擔，同時加大宣傳和輿論監督，讓地方政府對這個問題予以高度重視。

　　鄭欣建議，在加強法律和制度建設的同時，還要注重相關法律法規可操作性，這就要求出臺配套的實施細則。目前已出臺的是國土資源部的相關規章，比如《閒置土地處置辦法》等，其中對於由於政府原因導致的土地閒置也有相關的規定，但從立法角度來説還不夠充分。由於地方政府原因導致的土地閒置，很難通過國土資源部去追責，單純依靠國土資源部出臺的規章，其執行力度和處罰措施可能很難起到應有的效果。因此，在現有部門規章的基礎上，可以考慮由國務院制定行政法規，同時由省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規，由省、自治區、直轄市和設區的市、自治州的人民政府根據本地的實際情況制定規章，對土地閒置的治理予以明確的規定。

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