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標題: 港星地產市場的差異 [打印本頁]

作者: 咖啡愛奶茶 時間: 2010-4-29 10:57 PM 標題: 港星地產市場的差異

曾淵滄博士香港城市大學MBA課程主任
　上個星期，我撰文談起新加坡人中百分之九十五的家庭是房屋的業主，比例世界最多，其中最重要的原因是新加坡政府大量興建組屋，以較低的價格賣給新加坡人。目前，這類組屋佔新加坡房屋總量的百分之八十五，但是，最重要的條件是：新加坡政府賣組屋的價格永遠是有升無跌，不像香港居屋那樣是以市場價的某一個百分比為定價，而市場價可升可跌，居屋價格也就可升可跌，買居屋不包賺錢。近日房委、房協推出居屋、夾屋貨尾單位，反應極佳，因為近日樓市正處上升期。但是二○○一年、二○○二年有人申請居屋「撻定」，因為當時買居屋是可能虧本的。 : |! y2 q. R9 ?5 x& s8 ~6 U N* i
新加坡靠填海增加土地供應 ( t% f* T7 B- O( i" v
　整體上，不論是組屋或是私人房屋，新加坡的房屋價格比香港低，這有兩個理由：第一個理由是新加坡的「實用面積」比香港大，多年前我已多次提出這個觀察。表面上香港面積比新加坡大，但是香港山多、山高，香港人也喜歡山，不想把山剷掉，新加坡的許多小山丘早在40年前就被李光耀下令剷掉，將山泥山石運到海邊填海。香港有大量郊野公園，有新界複雜的地權問題，香港市區有大量拆不得的舊屋，過去香港政府也是依照填海造地，整個港島中環是填出來的，沙田、大埔、馬鞍山、將軍澳、天水圍、屯門都是填出來的。但是，今日香港填海越來越難，當年港英政府可以把沙田海填成城門河，今日已不可能在維多利亞港再填海了，誰也不敢背上將維多利亞港變「維多利亞河」的罪名。今日的新加坡依然在填海。過去四十年，新加坡的面積增加了百分之四十，新加坡填海已填到連馬來西亞與印尼政府都下令不許賣泥沙給新加坡政府，新加坡要付更昂貴的運輸成本到更遠的地區買泥沙。
　香港市區的舊樓充滿「集體回憶」，也不能拆。舊樓不拆、海不能填，市區何來土地建新樓？
　拆新界菜園村，反對的聲音那麼大，政府付出的賠償金錢創紀錄。以這麼高的賠償金錢來拆新界農村建新樓是會虧本的，哪一位地產商有興趣做？ tvb now,tvbnow,bttvb$ S/ U. _% f2 f5 I: N$ q
優化勾地和降低強拍門檻可增供應 9 \: t, h! k. z2 j6 i
　許多人說，香港特區政府控制地價、抬高地價，證據是地產商勾地經常勾不出，因為政府設的底價高過地產商出的勾地價。但是，事實是每一次成功勾地之後的拍賣，成功拍賣價總是比勾地底價高許多，這說明市價依然是遠比勾地底價高許多。問題只是地產商不願為他人做嫁衣裳，出一筆巨額訂金，冒一定風險，卻沒有任何拍賣的優勢、好處。現在，特區政府已在研究優化勾地政策，我記得曾經有人建議：成功勾地者曾在拍賣時應該有優先權，這樣才能鼓勵地產商多多勾地。所謂優先權是：當其他地產商出了一個價，成功勾地者並不需要出更高的價，他只需要出與其他勾地者同價就可以優先取得該幅土地。
　現在，五十年舊樓的強制拍賣門檻已下降，很高興已經有小業主自發組織，邀請地產商到來參加公開拍賣，這的確是增加市民土地供應的一個好方法，對小業主也有利。

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