房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我：“今年下半年房價會漲還是會跌？”3 D! u: S- `: R
5.39.217.764 p' P p$ q3 U
我沒有直接回答，而是反問：“如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。”tvb now,tvbnow,bttvb n# `- c! n* G; l
公仔箱論壇' a/ x1 a/ p8 O6 f8 ]2 ~
朋友想了一會兒：“任志強說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。”公仔箱論壇/ U/ F, ?8 Y5 w9 g8 h( B4 y
/ z3 r/ k( L/ l$ h
“這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論後，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯了，當然，他不會承認。”我說。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ {- m, K. q, K/ [9 N3 F/ P/ ?4 {
5.39.217.76; X! }$ K. t3 q7 j' V
“再說，什麼是拐點？任志強認為拐點的意思是‘降價也沒人買’，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，‘降價也沒人買’那是崩盤。”我補充道。: E) r# ^' }' M$ @
6 k+ C; n" M) i1 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關於“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長，但關於房地產行業的“拐點”，王石及國內多數經濟學家的定義更接近於“轉捩點”。5.39.217.762 w/ j6 E F% P! |' U
! k. N' s: j. ~) Q 除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……公仔箱論壇8 M" b/ g0 n' X" j' U* O# y: q, Y
8 i+ j4 J: [8 ]$ `4 M$ w. w 最後一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關係決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好後賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手裏資金無法回籠。
5 ^* H- q1 H9 O8 y' b) PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" p e0 M8 c: y! @% H# O& b
至於剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但並不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。
2 X5 B. M' l0 Ktvb now,tvbnow,bttvb
# f2 A% m/ k9 |; n) V+ B8 p公仔箱論壇 人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等於蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為“空心城鎮化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地衝動。
) C" M/ S9 k' q6 B- q3 n5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D, Q& e4 n0 F. Z' ^. T5 K* g
在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接後果，就是“空城”、“鬼城”頻現。5.39.217.767 Z" T& j4 k4 Q; L& ^
tvb now,tvbnow,bttvb3 q6 s) {9 i+ y% F A; r$ f8 x
當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？$ \ I$ b8 z4 ?/ U, {
5.39.217.76& h. H, O' W; U& w8 p
事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道後，這些理由就都不是理由。+ L! B8 v$ c- c0 k' [6 I, ^
( k- p& e# Z9 u: N( E
房價這件事，說白了還是和市場預期有關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。/ c- ~( R2 S) W$ M
) c5 r% W5 j+ s5.39.217.76 在經歷去年一輪大幅上漲之後，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億了。
# M/ A3 L+ l q5 }: X# T3 O; v7 f+ Btvb now,tvbnow,bttvb
" B' c1 z( ?6 m A% e 儘管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 T% }, G& b; m
0 u6 g- ~$ o1 P" z6 b+ y 很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的“賭場”：開發商賭政策是不是會鬆綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專家屢次對房價設下賭局。政府反復無常的干預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來了”的故事，狼真的來了，也沒人願意相信。5.39.217.76* V' }, f1 S' x1 N/ @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 x$ ?( p* B1 G' j Y a
實際上，中國樓市已經到了不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，後果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。
; {0 W- O9 c2 G) u- j3 S$ Btvb now,tvbnow,bttvb
# ^- A; x' }$ etvb now,tvbnow,bttvb 對於房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝於亡羊補牢，“主動破局”也遠比“死扛”來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周。 |
發表於 2014-6-6 07:23 AM
| 