广州:城中村改造在利益博弈中推进
. |$ x3 w" G7 O+ V* m% c' M: ]2 STVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 ) O' j$ W, e. W$ A, z# Y1 b- p
5 u& B/ ~7 b. Y+ k4 p* C" _' s ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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# ]1 X Z x0 h5.39.217.76▲夜幕下的广州城中村。
* d P* I8 T/ Q- i$ v5 W5.39.217.76 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
$ }7 p& g$ C9 W" ?9 p9 [ 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
2 ~* p+ g' A9 W, V 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 5.39.217.764 `/ n1 ~1 P% Z3 z9 c+ l
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 5.39.217.76$ o! j( b$ f% _
■“土可生财,地能出金” tvb now,tvbnow,bttvb$ c% V/ i4 ~7 {1 E6 x: W
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
* f" D2 ~; Q$ n( y9 E9 Htvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
4 Z4 ?8 ]# p. ^6 k* X8 U 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
% j' G7 o- O1 h “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
4 A4 b$ I& g* O# c- @3 {# b公仔箱論壇 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
6 U1 [" O* t) i( D% Z4 m7 K9 |公仔箱論壇 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
7 M7 M- `! g* MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
5 w. m8 l4 Y: H4 A: |* ]! TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
: x) F1 ~8 n4 |# x( G' J: ?6 ^ 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
2 n# f; m0 l& Gtvb now,tvbnow,bttvb 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 T& h( g u: T7 d
■分红年代 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 E" o' M( `1 B1 |
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 7 e; r* ~" K! j r; g) F1 H
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” 2 }2 _$ f4 z8 L2 F- C+ u# ^- ^
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- u0 `$ r8 Z% [$ y7 D# u
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* w. ^$ {2 ~6 Y. L* g
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” 5.39.217.76. s5 n6 t. Q* O
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 A3 w$ O3 `, u0 T
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” tvb now,tvbnow,bttvb* Q4 L' z3 z& L F
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
" Q4 U, [1 ^ C- T% v9 X) S7 J& Z公仔箱論壇■“拆一补一” 公仔箱論壇% A5 X; l" @ r- H/ P8 w
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
4 L/ h+ U+ _2 _9 ^公仔箱論壇 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
/ I" u3 h4 N L3 H3 O1 Stvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
5 R1 I' M* ?& D 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
. Z" F! d5 `1 M# ? 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
( @% w; Z( t: u7 E4 N5 D; ~tvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 6 S0 S) R% X2 O) S$ Q
■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* G# m+ {3 T3 s3 d4 m" l
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” - j* w$ `, G* a+ D; A9 @
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇0 P2 R" {0 K. K6 W
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
/ ?: V# p7 P. h: e1 i 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
- E2 I- k7 Z. y2 |# p2 v. u5.39.217.76 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” 5.39.217.76, b$ s+ u7 b% F
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 5.39.217.769 D* L' u( e8 M6 w
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) $ G$ [1 G9 S" e4 t. W
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) S @1 M" y. c0 Z$ K# Q
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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. [; y. O2 s, U. C7 E* [tvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
4 H; w! _8 @$ E. B------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
; V: D# p6 ~ K* B; l" m+ ?( c5.39.217.76请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 P8 A8 k" H" b) }) \
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
5 y6 Y% w- M7 j* Y跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 _; o1 h% `3 A9 ^) M
2009年11月25日 09:15 公仔箱論壇' ?5 M4 h& j( g+ P' z' |* N
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% @7 b0 ?$ W3 ~/ |4 e
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中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 tvb now,tvbnow,bttvb0 i( i7 ?/ \, x# V. E" K0 b z
7 [ P& I2 E" u0 L' U7 zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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5 P5 S, ^+ m* ~高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 1 i, \% o4 ?$ Z, Q* E
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城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb% m1 E, C* \; T4 A b
6 |2 b; `) P% aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
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1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 tvb now,tvbnow,bttvb+ q: T- t) C) U+ a. o# F
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随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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, ], t4 m- [ |2 Y7 i5.39.217.76在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 % V% H3 V1 R2 C8 f7 O" A7 R( v0 m
# k m1 ]0 a% O2 I# ~' a公仔箱論壇根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 tvb now,tvbnow,bttvb$ x7 F" g/ g; T
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
# W; L7 K6 {% X公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# t# O- H% h8 b1 e% C1 t+ z
与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb* {7 W9 W4 O# |+ r' s& o: H
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从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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# ~ v& T9 R; e公仔箱論壇“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 0 R3 n/ v" ?( G% N3 @
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猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 tvb now,tvbnow,bttvb3 q/ }! b5 s4 Z$ L' m/ u" ^% z
1 K; w9 ?8 T/ Z7 [& Y5.39.217.76知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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5 E$ n( @! l( G& e2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 ( W+ f9 \& ?. T
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在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 1 m @/ z" Y7 P, b0 D3 c9 n
置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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: E' T. V3 ]- Q9 CTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇( } Z/ k8 i. b0 _+ l7 |
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“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 ! M7 f z" |0 q/ O' ~' s
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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6 f2 ]; K+ K9 l* S公仔箱論壇2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 tvb now,tvbnow,bttvb# m2 s# [1 i% }1 s+ `
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 T) l8 n& c- J0 w$ x9 S, X
& k" @" y1 Z, p0 s8 @tvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 h1 } Q# C Q% f7 ]* J: g
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 5.39.217.76& Q& ]# F$ U3 L5 q0 J) m G/ P
( [$ E3 S A& z. @2 h8 r! F与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
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/ [. p8 N7 W4 q, |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 tvb now,tvbnow,bttvb. a0 ]( n! ]! p6 C% y: |. _' v
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 B) O( J; }$ r! f4 |$ v7 g
" F7 o |0 w" R2 M事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 : G9 Q& @4 p: t" u& `7 x" g
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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p7 I, C. z0 y3 @; k该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇4 p5 j$ k: i0 R" b d
2 W( ^" o. a1 }$ {# m: h6 e* U4 ]公仔箱論壇目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
3 o: v+ Q. w% [8 y. i: _ _" N1 Ktvb now,tvbnow,bttvb
! w: Y* P7 _ @$ Z& u" J" i4 Htvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”?
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 8 o0 k# ?% L6 c0 C& F
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11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
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! ^2 w8 G( Q% u( ~( w5.39.217.76据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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, L$ o2 _' \: I" A3 g+ `, }6 F3 y这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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- A+ L4 |, u6 ~! z! t) i. w) f0 O公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
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容积率问题也困扰着杨箕村。 E0 O1 Y8 J" v& C$ e+ C" x
8 N; ^/ n9 B: r+ p+ {11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。
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1 Y8 X& m0 A( t/ U F3 R% ]! p+ vtvb now,tvbnow,bttvb”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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: D9 x w6 Y3 A& w! Y" U+ k公仔箱論壇李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
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/ [6 G) `8 L/ x, y$ D0 d ^2 b2 ~“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 * l, Q& ^2 b2 ~& p
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 * z' b$ [7 J& i: `1 G
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李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 0 [: j N! ^3 Y2 I! O
8 L* H3 P7 ~' y5 @; t不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 u* g; o! ]9 ]) l2 `! Y+ i
5 B. g; w# f" H: d+ Y8 Y$ w李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 tvb now,tvbnow,bttvb' e. h& e5 g* ?, Z
I+ |1 B- f& i s3 q/ X% F0 M5.39.217.76“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
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" L2 { `9 @0 H对开发商的顾虑 $ b4 u2 M9 x P7 J3 M
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业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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1 m: J0 L0 o4 v6 ~冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 tvb now,tvbnow,bttvb) r0 M' I) [7 Y5 j
7 p) W w- e. K& d7 w4 d% d! s5.39.217.7611月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
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: X; o7 H \+ ^: d( o1 g5.39.217.7611月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
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6 L% x3 c5 A1 z, W, A$ yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.765 a$ [; F' @" w9 o
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据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
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他城中村改造项目。 4 i9 H6 [0 n+ G/ W, H
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 公仔箱論壇% @# S# u% c& o
; \. M V7 C3 Z) p* @5.39.217.76广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
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也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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i" O: K+ {$ ~ {8 _- u2 }! U/ ?6 `公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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0 N) z8 [* B0 g2 I" ^5 QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
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# `6 Y. J4 f8 J0 x/ \1 gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
# @' X e U; S5 f/ Otvb now,tvbnow,bttvb
, Y8 z# J6 D% ]" x& `, w9 R& {% I) ?9 N11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 , o7 \, L0 d0 a8 k9 R
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宅基地“利益之争”
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# |* ~* j7 l0 o0 _公仔箱論壇城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 0 W0 B6 j9 Y! c
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
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% P! p9 y: d: s; [2 [/ K$ dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 ) P1 N/ ^4 w. B
7 W5 d/ L& p% D- q公仔箱論壇11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇) E; D9 n! I+ z
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。
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. R# l7 L% A' o. I! t公仔箱論壇李国强认为,城中村改造
+ U) D. g1 X6 t5 d: @5 y' t5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, q, o {6 b! c7 U
涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
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% ~5 O& q) c7 |1 {9 S U深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 tvb now,tvbnow,bttvb( J7 Z6 n/ P" s' J
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很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 ! g! t* G/ ]5 {% T
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(徐志娇 编辑) 5.39.217.762 q! d& [8 r' W3 ~9 e' ^- n1 X8 E I
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: \! c' F- q* ]& H5.39.217.76广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: ) q" T& {9 p& A3 l, {9 l: K# Q
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
; x! Q/ `7 K% L* _6 M5 Xtvb now,tvbnow,bttvb其它不说也罢!!!!!!!!!!! |