標題:
風險分擔利益分享 重建困結迎刃而解
[打印本頁]
作者:
katspi
時間:
2010-3-18 07:02 AM
標題:
風險分擔利益分享 重建困結迎刃而解
在未有完善機制保障
小業主權益的情下，政府利用立法會
2 x& a! s1 ?' g$ a9 c; a公仔箱論壇
分組點票的操作，使降低強拍門檻至八成得以強渡關山，下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處，顯而易見，由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展，政府在檢討市區重建策略之際，應該一併檢視有關情。我們認為，對重建後升值預期的利益分配，是重建（包括市建局
$ D6 I7 n8 Y1 c% B% `
和發展商）爭議焦點所在，如果政府朝「風險分擔，利益分享」方向處理此事，相信可以紓解重建困結。
tvb now,tvbnow,bttvb5 d' h: @4 H6 `- S$ I* {" _
' ~* x8 z' [) ^* A; {9 l8 E
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( t1 K( J9 n: E/ N
小業主發展商財力懸殊
0 c9 g3 u' M. ~+ [6 m) w0 e
tvb now,tvbnow,bttvb, `; a+ z) r9 m }. b* L* q4 b- h) F
法律公正性未體現出來
; e* S5 |& l/ u
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ]& ]0 \* Q5 z9 ]6 _
強拍機制最使人詬病之處，有兩點：（1）強拍並非真正拍賣，實質是強收；（2）當小業主與發展商爭持到強拍階段，實際上就是打官司，但是兩者之間實力懸殊，法律的公正難以體現出來。
( }2 V1 W7 d9 a# k; f3 g* Z
/ R0 N4 V7 j! P* z UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. H7 ?) Y. M. s2 ?+ z; B, nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
關於強拍接近強收，皆因法例由1999年生效迄今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手下，由申請拍賣者（發展商）以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步，他們之間的損益，此消彼長，若屬真正拍賣，則業權的真實價值就會顯現出來，不過，現實上並無真正拍賣，小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此，當門檻降低至八成，將有更多小業主應得權益被侵奪。
: t+ T/ @5 _! d
`8 y9 o# d# D5 r$ w* V: H5.39.217.76
小業主與發展商爭持到強拍，由土地審裁處審理，當啟動到這個機制，實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂，發展商在財力上佔絕對優勢，小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案，最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司，案件去年12月在土地審裁處審理，發展商由大律師代表出庭，並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告，小業主如何反對發展商申請強拍呢？小業主並無大律師代表，也沒有測量師和建築師助拳，只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。
: h1 e" V0 q% |0 ], w6 p9 p
! ^& X2 Q( X" \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
在法庭上，出現這樣的專業與業餘對碰，結果可想而知，發展商大勝，小業主大敗，小業主所得賠償，基本上就是發展商提出來的數字，一個單位的一半業權和一個車位，共150萬元。對於事件中的小業主而言，噩夢還不止此，因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄，此案於去年12月1-4、7及18日審理，訟費肯定不菲，那150萬元能否足夠支付，就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里，在今年2月底完成強拍，由新世界發展以7.09億元底價成交，樓面呎價約3500元，較近期將軍澳賣地的4600元呎價，遠有不如。
: L, Z" X) @! f; X5 O6 T G5.39.217.76
! f5 t& x- D$ h& z- ^/ A& g) Q
政府認為強拍機制有土地審裁處把關，就可以保障小業主利益，但是從上述情看來，法律的公正性在小業主與發展商角力時，根本不能體現出來。因此，政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件，就應該設立機制，讓公權力在審裁處階段作適度介入，例如就現用值（existing use value）及重建值（redevelopment value）等估計方面，給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主，提供專業協助。
: \3 J) p Z) w6 f
- A! S7 ^- x7 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
收樓增加賠償選擇
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 w/ f) j% J/ ?1 X& x8 I# Q
) V2 n8 h; {3 m( r- N公仔箱論壇
可減爭拗推動重建
, ]. _ O( c- P/ W2 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 c4 D+ p8 R' l& ]% g, }0 M5.39.217.76
關於市區重建，小業主盡量叫高賠償價，乃人之常情，市建局有賠償當區7年樓齡的準則，尚且與小業主爭拗不絕；發展商收樓重建，一方叫價，一方壓價，爭議必然更多。若單以現用值而言，一些舊樓「溶溶爛爛」，確實不值太多錢，若加上重建值，則一些舊樓所坐落地區，升值潛力甚高，情不一樣了。小業主眼於發展潛力，事實上舊樓重建後價值狂的例子，比比皆是，小業主欲與發展商分利，也屬人之常情。
# w" i. G/ v6 ^# e( Z4 X, Z5.39.217.76
. e2 Y2 M6 d5 C, z! v% |3 [* W公仔箱論壇
發展商投資重建舊樓，無可否認存在一定風險，我們認為在收樓賠償方面，若發展商提供不同方案供小業主選擇，應可化解爭端，平衡雙方利益，加速重建進度。例如：
- X; p5 t+ f1 ^" }' ]7 z7 l
( i( h8 h1 z8 y
方案1：是小業主可選擇一筆過賠償，自此與發展商再無轇轕；
4 p% z. D3 U+ t6 P, K" P( QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 A) J; a4 S$ {- P! C9 I3 O* J5 f
方案2：發展商以「風險分擔利益分享」原則，供小業主選擇，具體是小業主首筆只取部分賠償，待重建完成後，按項目盈虧，與發展商分取其餘款項；
2 h6 {5 v- y7 z3 ]2 h$ s! X2 u0 E
5.39.217.762 E- b% ~) J9 k; T! p
方案3：「以樓換樓」和「以舖換舖」。
1 J7 O) a' J3 v$ u* B
3 e% A. X# k9 n' t5 q
上述原則，也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建，一向標榜不牟利，這樣的話，「風險分擔利益分享」更有推行基礎，若市建局採納，加強了重建效率，不但為市區重建打開一個新局面，還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇，操作起來會較繁複，但是若能加快推動重建，又無損社會和諧，則政府應該朝這方向思考改善。
1 _2 n a# y# }2 D# ] a( J2 c9 \
* h: n$ c& ~; T: D( R) Y7 T5.39.217.76
; ~/ p$ L) p8 Z# I! N公仔箱論壇
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)
Powered by Discuz! 7.0.0
小業主權益的情下，政府利用立法會