標題:
未保障小業主權益 強拍門檻不應降低
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作者:
katspi
時間:
2010-3-16 06:58 AM
標題:
未保障小業主權益 強拍門檻不應降低
現時只要有發展商成功收購舊樓的九成業權，即可申請把樓宇強制拍賣，收購餘下的一成業權；政府計劃在下月1日把申請拍賣的門檻由九成降至八成，加快市區重建。但是本報的調查發現，過去20宗強制拍賣，原來有18宗均由申請拍賣者以底價買得，拍賣根本沒有出現，強制拍賣變成強制收樓，制度變相協助發展商以底價強制買入民產。強制拍賣的制度有其存在價值，有助推動私人市場重建，但是如果把強拍的門檻降至八成，類似的變相強搶民產事件會變本加厲，所以，政府必須先檢討現有制度漏洞，堵塞「強拍」變「強收」的漏洞，保障
小業主利益，下一步才降低強拍的門檻。
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強拍變強收
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變相強搶私人財產
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在資本主義社會，私有產權是重要的社會制度，《基本法
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》第6條也列明香港「依法保護私有財產權」，香港公眾普遍認同除非有極為充分的理由，有凌駕性的公眾利益，並在充分保障財產擁有人權益的情下，才可強迫他人放棄其私有財產。但目前的收樓及強制拍賣制度並不完善，與上述標準有距離。
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本報昨日報道，法例由1999年生效至今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手競投下，由申請強拍者以底價買得。由此可見，所謂的強制拍賣制度名存實亡，強制拍賣根本不是拍賣，而是變相幫助收購者以較低價錢強收私人財產。
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法例要求被收購的物業要舉行拍賣，原意也許是希望透過不同參與者互相競投，既充分反映市場價值，其他發展商也有參與拍賣的機會，過程既公開透明，也可讓被強制拍賣的業權持有人利益得到保障。但是現實告訴我們，這只是一廂情願的想法，現實情是，若有發展商成功收購該大廈的九成業權，其他發展商就會「識趣」自動退出，以免「阻住人發達」。這一現象給市民的印象是，收購舊樓的發展商之間已經達成某種共識，「各自搵食」，不會強搶對方已到口邊的肥肉，誰有本事先收到九成業權，肥肉就是其囊中物，結果，強制拍賣變成強制收樓，小業主如砧上之肉，法例變成強搶民產的幫兇。
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政府官員辯稱，現時啟動強制拍賣的最後把關是土地審裁處，該處有法官和專業測量師，拍賣底價以重建價值計算，絕對沒有把物業賤賣，已保障到小業主的利益。事實上，相關的法例清楚列明，拍賣的底價須顧及該地段「重新發展潛力」，換句話說，政府的意思是，即使沒有其他發展商參與拍賣，物業只以底價成交，拍賣的底價本身已考慮了物業重建後的價值，發展商並非「賺到盡」，原業主已能分享到重建後的部分經濟利益。但現實是否如此？
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本報2月18日報道，過去一宗強制拍賣的個案，灣仔向海樓宇金國大廈在2008年8月以3000多元一呎的底價成交，被強制拍賣物業的小業主質疑，「我單位向海，可以看煙花，3000元一呎如何買得回來？」
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政策向收樓者傾斜
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讓重建者「賺到盡」
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社會並非企盼擁有舊樓者都一夜暴發，但天價豪宅單位處處的灣仔鬧市，一個海景單位竟然只以呎價3000多元成交，政府如何說服市民，3000多元一方呎的底價是已顧及該地段「重新發展潛力」？
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古有禮教吃人，今有制度吃人，說穿了，這個所謂強拍制度，美其名曰有土地審裁處把關，但實際是利益向收樓者和重建者傾斜；發展商收購舊樓為賺錢是正常之事，但強拍制度卻變相令發展商「賺到盡」，這就有問題。
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特區政府拒絕定期賣地，舊樓收購成為土地的最大來源之一，市場日趨火紅，發展商積極部署收購舊樓。如今強制拍賣的門檻定在九成，已見到底價成交之事不斷發生，他日若把門檻降至八成，勢必削弱舊樓業主的議價能力，底價成交變賤價成交之事定會變本加厲。
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社會也理解，單靠市建局
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之力無法顯著推動社會舊區更新，要開動私人市場的重建動力，強制拍賣制度有需要保留，否則只會有更多舊樓日久失修，重建無期。但政府目前應做的是，先設法杜絕強拍變強收的制度漏洞，確保拍賣價能反映物業的重建價值，讓原業主分享到重建的經濟效益，一日未做到上述要求，強拍的門檻就不應降低。
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小業主利益，下一步才降低強拍的門檻。