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標題: 李鉅威﹕探討居屋重現 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-11-2 07:11 AM 標題: 李鉅威﹕探討居屋重現

在一個大市場小政府、以私營為主的經濟制度下，每人都要負責個人的生存成本，包括房屋。從必需品的角度看，有資金困難的市民在房屋方面的確要政府幫助，公屋的原意就是使住屋有困難的家庭得到保障。香港的公屋政策，行之已久，當然在實行上不是完美，但已提供了固定居所給起碼一半的香港居民。公屋政策在香港是一種福利，幫助的程度一般都是終生的，雖然經濟環境改善後而搬出的也有。tvb now,tvbnow,bttvb3 ^ J2 j1 H5 D
公屋的最大經濟缺點是住客定期交租，欠缺儲蓄的所能性，到頭來公屋的居民未能致富，自置物業。理論上，居屋就比公屋好。居屋一般的售價是平均價，應比市價低，居屋的供款可能比公屋的租金多，但供款日後變為資本。當供滿居屋後，業主有選擇可以賣出，用樓值的資本作其他置業用途，這點是提供居屋的最大好處。
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在記憶中，居屋自上世紀70年代開始，的確幫了很多中產家庭致富，使他們的生活水平提高，甚至可以在私人市場再買賣。但是，最終在2002/03年地產商的壓力下，結果完結了多年的政策，其間只間中推出餘下建成了的貨尾。
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以往居屋政策兩項漏洞2 v2 p1 u7 l& n+ j2 p. s
問題出在哪裏？以往的居屋政策有漏洞。一是買賣價的差距及居屋欠缺回籠的可能，形成另類樓宇供應。買賣差價及條件未能完善，例如，記憶中在1980年代，政府居屋每所大約600平方呎賣大約25萬，但條件是居者在5年內不可轉賣。但5年後，居者可以自由轉讓，而地產5年後也升了，大約賣75萬。問題一是政府以平均價賣給居者，但居者以市價賣出，而其中的差別也不用同政府攤分，全部袋袋平安。另外，居者可轉讓給未必有需要幫助的人，居者致富後，同一單位便不會回籠給政府再賣給有需要幫助的人。政府的資源，其實被濫用。tvb now,tvbnow,bttvb$ G: |3 I) O$ ]5 X3 Y
要制度完善，買賣價要再多思考。例如，如果是平均價賣給居者，居者如想賣時，也要以平均價賣回給政府。居者致富後有能力在私人市場買賣，而居屋便可回籠給政府，而再以平均價賣給下一位居屋需求者。這才可以固定居屋的供應，不會與私人市場仍成直接競爭。公仔箱論壇, \, z2 W( ^! R* t' t

另一個問題是供應重疊。同是600呎的單位，居屋的市價總比私人樓宇平。市道旺時，兩種的供應沒有矛盾，各自生存，當然質量、地點等都是私人樓宇優勝，價格高也合理。但市道靜時，情况就不同。當經濟環境差，入息低、工種不多及難保時，置業的多是用家，也不想多費金錢在游泳池、會所等的高管理費內，居屋便成上品，價錢平和實用，這一切使私人樓宇頓時不吸引，需求下降，形成居屋與私人樓宇直接競爭。這當然使地產商不滿，唯有給政府壓力停售居屋，這才可結束供應重疊的矛盾局面。2 u+ T& k7 k$ m

居屋的確有其好處，但如重建居屋的話，政策一定要改善。政府提供的居屋市場以用家為主，尤其是所謂三文治級的中產居民，但居屋市場要和私人市場互補，不是因重疊而產生利益衝突和供應上的矛盾。居屋的另一目的是穩定樓市，分流置業者的需求，個別市場能有健康發展。長遠而言，居屋可取代公屋，使公屋市民的財富也可以改善，最終也會使政府的財政負擔減少，剩下來的財政資源可作其他用途。
以往的政策，居屋一般比較長遠，目的是開發新區。當居屋市民的衣食住行「生存成本」下降後，居民便會有多餘購買力，使其他行業也有生機。在自由經濟的大前提下，政府絕不能干預經濟發展。供應居屋，可當是民生需求，像公共事業一樣，是社會的基建，這也可以接受。有一說法，上年紀香港六七十年代的公屋及居屋政策，使工資和工人成本保持競爭力，也間接幫助香港的僱主建立出一個正面的營商環境，居屋看起來是利多於弊，如能加以在政策上詳細改善，是有前途的，香港可再考慮引入居屋供應。
作者是香港城市大學經濟及財務系副教授

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