广州:城中村改造在利益博弈中推进
2 {% k, Q! A2 ]' m6 gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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' v, z2 l- B# }" ]* T& F5.39.217.76 ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( U" l) v! t- L0 X; ?5 L) z
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
3 _' A$ U/ H9 ^* Z% K! \tvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb7 O! M P; U' w' Z+ B. ~3 ^
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
6 b# i: W* H4 Z7 G- j9 Y 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb0 v! H' Z9 ^3 W% Z: X/ G$ W3 B6 j
■“土可生财,地能出金”
" @9 g/ ]/ U0 M, g 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇 ?5 w. N V5 x b
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 * G- p# `0 S: f. O4 r
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
8 Y! f& _: ^ L+ ~7 J' R% I9 k) R: _ “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
' i" N% p; L$ Y: x; N3 { 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 公仔箱論壇3 Y4 B1 [1 N; E- l: s, Q
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
) E9 ^0 K9 Z. H$ a; f1 S( T5.39.217.76 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
! u1 p5 ]/ f8 l k/ }3 n6 ? 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' C/ @5 G Y* Q
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 5.39.217.76' t' y+ S. ]9 M7 `* O7 O/ D! f
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb( }6 a! B5 v' M1 m& F
■分红年代 5.39.217.76' L3 ^5 V# i/ T+ m' G3 c
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
# M1 q: k7 U0 r% e% R5.39.217.76 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” tvb now,tvbnow,bttvb& J7 N- _6 L9 {3 R/ t6 H
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb1 G3 b' j0 o+ Q5 n4 ?7 z
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
: i: k: M7 \- t ? 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
% x( v* P# C4 H4 s1 ]0 Z# h' Y 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
+ s% j0 E9 n5 P% r! MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
2 j& ^8 n B7 q0 g5.39.217.76 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” 公仔箱論壇% ^9 o' j! \5 ?' k- l% P; c- b
■“拆一补一”
3 r+ s9 T8 D7 w% O5.39.217.76 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
! `8 w% P/ V/ u% m7 M" s1 j+ N1 [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
4 Q! [( X% Q& U% W公仔箱論壇 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 公仔箱論壇' Z/ L7 _$ y$ K! i2 ?
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* `; K/ [" Q+ R/ s1 Z0 F* F9 S' B" O
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
- O4 }+ D7 r. wtvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
) f, w, w8 C. O5.39.217.76■城中村拆迁要慢慢来
5 O$ O' K' ~& m 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
/ A0 E# R6 ?9 D9 X/ x* o 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
V; `7 b9 |; Z" U2 d P5.39.217.76 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” 公仔箱論壇: [5 _! g1 c7 [4 _! _
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
6 |1 y6 _: c! T3 }6 ?1 Y2 \ 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 i$ l1 o5 w: z* Q
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb7 u- i% B, P" V" ~# A6 f. p
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
0 ^$ S8 N. y/ f/ g7 E/ I (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.760 p# e' O) m3 L. ~8 ~4 J$ t* `% C2 X
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
8 H* A! `0 v1 o+ e0 yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 公仔箱論壇" L. _4 M+ R$ v. H: v
请你请省级审计出来审计这条难账 5.39.217.766 f. ]' f$ k# p3 Q( F
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
% v9 n h" M& ^0 ]# b5 m5.39.217.76跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. f# S* X4 u# ]2 k$ H
2009年11月25日 09:15
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7 a/ B& P% Y4 B) r& Rtvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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5 E5 X v* Z6 |5.39.217.76中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 " U f& w, f/ q' Z- E0 y S( h
( l4 b6 W5 o6 P" \* b4 J7 O$ P" d公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: l/ H. o) ]1 n7 m+ B
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb$ X, \6 n) B# Q5 t/ Z: j! e
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 ) _- t" o* v8 A1 J+ t
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1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
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( a' @ A) y, W. I" e$ r随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 + \% S l" f. N& M- p6 q2 v
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在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 * i5 ?' Z/ [1 a" ?
' F# w4 G3 q; e% o% i9 s4 p# ^. G根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 ' U' @; o, c% v5 I" L3 \2 \
, k, \& m {) _" V公仔箱論壇在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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) b0 p3 l& [9 Z6 L8 I, Y2 |5.39.217.76从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 4 ]! f1 e+ S' s/ {. ^+ {, K
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“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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+ u) H$ W- y& Y0 A$ z6 [猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 5.39.217.76( X4 A/ U& Y& b4 }" J4 k, v
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知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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3 j6 I( K/ _ Q, wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 ! V! r! t; i0 ]' U
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在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
: D6 a+ ]& P, o: t" G( Z2 ltvb now,tvbnow,bttvb置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 . D+ E( _* A5 h! _3 d' q" }
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& V; k! x% v( V6 Q$ C; N& H6 f
. N# t* Y; l x公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
1 ]7 X E7 `$ e1 v! yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 E! A) m" {8 C+ x( u
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
" B9 H; G4 ]4 ?" f E: q9 m1 Etvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇$ l. C# e) F0 a9 z4 ~; p# N+ R4 x
2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
( C$ N: c6 Z2 F1 o7 W公仔箱論壇该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 5.39.217.762 c+ }2 w4 ? R
5 O- K% L( E" K" b. h$ R% mtvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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# @6 E0 o$ |1 N3 P# G公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
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I4 Q) P. ?4 R公仔箱論壇一村一策与两种模式 tvb now,tvbnow,bttvb% [7 `' t9 I$ r- R. Z) j6 z
+ ~; a g& s7 z: a公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 v* i5 N5 t5 j
% t) c" d7 `# K+ ~5 o与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 , }6 w# g2 R6 N
: y$ h5 w0 t2 i% xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
7 H v. ]7 }$ h+ n公仔箱論壇1 P- p. o3 l9 y
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇2 G) t6 {3 B- c" P
+ O1 { o5 R! P: `! l; o5.39.217.76卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
F2 u8 P6 M# M7 z公仔箱論壇( g2 ]3 t+ L6 I N) L3 j
事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。 - g S8 h w9 W) l5 k" f
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb' ~0 F, y" L d6 Z) b
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广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。 $ v4 J! \8 r' ?+ ?5 j7 p- N1 M1 X
) ?7 B4 M) |7 G0 T' h城中村改成“村中城”?
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5 W4 H0 |: \, |& Z三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 5.39.217.76& O- j% r- u2 j, L( `
! d& a/ m+ C8 C6 J8 V/ k) F公仔箱論壇11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 3 P$ h# [6 i* K5 ~
5 P! q+ a3 T- G- @tvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 0 v$ j( c' u) z' w% a7 x- n
8 y9 ~7 Y" y# I8 x5 U4 i11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 % }1 l# Y. R$ U
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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+ g; U9 V t0 G4 b5.39.217.76“核心还是容积率问题。
5 q" y Z. C Q- ^; m8 YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& k, X0 ^% i0 J" ~% j+ w
. i) R$ t' r, m" K8 U5.39.217.76”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
+ j* J1 ~: I9 n% B; H2 @8 ]& A" {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- }- O4 f1 L q9 ?李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb8 S6 j. X# z2 N5 [# Z7 z
/ j5 Q" f, N1 a. g' }7 R5.39.217.76“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 2 ]7 ]! e7 @8 l" Y9 }2 ^$ X$ k* B
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不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇8 j" V$ p) _/ Q- ^
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李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 p* w7 c4 R1 O5 d" [, |
) x4 F4 m b2 D5 W* Z# |8 o公仔箱論壇11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 & t0 U' U! l; Y4 w! i9 X
* T$ `: h/ E7 t [/ sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
2 c+ o8 i- y2 P: |: A( w4 c0 h/ RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 [$ \4 V- s: q* r* U" k% ?9 A业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 tvb now,tvbnow,bttvb6 Z4 p7 e7 i9 C+ Q
7 I" [+ ?( |) w H% S% k) C/ B冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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4 U. t8 R, q% f' ~' Atvb now,tvbnow,bttvb11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 + q }) c( T) F' S+ n. N& |8 `" Y
; l& o3 T8 g( A' c. C2 a0 N2 {公仔箱論壇11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
$ s0 }* d$ B: H- r- ]( b/ A9 J9 N, JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb* ^7 G$ R' ~/ O+ o
一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 I- M- c/ x7 q l- d$ P
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 tvb now,tvbnow,bttvb% i, W( w8 ?# \0 q7 q' o+ h; G& i' M
5 i% k; B0 S3 JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 7 z5 _' Z! J& r/ ^) D i
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他城中村改造项目。
: R' h3 u$ C/ ~2 j3 d6 @8 KTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. M. |: x4 ]) lTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”
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3 T3 P* E, n' ~8 `* y5 ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 , o6 z5 a& j/ r$ G: I3 S
3 u) i3 v" u( {( G2 M也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 ; g7 p8 t) m4 t' p$ q) v' T
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇: z2 z$ t3 ^' f: V/ ^' E8 {) c
\$ |5 R' _7 C- t' J C2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 5.39.217.76( r2 D* j. t( g& e4 r5 B* Z
6 r" h- d, o4 J7 }! l7 d公仔箱論壇11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 1 r. o8 R) }0 p
8 r9 k% v0 ~% D( S+ j8 I$ n. y宅基地“利益之争” 5.39.217.76" t4 H$ W, X+ v5 Y. d- n
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城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 6 m% O" Q% ~- S5 w5 t/ b
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 0 b# z' Y9 c" N$ U
- ~: K, h8 O" S4 y! d6 {+ h之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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0 _2 m* g7 P3 X m5.39.217.76村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 - N) Y o4 u( h3 v7 X
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
5 I/ H# W* ~! B3 |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; k' m9 m6 T( u! n
11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, _) S4 F- \! v7 L$ x
4 e c2 a5 G6 J& |3 u业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。
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$ Z/ }& \; E$ M$ g Z) Etvb now,tvbnow,bttvb李国强认为,城中村改造 $ H9 m5 Y3 U1 l% O+ Z# p6 V
" o- ~! j0 z V; S/ L% O1 q$ M涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
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, |' @5 E+ T7 ]1 K- [# X+ r5.39.217.76深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇. a4 e% N# ?6 A, l! s; Y$ K+ b- \' d
1 l; N p& w% w公仔箱論壇很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb$ Q2 w9 X# o# t1 S) J& _
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(徐志娇 编辑) tvb now,tvbnow,bttvb/ H# c7 \( v! |9 z# s$ B. J) q
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5 @/ Z, ~/ R' [- x. i2 Z, ?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: 5.39.217.763 D- l3 q) p: W( c: f4 U5 k
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,tvb now,tvbnow,bttvb( J; N! U3 F; Y3 U& `$ G9 W
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |