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標題: 新樓數據滯後　置業仍宜量力 [打印本頁]

作者: zophia 時間: 2010-1-23 10:16 AM 標題: 新樓數據滯後　置業仍宜量力

昨日政府公布，去年新樓落成量大幅回落至七千二百伙，創下有紀錄以來的新低，同時亦較政府原先預測，相差逾五成。不過，供應量下降屬於滯後數據，已在地產商和專業炒家估計之中，利好因素部分相信已在期內樓價上升中反映。tvb now,tvbnow,bttvb. k$ s; g+ m0 ^! k% m% W
去年樓宇落成量偏低，相信有多個因素，除了土地供應幾年前開始減少，地產商善價而沽外，相信亦與經濟變化有關。○七年初，美國次按開始浮現，到了當年九月份，投資銀行雷曼倒閉，次按風暴影響正式殺入香港，其後多個美國金融機構相繼財困，信貸市場陷入癱瘓，特別是美國樓市，成為世界經濟的炸彈，把投資情緒推向極度惶恐中。
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動工量已見底回升穩定增地
全球前景風雨飄搖，香港雖然情況稍佳，地產公司財政亦較健全，但由於樓房屬不動產，變賣的流動性緩慢，為了避免落成單位積壓大量資金，地產商紛紛放緩甚至叫停手頭項目，這個情況一直維持至○九年第二季，西方才開始確認海嘯第一波已經過去，地產商手頭的項目開始回復正常，換言之，差不多有半年的時間，樓宇建造都處於非正常的收縮狀態，結果導致落成單位大減，同時施工項目亦受影響，波及未來一段時間的落成量。不過，業內人士估計，隨着去年下半年樓市回穩，促使發展商積極入市，本年新樓施工及落成量，可望從低位反彈，重回逾萬宗水平。
另一個造成落成單位數量減少的，是因為目前樓市主要由換樓市場主導，地產商傾向發展面積較大的單位，這些單位一個比起「上車盤」大，加上價值較高，售賣的數目即使減少，涉及的金額卻增多，故此從交投金額計，相信跌幅有限，甚至比個別年份為高。5.39.217.76) \) E6 }$ f4 L0 H8 d6 J
新落成樓宇出現歷來最低水平，究竟有甚麼啟示呢？從房屋政策來說，房地產發展一向被視為風險高的生意，由購買土地到落成，中間涉及兩、三年時間，期間經歷樓市好壞的市況，地產商見物業有價大舉投地起樓，到可以售賣時可能市況已經見頂回落，正如前年發展商眼見金融海嘯不知何時終結，急急叫停或放慢發展，同步減價賣樓，結果好市時就出現落成單位不足。
土地政策要保持樓宇供應穩定，方法是避免推出市場的土地急升驟跌，形成市況風高浪急，建房項目受影響時停時快。回顧過去兩年的土地供應，由於賣地一度受金融海嘯影響急降，當局宜適量增加推地。過去政府曾透露有意盡快透過兩鐵一局加快提供項目，不過兩鐵和市建局的發展項目，不時受到保育和環保爭議推遲，負責的政策局需要密切留意，防止阻延影響供應。9 q; x k( C) ?
心理影響大於實質須防起哄6 }* T" o3 d$ `% G9 D3 U+ r; Y$ ?+ W
從買家角度，新樓落成量減少，可能成為發展商或炒家抬價賣樓的理由。不過，樓價起跌不但受供應影響，同時亦受需求帶動，目前本港落成私人樓宇單位超過一百萬個，連同公屋供應，與家庭數目總量接近，換言之，房屋總供應不算缺乏。同時，新樓數量與私樓總量相比，只佔極少百分比，落成單位增減幾千個，對總量實際影響有限，反而如果人人起哄，造成樓價上升的預期心理，對樓價影響還要大。
本港樓房地產一向被視為保值工具，時有炒風，但同時對投資市場和利率去向頗為敏感，升得快時調整也快。今年開始，內地收緊銀根，措施至今仍可能未完；另一方面，美國近日股市回調，都是負面因素。置業人士評估後市，不能只看一個因素，尤其今年樓宇落成量偏低，早在地產商和專業炒家預期之內，利好因素部分已經反映，如果現在是買樓投資，短期風險必須小心衡量；如果是買樓自用，不必過分介意一時賺蝕，最重要是按本身財政量力而為。

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