標題:
活化居屋市場 立增供應
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作者:
zophia
時間:
2010-2-23 07:17 AM
標題:
活化居屋市場 立增供應
元朗新樓盤售價比將軍澳二手樓貴，將軍澳官地拍賣「麵粉又貴過麵包」，庫房有可觀進帳之餘，中小型單位價錢飆升，也令社會出現更強的紓緩樓價訴求。
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將軍澳港鐵站旁一幅官地，平均每方呎樓面地價四千六百多元。現時區內二手樓平均呎價不足四千三百元。拍賣結果，單是作為「麵粉」的地價，都比作為「麵包」的現樓價為貴。
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計及其他發展成本和利潤，市場估計：幾年後這個樓盤開售，單位每呎平均售價可達七至八千元，回復一九九七年這區樓價的高位。
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發展商今次出價比較高，反映樓市大環境，也包含獨特的成本考慮。同一發展商是在三年前已經以每方呎一千九百元補地價另加分紅承諾，投得毗鄰的港鐵站上蓋發展權，現在兩幅土地合併發展，具有協同效應，因此可以承擔較高的風險溢價。
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要求「出招」呼聲勢增
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至於樓市大氣候，最近數月，樓價攀升的現象，已經不限於豪宅，直接影響中產民生。新開出的元朗西鐵站上蓋樓盤，平均呎價達五千多元，能夠在幾天內沽出約一千伙，七成買家是自用。
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市民口中抱怨樓價太貴，行動上卻仍有不少人承接。一個原因是自用需求，本港中產儲蓄率高，人到中年，自己供完樓，再為子女買樓付首期。另一個原因是銀行存款接近零息，樓宇按揭如果以銀行同業拆息為基數計算，實際供樓利息不足一厘，吸引部分市民買樓投資收租，部分人士更趁勢短炒。
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由於沒有迹象短期內會加息，各國政府的「退市」陰影，尚未產生足以冷卻樓市的心理預期，要待銀行加息才會產生較大的震盪。中產當前「買樓難」的感覺揮之不去，會出現更多要求政府「出招」的呼聲。
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環保訴求制約供應
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政府有彈藥可以壓抑樓價，現在已到政府出口又出手的時候。本地樓市含有投資性質，不少置業需求來自保值，對價格敏感，現時熱得快，但用藥太重，冷卻起來可能更快，變成「炸散」樓市，最好是適度增加供應，紓緩樓價。
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要留意的是，現時新樓盤供應量，官地拍賣只佔一至兩成，主要來自補地價和港鐵與市區重建局的項目，換言之，無論是維持勾地表或考慮定期拍賣，都未必能即時增加供應；另一方面，要加快地產商補地價，又或者透過市區重建局和港鐵加快推地，要面對社會上另一種聲音，就是對保育和改善環境的要求，正如昨日賣地，就有團體要求正視區內屏風樓問題。這些不同訴求的制約，可能影響短期紓緩樓市升溫的效果。如果政府不顧一切多途徑推地，由於賣地到落成需時數年，到單位落成時萬一遇上息口上升，政策就要冒過猶不及的風險，故此當局的回應，適宜兼顧長短期配合。
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政府宜優先考慮能起即時效應的做法，包括活化居屋二手市場，解決居屋現行補地價方法的桎梏，讓閒置居屋單位投入市場，增加供應和競爭，以候增加的土地建成房屋逐步流入市場，保持樓價在較為平穩的水平。
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