9 R& y* ]; ?5 g- q. E( S8 a' T5.39.217.76「兩不對稱」妨礙公平交易, y; B2 b: @- Z; {1 P x# W
7 P& S" j2 x+ v+ D
一般小業主在物業市場買賣舊樓，主要是反映了「現有用途價值」，因為一般人根本不懂得計算什麼地積比率和重建成本，更不懂得如何合併地盤、如何鑽盡地契和城規會審批的空子，所以「重新發展價值」只是一個似有若無的抽象概念。相反，有意收購舊樓重建的地產商，必定已經做好功課，有全盤收購策略和成本效益分析。正是這種「資訊不對稱」，一方在明、一方在暗，大多數小業主只懂得比較地產商收購時出價是否比舊樓買賣價更高，而無從比較收購價相對於「重新發展價值」是否合理。只要收購價比舊樓買賣價為高，加上物業經紀鼓其如簧之舌，小業主很容易趨之若鶩，「蝕底」反以為「有賺」。 5 Q- @ F7 A; n公仔箱論壇6 E) Y! E; w' R& p
公平交易只有在買賣雙方的資訊大致對稱、沒有人為因素妨礙競爭的時候才會出現。沒有人反對地產商以本身發展物業的專長圖利，但公共政策的目標應在於確保公平交易，防止市場扭曲；政府不能推說自願買賣便等同公平交易。在股票市場，政府嚴禁內幕交易，正是為了避免「資訊不對稱」製造市場不公，為何對重建物業市場的不公卻視若無睹？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& r; R9 N0 m4 G9 {' x$ @
* ?; v% c3 ?3 I公仔箱論壇如果政府要維護多數渴望重建的小業主的權益，首要急務是減低「資訊不對稱」，使他們清楚明白物業的「重新發展價值」，讓他們有類似「重建合作社」的選擇，才定是否接受收購。但降低強拍門檻的客觀效果，是讓收購商更容易「誘騙」足夠數量、不了解市的小業主「上轎」，便可以強制完成交易，變相使掌握資訊的收購方實力更強，欠缺資訊的小業主實力更弱。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" X+ {& S6 m8 p f l' C9 n: g: {. k
公仔箱論壇9 j, M- G4 w- W1 \' s& M$ X
更有甚者，這種「資訊不對稱」的惡果也同樣出現在「土地審裁處」身上。雖然土審處有一名專業估價師為法官提供意見，但法官只能基於控辯雙方提交的資料作出裁判，而無法主動調查研究，更無法例授權考慮地產商合併地盤後的發展價值。從過去的案例可以看到，地產商可以輕而易舉找十位估價師舉證，小業主聘請一兩位估價師已是沉重負擔。因此，小業主和地產商之間的「資源不對稱」促成了土審處和地產商之間的「資訊不對稱」；即使法官立心如何公正，都無法扭轉「裁決偏袒地產商」的客觀效果。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m5 |" T5 Z; n# c( F
- K3 [8 H1 V% \; a「潛規則」令強拍變強賣 8 `6 o$ X' W: s A) J; v8 [4 G8 G" JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 g. n7 T, C$ O* q) b/ A T- ~
當程序進入了強拍階段，地產市場的「潛規則」便派上用場。理論上，由於強拍是以整棟物業一齊出售，任何地產商均可以出價，像競投官地一樣，按照本身對後市的判斷，競投出一個充分反映地盤發展潛力的市價。但現實上，最少有3個因素使公平競爭tvb now,tvbnow,bttvb0 k x' i4 p" e1 A/ w
變成天方夜譚，使剩下的兩成小業主無法取得市價補償。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 S n& N6 s) r; g+ @8 u' Y' Y
' _2 x% b5 v0 {3 [) M
其一、坐擁八成業權的「大業主地產商」，針對臨時加入的「第三者地產商」，可以輕易以本傷人而自己損失輕微。舉例說，一棟物業有10萬平方呎，合理市價是每平方呎5000元。若果真有「第三者」出市價競投，「大業主」即使出價每呎6000元，他的「損失」（即超出市價的額外支出）只是需要真金白銀支付給仍然擁有2萬呎業權的小業主每呎額外1000元，即共2000萬元。反之，若果「第三者」以每呎6000元追價，他的「損失」是總共10萬呎每呎多付了1000元，即共1億元。明乎此，精明的「第三者」根本不會參與這種「有輸無贏」的遊戲。) Q/ a @) i4 ]8 [# g5 Z4 d
% R+ Y3 s* Y! m" y; S其二、很多「大業主」把舊樓地盤合併發展，但強拍時卻以單幢物業進行，「第三者」若只能投得一幢物業而沒有相鄰地盤，根本無法盡用發展潛力，自然不會以市價競投。 8 Z, N* j1 Y! a. v& [$ N+ {7 z# mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' F% h& Y6 g w7 l/ a9 n# v2 u2 w
其三、大地產商有能力在各舊樓地盤「分散落釘」，猶如美蘇冷戰時期的「同歸於盡」策略（Mutually Assured Destruction），所以行家最理性的選擇是互不侵犯、互不競爭。而且愈是由「志在必得、有仇必報」的大地產商操盤強拍，其他行家避之則吉的誘因便愈大。5.39.217.76- Y8 `3 z. }6 {$ I4 g2 z* `
. ?3 J% A1 K. e公仔箱論壇「兩不對稱」的死穴一天未解開，理性分析的結果很清楚：降低強拍門檻確實可以讓更多急於重建的小業主得償所願，但代價是所有小業主都要賤賣資產，而且愈賣愈賤。不知就裏的小業主會誤以為這是一項德政，但政府明知市場失效，公平交易的條件根本不存在，卻聲稱「現時未有證據顯示現有法定框架未能有效運作」（註二），還把被蒙在鼓裏的小業主的取態，曲解為支持修例，實在是匪夷所思。8 s0 ~3 J" d: W8 C o f6 F
$ S' F% e6 D. E" W0 E. Wtvb now,tvbnow,bttvb若果林鄭真心相信自己是站在多數小業主的一方，公眾只能自嘆倒楣，碰上一個不理會經濟分析亦不懂市場潛規則的局長。若林鄭深明箇中奧妙，卻標榜大義然，那究竟她在為誰請命？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! @; H9 I2 f5 \. u' n
