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標題: 炒賣公屋風險高　跟風須防燒手指 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2010-3-14 06:54 PM 標題: 炒賣公屋風險高　跟風須防燒手指

樓市的討論持續不退熱，新焦點是出售公屋以高價易手，屢創紀錄，令人關心炒風是否由私人市場吹向公屋市場。在討論公屋炒風時，除了關注樓市投機風氣之外，同時不妨留意有關交易的合理性。tvb now,tvbnow,bttvb( X9 `1 t% G0 U# p+ X$ x
物業價格升溫，在社會關注之聲和政府持續推出調控手段下，勢頭並無停止；相反市場似乎因此產生「羊群效應」，令升勢有擴散至居屋和公屋的迹象。最近就接連有報道，公屋單位竟以高價轉售，部分售價更達到百多萬元，有人認為這是樓市炒風熾烈的迹象。9 e9 B# H) T' m2 H- y/ ?. [$ y- }
公屋高價易手，當然值得關注，但除了用炒風熾烈去解釋外，這個現象本身是否合理，同樣值得探討。公仔箱論壇8 M$ V7 Q7 g) J4 o. }$ _
理論上，公屋單位的炒賣價值有限，首先是因為這類物業從來不是本港私有物業的主流，一般人投資保值，不會購買公屋，故此令其資產流通性和套現能力受到限制，而且在融資按揭上難以和私樓相比。/ b2 |, _- O% a8 q$ U

市場獨特套現未必容易tvb now,tvbnow,bttvb. T7 B9 |" L9 \: T
從炒家角度，如果每項交易都無法借助貸款的槓桿效果，要用真金白銀投入，吸引力已大打折扣，如果再因為買賣不活躍，資金容易套死，炒賣價值更低。
從供求角度衡量，公屋是香港基層的住屋保障，經過長年興建後，現時輪候入住公屋的時間，和供樓動輒要十年、八年比較，並不算太長。不用花錢購買公屋，只要合乎資格，一樣可以低廉租金獲得入住的機會。在這個情況下，誰人願意不斷追捧，高價購買公屋呢？公仔箱論壇0 u! r4 L% b4 ~. Y$ p- F- m
站在投資保值的角度，購買物業當然要考慮承接力。由於公屋住戶大部分是基層，很多人都不具備購置私人物業的能力，當公屋價格升得稍高時，有能力、有興趣購買的潛在買家，數目會遠低於私人市場，進入這種另類市場，風險會特別高。
從多個角度分析，投機買賣公屋風險甚高，但近日市場上的確出現高價易手的買賣個案，為甚麼會出現這些交易呢？細看這些個案的買家，部分是居住在附近的街坊，因為感情或族群因素，傾情在同一公屋屋苑置業，故此經濟效應不是他們主要或唯一的考慮，屬於特別買家。當然，亦有部分小炒家，看準個別屋苑居民較為富裕，同時供應稀少，故此進行投機炒賣，但這些高風險炒賣最後能否成功獲利離場，就得視乎能否吸引其他人入場接棒。
渲染起哄助長投機不智
公屋炒賣暫時交投有限，當分析這些現象時，除了要看表象外，還要研究現象背後的合理性，正如回顧歐洲當年炒賣鬱金香時，除了看到有人從中賺錢外，還要看到投機者最後無法離場的風險，否則可能只會誤導旁觀者加入追逐投機的浪潮，為泡沫的形成加柴添火。
公屋的質素和買家，是自置物業市場門檻最基礎的一群，他們住屋的需要獲得政府的安全網保障，入市彈性非常之大，若然沒有投機炒賣的憧憬刺激，他們的購買欲可以迅速消失。今年以來，中美兩大經濟體系都有復甦迹象，中國面對通脹回升，有可能率先加息，美國的就業數據最近亦比預期強勁，如果中美退市，銀根收緊，物業市場出現回落的話，買家對象狹窄的公屋交投能否保持熱度，是很值得懷疑的。
最近幾個月樓市暢旺，當局連番動作降溫，均被指為力度不足，樓價隨時再升，但無論政府降溫措施是否有限，炒賣本身就有風險存在。樓價攀升就等如風險攀升，要分析炒賣公屋的現象，就要從基本條件着手，看到這些投機存在的不合理性。短綫炒賣有時可以違反常理，但從來是高風險高回報的活動，火中取栗的難度高，回報會很可觀，但失手之時，燒手指的傷勢特別嚴重，這是在關注公屋炒風的同時，給予市民的忠告。

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