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標題: 林本利﹕提高樓市透明度不容地產商欺哄 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-11-11 07:01 AM 標題: 林本利﹕提高樓市透明度不容地產商欺哄

過去半年，本地樓價急升兩成，中半山豪宅以天價7萬元一呎成交，引起市民廣泛關注。市民對樓市的關注（和慳電膽資助問題），竟然蓋過《施政報告》中其他政府長遠政策，包括發展六大優勢產業和醫療融資等問題。
現時香港約有140萬個私人住宅單位，40萬個政府資助的自置單位（包括居屋、夾屋和租置單位），總數180萬個，以每個平均價格300多萬元計算，總值超過6萬億元，是港人的重要財富來源。
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香港沒房屋供應不足問題
180萬個私人及政府資助的自置單位，加上70萬個出租公屋，本地房屋總數超過250萬個，遠遠多於230多萬個家庭的數目。換言之，香港基本上沒有房屋供應不足的問題，樓價在短期間大上大落，很多時是因為市民掌握的資訊不足夠，對經濟前景的看法改變，以及大量游資在市場上興風作浪所致。5.39.217.766 U& u& _! E- [3 ~2 m$ h
過去政府一直對房屋市場進行不同形式的干預，房屋市場從來不是一個自由市場。政府擁有最多土地，土地的供應數量對樓價有很大的影響。政府興建大量出租公屋單位，對私人單位的租金和價格有一定的影響。過去政府實施租金管制，大量興建居屋，上世紀90年代因應樓價飈升而推出夾屋、租置計劃，以及免息和低息貸款計劃，幫助市民置業。97回歸後，首任特首董建華推行八萬五建屋計劃，令樓宇供應量大增，直接間接促成樓價急挫七成。公仔箱論壇4 V, j$ T0 D5 r2 U+ u3 Q
特區政府面對樓價急挫，負資產數以10萬計困境，在2002年及03年推出措施，希望紓緩樓市供求失衡的問題，好不容易才令到樓價止跌回升，由03年低位至今上升約一倍，但仍較97年高峰期下跌三四成。事實上過去10多年樓價的升幅，遠遠跑輸同期恒指的升幅。若在樓市高峰期入市的買家，大部分至今仍然損失慘重。
現時約有五成多家庭擁有自置居住單位，四成多家庭需要租屋居住，每年仍有數以萬計的新婚家庭或者單身一族為居住問題而煩惱。因此，樓價的升跌肯定受到市民的高度關注；亦由於各人居住情况不同，自然會對政府的房屋政策有不同的看法。公仔箱論壇7 {! z6 N7 I, e, S3 m; G
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須要求市場參與者提供足夠信息
筆者一向鼓勵年輕人工作頭十年、八年，積極儲蓄用作置業。但亦不時提醒他們，置業始終是一個重大的投資決定，面對一定的投資風險，若不能承擔風險，不如選擇租屋居住。從過去二三十年的資料顯示，樓價的波動遠遠大於租金的波動，樓價的升幅亦較租金升幅為高。倘若單純為了解決居住問題，市民是不一定需要置業的。公仔箱論壇, H$ D1 y2 [7 P; i1 n
政府是最大的土地和房屋（公屋）供應者，樓價的升跌亦影響到金融市場的穩定，因此政府監管樓市，讓樓市健康地發展，肯定責無旁貸。要樓市健康發展，政府必須要求市場參與者提供足夠信息，提高市場的透明度，避免地產商藉着信息不完全或不對稱的情况圖利，損害買家和廣大市民的利益。2 C: X0 m; b- m, s+ ~  X8 q# |
過去多年，筆者一直要求政府推行政策，促使地產商清楚交代每個出售單位室內可用面積，不要讓地產商繼續以誇大的建築面積去欺哄市民。售樓書上的資料要清楚列明鄰近地區的未來發展，讓市民置業時可以作為參考。只可惜政府至今依然相信地產商可以自律，以為透過商會自行監管便可以。近年地產商不單以誇大的建築面積去欺哄市民，還以誇張的樓層去誤導市民，「60樓」單位實際只得40樓高。試問從內地來港置業的同胞若被誤導入市，他們對香港商人的商業操守又會有何看法呢？公仔箱論壇  T1 X" ?" o2 v0 ~

贊成恢復定期拍賣土地
筆者亦贊成政府有必要恢復定期（例如每季）拍賣土地，藉此增加市場的透明度。過去10多年，地產商的土地「發水」幅度愈來愈猖獗，有些樓盤竟然可以發水超過一倍。換言之，4000元1呎所謂高價投得的土地，實際呎價不過2000元。過去多年大量土地是透過補地價而非拍賣批出，令人難以掌握每呎土地的真實價格，補地價有否反映土地的「發水」面積。
政府透過公開拍賣土地，並且為每幅土地設定「發水」樓面面積上限（例如不能超過兩成），可以增加市場透明度，能夠讓額外的樓面面積反映在成交價上，避免負責土地審批的官員可以運用酌情權向地產商「放水」，藉此保障政府庫房的收益。政府定期賣地，可以提供最新地價資料，有助政府釐定合理的補地價金額。市民掌握更多地價資料（包括「發水」面積），便更清楚市場對後市的看法，有助他們作出置業的決定。
總括而言，政府首要任務是提高樓市的透明度，讓買賣雙方在公平環境下進行交易。倘若地產商以人為手法（包括找自己人排隊或以高價進行收購）推高樓價和公司股價，便應以內幕交易條例進行調查和檢控。政府應汲取過往教訓，不要胡亂出招，鼓勵市民（在高價）入市，最終卻要背負沉重的負資產包袱。

作者是理工大學會計及金融學院副教授

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