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標題: 防樓市泡沫迅速膨脹政府應主導土地供應 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-12-15 07:03 AM 標題: 防樓市泡沫迅速膨脹政府應主導土地供應

金管局總裁陳德霖不到一個月之內，兩度提及本港面對資產泡沫風險，昨日更建議政府理順土地供應，以減低樓市泡沫的風險。陳德霖的警示，值得政府、特別是主管土地政策的官員認真參考，調整政策，讓政府重拾土地供應的主導權，恢復定期或不定期賣地，以矯正被勾地制度扭曲了的樓市，理順不合理的供求關係。他日即使資產泡沫爆破，本港所受的衝擊也可望較小，從而確保本港金融系統的長期穩定。
陳德霖今年10月1日履新，上月19日到立法會介紹本港最新金融狀况時，提到由去年10月以來，熱錢持續湧入，到當時已多達5675億港元，他以「前所未見，聞所未聞」形容這股資金湧入潮，表示「防範資產泡沫形成，是香港最大的挑戰」。昨日，他在香港經濟峰會發言時，表示熱錢流入已超過6400億港元，直言香港正面對資產泡沫潛在風險，在不能加息情况下，只能以理順土地供應和防止按揭信貸急升兩招應對。tvb now,tvbnow,bttvb2 C+ P/ W8 g+ m3 S3 Q7 x# s
資產泡沫形成
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陳德霖月內兩度示警TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 _* _4 e* V3 u) s1 N
離開政府之後，陳德霖掌管了金管局，既負責管理本港的儲備，也同時負起監管香港銀行的工作。面對熱錢不斷湧入，他的認知應該最真摯，因為熱錢可以載舟、也可以覆舟的道理，他最能領會。事實上，前任金管局總裁任志剛今年亦多番提到資產市場與實體經濟脫節，要投資者小心，做好風險管理。陳德霖接任未滿3個月，對資產泡沫已兩度示警，可見金管局總裁這個每日與金錢數字打交道的職位，憂患意識較濃烈。
現在是牛市抑或出現資產泡沫，從不同角度觀察會有不同結論，就算資產泡沫開始形成，它處於什麼階段？會否爆破？什麼時候爆破？人言人殊，莫衷一是。不過有一點很重要，就是目前全球極度寬鬆的貨幣政策和資金大舉流入，正如陳德霖所說，「正為亞洲的資產泡沫形成提供理想的環境和營養素」，這是百年一遇金融海嘯之後出現的局面，資產價格在短時間內飈升而使資產泡沫急速形成，來勢之凶猛也是罕見的。巴西等一些新興市場政府，已經採取徵稅等手段遏止資產價格過度膨脹，事實上，預防資產泡沫急速形成和脹大，是新興國家和地區眼前的首要工作。
陳德霖所提到的兩招，關於信貸按揭涉及銀行，屬金管局的管轄範疇。早前該局亦已收緊了2000萬元或以上豪宅按揭成數，最高只能做六成。此外，該局亦在推動成立正面按揭貸款資料庫，加強銀行信貸風險管理。然而，除了金融舉措外，政府亦應從防範樓市泡沫的角度去檢討現行的土地政策。9 [( O- N1 u5 R7 x$ T: D' l# ^
本港樓價飈升所形成泡沫最使人憂慮。本港樓市，由於土地供應由發展商操控，新樓供應嚴重不足，供求失衡遇上息口低、熱錢空前湧入，正是形成樓市泡沫的最佳「營養素」。另外，由行政長官曾蔭權以降的政府官員，經常以樓價與1997年的高價相比，說還差約四分之一，又說樓價若波動會損害現行業主的利益云云。總之，政府釋出的信息是不會有措施應對樓市泡沫，進而令投資者很易掉進樓市「只升不跌」的「錯誤預期」。" X9 l$ n1 v2 A! c& \
正如陳德霖說，「資產泡沫一旦形成以後，它自身會產生極大的動力，要抑制將會很難。泡沫愈大，爆破時的破壞威力就愈大。要避免承受泡沫爆破的傷害和付出沉重的代價，最好方法是防止泡沫變得太大。要達到這目的，無可避免要在泡沫形成的早期，不是後期，作出判斷。更重要是當認為泡沫已開始成形時，就採取適當和有力的措施，防止泡沫過分膨脹。」這番話，我們認為值得政府、特別是負責土地政策的官員參考。5 D2 Z' _0 r( O5 X9 b) O' C
現行勾地政策，土地供應名為由市場主導，實則由發展商操控。樓市有市有價，發展商本應踴躍勾地，但是由去年4月以來，到上月底才有發展商勾出白石角兩幅土地，等候拍賣，但是這兩幅地單是勾地底價已經高達每方呎約5000元，業界預期拍賣成交呎價可能高達9000元，他日推售，動輒又是每方呎「萬萬聲」的豪宅，一般中小型單位的需求，還是無法紓緩。# B0 p6 I( n6 ~4 J% y. n) E
因此，政府不應以樓價未回到1997年的「癲價」為藉口，拒絕採取應對措施，政府應該重新主導土地供應，恢復定期或不定期賣地，讓投機者明白，土地供應權牢固地操控在政府手裏，而非由發展商控制。只有這樣，投機者才會警惕，樓市泡沫才不會迅速脹大，使熱錢撤走、息口轉勢導致樓市大調整之時，市民的損失和社會所付出的代價可以減至最低。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ~/ `* `. m5 v, V0 E; u8 d
官員勿逃避作出判斷 tvb now,tvbnow,bttvb/ u' h G' f% S* T) I) \6 H4 r

勇敢應對資產泡沫風險
12年前，亞洲金融風暴導致香港樓市泡沫爆破，曾有超過10萬個負資產，進而令經濟嚴重衰退幾年，這個慘痛教訓，香港人不會忘記。正因為如此，際此罕有的資產泡沫急速形成、膨脹之時，我們再引用陳德霖的話，「價格上升完全可以用各種不同的原因去解釋的。這種另類看法，可能有它的哲理，但不管它是對或錯，它正正表述了要處理好資產泡沫的問題的難度，特別是在關鍵時刻有勇氣作出判斷。這些判斷是否準確在事前很難有百分百信心和掌握，當中有可能出現偏差。但我不認同為了害怕出現偏差，而去逃避作出判斷，因為資產泡爆破對社會的破壞力實在是太大了。」% I3 _6 }2 y+ I- m4 z- e. W1 R, i5 R
因此，我們再次呼籲曾特首正視樓市泡沫，與相關負責官員拿出勇氣作出判斷，制訂政策，應對這場百年一遇金融海嘯之後出現的資產泡沫風險。# L) t1 \0 ^* S7 ?% h$ Z

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