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[香港] 步奶粉單位後塵 業主血本無歸 地政署鐵腕打擊 充公「工廈教室」

本帖最後由 serrurier 於 2015-9-5 09:30 PM 編輯
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步奶粉單位後塵 業主血本無歸 地政署鐵腕打擊 充公「工廈教室」
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繼今年二月屯門「奶粉工廈」單位被充公後,地政署近期加強力度打壓違規工廈,擴大充公範圍,最新再有工廈「中招」。屯門好收成工業大廈是區內知名「樓上鋪」,開設不同類別的教室,近期有一家乒乓球教室單位被充公。由於當局對違契用途構成潛在高風險的工廈已列入黑名單,同廈業主都驚慌不已,租客亦被逼急撤離。
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屯門好收成工業大廈鄰近區內大型屋苑大興花園及卓爾居,早於五、六年前已發展為「樓上鋪」,行業百花齊放,牽涉補習社、舞蹈學校,畫室、刺繡、泰拳等教育相關行業,還有部分為零售及服務行業例如美容院,不少商戶都打開門口做生意,更高調在大廈附近張貼廣告及派單張,以至網絡上賣廣告。
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乒乓球室高調經營TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% a/ X) s! Y& ~, g
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惟近期情況驟然有變,根據熟知該廈的消息人士指出,地政署近期突擊巡查各單位,發信予違規經營的單位業主。其中,一家經營乒乓球教室的中層單位,在收信後仍然高調經營,旋即於上月被當局充公。
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地署重手打壓,事件起殺雞儆猴作用,近期,該廈用戶紛紛在收取警告信後「雞飛狗走」。記者走訪現場所見,有畫室在單位門口張貼通告,表明「已經停止業務」,提醒客人可到區內其他分店查詢;又有租用高層單位的舞蹈教室,放棄該廈作為場地,轉租柏麗廣場及屯門大會堂。該校負責人回應記者查詢:「不方便說,現在沒有租了。」然後急急掛綫。
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7 K- v) }4 W3 K+ e: j7 lTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。更有位於低層的按摩店職員表示:「老闆話要搬遷,聽說全幢都無得做啦!」TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" o, h' n& [9 k, y* k. N. |
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地政總署回覆本報查詢:「工廈單位違反地契改變用途情況,涉及不同用途,本署優先處理違契用途構成潛在高風險的個案,例如引來較多人流、涉及幼童或長者出入情況,並對該個案加強執管工作。」
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業主驚慌:租金一定跌
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有區內代理指,好收成「樓上鋪」很知名,租金領先於同區,但一直鮮有放盤,該廈主要為千呎單位。由於位處屯門工業區外圍、鄰近大興花園及卓爾居等住宅群,故吸引補習社及各類型教室進駐。「好收成屬區內最早出現工廈樓上鋪,其租金亦比區內工廈高,近年呎租保持十四至十五元水平,較三年前上升一倍,惟近日地署嚴厲打擊,商戶遷出令租盤驟增,租金下調,有業主接受現實,現時一個低層戶放盤,面積約九百方呎,叫租九千元,即每呎十元,大減三成,但仍未發市。」
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當區內業主得悉再有工廈被充公,大家人心惶惶。有業主直言,近年區內工廈租金大升,全因商業用途,如今政府接連巡查,直接打殘工廈市況。「充公牽連甚大,整個屯門區有不少工廈樓上鋪,政府繼續打擊,租金一定大跌。」

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半年內充公三工廈單位5.39.217.768 v& v7 ^& {4 [( v% l4 _
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屯門近年成為水貨活動熱點,位於新合里的美基工業大廈,多個單位經營水貨店,銷售奶粉等用品,吸引市民甚至內地客光顧。當大廈成為「奶粉工廈」,地政總署於二月中曾採取行動,以涉嫌擅自改作零售店進行水貨活動,違反地契條款,充公該廈兩個違契的單位。今番為繼「奶粉工廈」後,地政總署再度出手,有關充公單位,亦已在土地註冊處登記。
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律師:取回單位機會微
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* n$ q1 N( h8 J" Y當物業涉及嚴重違規,才會被政府充公,意味貴重物業已被沒收,業主能夠取回單位的機會微。執業大律師陸偉雄表示,雖然法律上政府擁有充公權力,但過往極少行使,充公就是沒收物業,政府認為情況嚴峻,才會沒收私人財產。很多時政府只會以「釘契」警告,釘契是在土地註冊處登記政府部門發出的警告信等,令單位難於買賣或出租。近期政府突然連番強收單位,相信是政府見工廈違規使用普遍,加強力度掃蕩,以收阻嚇作用。
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違規普遍加強掃蕩

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, G2 X5 r9 e* Q% X公仔箱論壇高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚亦指出,充公絕不常見,部分業主不了解事情的嚴重性及地政署權力,掉以輕心。事實上,地政署行到這一步,已經有充足證據,證明單位違反規劃用途,業主可推翻機會不大,業主不容以不知情為理由作抗辯。

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張翹楚續說,業主不能以差餉物業估價署收取差餉作抗辯理由,差估署根據單位商業行為收取差餉,不代表交了差餉,就等同合法經營。
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他指出,業主若要自保,首先不要做違反規劃用途的商業活動,先參考物業規劃用途,來揀選租客。若發現租客違約,就要率先採取行動。他建議,若業主發現租客違約從事非工業活動,可發律師信要求對方立即停止商業活動。
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! v  m; @) R( Q. _( _  U3 s5.39.217.76另外,陸偉雄補充說,如果業主移民在外地,委託中介放租及收租,通過自動轉帳方式收取租金,一直無回港,對於單位租客違反土地用途行為並不知情,取回單位機會相對較高。
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業主急收樓 租戶被逼遷公仔箱論壇% ~0 s# h' {$ e' m
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好收成工廈業主收到警告信,擔心單位被充公,紛紛逼租戶遷離。於該廈開美容店的萬小姐說,面對業主逼遷,只好無奈結業:「好收成租戶不是賣奶粉賺大錢,都只是小本生意搵三餐。」
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她埋怨道:「政府說幫助基層,卻打擊我們生計,很矛盾。我辦好商業登記才開業,若果我申報地址違規,又何必批給我!」美容店開業約半年,裝修費二十萬元,三年回本。「現時血本無歸,我也租不起鋪位,貴租無得做。」
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位處充公單位同層、一家經營派對場地公司,於七月底接獲業主通知,勒令八月上旬停業。該公司負責人於社交網站內大吐苦水:「當初租用單位時,被地產代理欺騙,誤以為大廈『工商』兩用,該幢大廈看來聚集商業活動,有泰拳及Gym(健身)* J4 f3 x0 y9 A, t
等,經營了很多年。」
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該公司於屯門中央廣場新店於上周六開業,負責人繼續留言:「想深一層,我都認同政府做法,始終是工廈,我唔想BB及小朋友來到我的場地,有意外發生。」本報致電邀約負責人受訪,惟他婉拒再作評論。
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充公單位大門深鎖
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/ @% q2 i. |5 |! N3 y1 ^5.39.217.76記者現場所見,該廈被充公的乒乓球教室大門深鎖,貼上屯門地政總署信件,宣告單位已變政府物業。「任何人(包括前業主及承租人)不得佔用上述物業……若未經批准在物業內進行任何活動,會被視為擅闖政府物業」。

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土地註冊署資料顯示,這個被充公的乒乓球教室,位處高層全層共十個單位(充公的屬其中一個單位),由開利寶有限公司於一九八八年以八百萬購入。公司註冊處位於長沙灣,公司董事則報住尖沙嘴名鑄,記者分別到上址找業主,惟截稿前未見回覆。
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現時,好收成不少單位,租戶正準備搬遷,期間有的仍低調開班。記者現場所見,不少學員來上課。其中,參加健身班的陳先生說,通過社交網站認識該店,其收費便宜,地方又寬敞。
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