空置新低畸形 樓價跌勢難扭
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差估署最新的數據顯示，去年住宅空置率降至百分之三點七，創近二十年新低，顯示供應仍趕不上需求。不過，空置率在可見將來無可避免將見底回升，主要是貨尾量和住宅落成量穩步上升，加上樓市消化力下滑，樓價跌勢短期也難以扭轉。: g, y+ H8 B( n8 k! y [3 {
- Q* h H# j' ?- ?& {# h5 J5.39.217.76據差估署預計，今年住宅落成量將激增逾六成，達至一萬八千二百伙，數據即使打個八折也對樓市構成不小衝擊；有業內人士認為今年落成量只增兩成左右，惟隨着土地供應增加，今後長線供應充裕毫無疑問。另方面，新盤貨尾單位去年底已累升至六千個，當落成量上升，發展商賣樓速度又未如理想，率先上升的肯定是空置率，繼而樓價亦進一步受壓。
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二十年來，香港經濟幾番起落，空置率低是許多因素使然，前朝政府吝嗇土地供應，令樓市出現嚴重供不應求；而年輕一族喜歡獨立組織小家庭，亦令需求上升。然而，當前香港經濟被形容為「二十年來最差」；在失業率僅百分之三點三的全民就業狀態下，香港經濟與九七和○三年相比未必更差，但今次可能是漫長的痛苦過程，單是人口老化已影響包括住屋在內的各項需求。
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失業率與空置率是經濟與樓市的兩大指標，很可能同時從低位徐徐上升。經濟轉差，最先反映於寫字樓市道，去年的空置率已升至百分之八，未來兩年的落成量將顯著增加，寫字樓租金亦可能步商舖和住宅後塵。
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8 ]7 D! S/ W# c/ u% I住宅是一種剛性需求商品，空置率視乎供應更大於經濟環境影響，但現時住宅已由賣家市場轉為買家市場，發展商買地趨向審慎，使置業者也傾向觀望。近數年的升浪，有能力買樓的大部分已置業，剩下的可能是購買能力較弱的首置人士，這類買家對人生一輩子的最大投資自然會步步為營，市升時追買、市跌時等待之羊群效應，形成一個惡性循環。公仔箱論壇8 u$ N" S8 |% {# b1 Z
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投資者和投機者已因樓市辣招而幾近絕迹，但隨着金融市場回穩，樓市近期出現交投小陽春，美國亦暫緩加息步伐，使政府更不敢貿然減辣。觀乎內地房地產空置率之高需數年時間消化，結果「去庫存」未推出已令樓價再度瘋癲，可見政策亂動隨時惹來反效果。
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近年香港樓市在市場扭曲下，各項數據亦大上大落，出現許多怪現象，未來的住宅供應可望達標，可惜樓市是一頭難以馴服的野獸，盼其平穩無疑是癡人說夢。 |
發表於 2016-3-19 05:04 AM
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